上市物企行至“十字路口”

    近日，多家上市物企披露2024年业绩公告，可谓几家欢喜几家忧。

    据南方日报记者不完全统计，截至3月27日，有超过10家上市物企发布了2024年业绩报告。报告显示，上市物企业绩显著分化，营收增速放缓成为主流。当上游地产行业的光环散去，同气连枝的物业管理行业，也从“红利”走向“红海”，上市物企如何不受开发商关联交易影响，又该如何从“跑马圈地”模式走向更高效增长模式，已是行业关注的热点问题。

    收款困难，多家物企大幅计提

    “时代真是不容人休息片刻。”在万物云的业绩报告里，董事长朱保全这样感叹，行业刚刚抛开开发商关联交易影响，又要抢跑大模型。

    他指出，过去三年，从开发商高增长的确定性，到与开发商关联交易的冰与火，要收入没现金，不要收入利润下滑，种种业务的不确定性让上市物企只能用高分红给股东定心。

    反映到财报上，记者统计发现已经披露2024年财报的物企中，多家营收增长放缓、利润下滑。

    万物云财报显示，2024年营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比降低4.8%；全年实现经营性净现金流19.2亿元，贸易应收款项及应收保证金为65.42亿元，同比下降3.5%。

    坏账计提对万物云的当期利润产生了较大影响，万物云管理层表示，“2024年当期计提6.1亿元，其中开发商当期计提4.93亿元。”

    融创服务直言“收账难”，其2024年度业绩显示，期内实现营业收入约69.70亿元，同比2023年的70.09亿元基本持平；核心净利润约7.96亿元，同比基本持平；公司拥有人应占亏损约为4.51亿元，同比增约3.71%。

    归母净利指标持续亏损，则是关联方应收款减值持续释放的结果。去年，融创服务金融资产减值亏损净额约13.88亿元，主要为贸易应收款减值10.87亿元。其中关联方贸易应收款减值亏损净额约7.63亿元，第三方贸易应收款减值亏损净额约3.24亿元。而在2023年度，融创服务的金融资产减值亏损净额为8.5亿元。

    越秀服务则因为商誉减值在2024年录得净利润下滑。2024年，越秀服务营业收入达38.68亿元，同比增长20%；公司股东应占盈利约3.53亿元，同比下降27.5%，主要由于公司报告期内产生商誉减值所致；剔除商誉减值的核心净利润为5.12亿元，同比增长5.1%。

    管理层表示：“2024年虽然出现减值，影响了净利润，这主要是由于几年前的行业情况跟现在已经发生很大变化。(减值)这是一次性的，也是非现金性质的，我们希望未来能够进一步轻装上阵。对企业而言，更重要的指标——核心净利润仍然录得上升。”

    此外，还有多家上市物企此前发布盈利预警，比如新城悦服务，其表示集团公司拥有人应占净亏损约在7亿元至9亿元区间。亏损主要源于两大因素。一方面，鉴于市场形势以及应收款项回收状况等，本年度计提的信用减值损失显著增加；另一方面，在宏观环境影响下，行业竞争日益激烈，导致商誉及其他无形资产发生减值。

    业内人士指出，对关联方应收款、商誉等高风险资产进行大规模减值，是一场“财务洗澡”。这只是一种管理层通过会计手段系统性放大当期亏损以重塑未来业绩基线的策略。对上市物业企业而言，应收账款高企与商誉泡沫的双重压力，恰似悬顶之剑，与其被动等待危机爆发，不如主动选择“刮骨疗毒”。

    变革十字路口，物企管理转向“提质”

    也有不少上市物企带来增长的好消息。

    绿城服务2024年的核心经营利润为15.88亿元，较2023年全年12.96亿元增长22.5%，年内利润约8.67亿元，同比增长21.12%；其中归母净利为7.85亿元，同比增长29.7%。

    招商积余实现营业收入171.72亿元，较同期增长9.89%；归母净利8.40亿元，同比增长14.24%；毛利率改善，同比提升0.40个百分点至11.96%。

    华润万象生活2024年收入为170.43亿元，同比增长15.4%；毛利润为56.09亿元，同比增长19.5%；毛利率由2023年的31.8%增至2024年的32.9%。公司股东应占利润为36.29亿元，同比增长23.9%；股东应占核心净利润为35.07亿元，同比增长20.1%。

    增长背后也存在一定隐忧。比如，虽然绿城服务年内取得了不错的利润表现，但公司营收增长放缓。2024年公司全年收入同比增长仅有6.5%，2021年—2023年，该公司营收分别同比增长24.35%、18.23%、17.08%。

    经过了“跑马圈地”的规模扩张之后，头部上市物企正在寻求更高效的增长方式。

    比如，新希望服务以“民生服务运营商”为定位，得益于新希望集团的农牧食品、乳品快消等产业链资源，形成了“物业+团餐”“物业+商业”“物业+生活”“物业+N”的积木式服务组合，通过深挖客户需求，让外拓加法变乘法，显著延长了物业服务的价值链。

    华润万象生活来自购物中心的商业运营管理服务收入为42.09亿元，较去年同期增长30%，占总收入24.7%，集团为118个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积为1270万平方米。其中绝大部分购物中心由集团同时提供物业管理服务。

    同时，头部物企也从早前的“跑马圈地”、扩大规模作为最重要指标，转向去年更关注在管面积效率，趋向管理面积质量，将管理精力更多投入能带来溢价回报的项目中去，包括万物云、越秀服务等物管企业都表示，开始有选择地退出低效低盈利的部分在管社区。中指研究院在报告中分析称，一方面企业由于营收业务多元化，管理面积和营业收入之间的关联弱化，企业经营重点应转变为提升经营效益；另一方面，管理面积增速放缓，并且未来很难有高速增长；另外，管理业态和业务越发多元，部分业态的收益主要来源于项目数量而非建筑面积。

    南方日报记者 周中雨