“这里文化氛围浓，住宿设施和服务都很到位，下次来潮州还住这里。”7月21日，在潮州古城区下东平路的潮邑明林府，深圳游客于先生给出了这样的好评。

    这家民宿依托400余年的明代尚书林熙春府第改造而成。历经岁月沉淀，老宅依旧完整保留着仪门、青砖墙、三进院落等经典古建筑格局。凭借开阔的公共院落、深厚的官宅历史底蕴，运营团队找准差异化发展路径，跳出传统民宿单一住宿的模式，叠加多元文旅业态，让古宅住宿不止于休憩。

    潮州古城民宿的蝶变，并非个例。今年3月，湘桥区开展住宿行业“传帮带”试点工作，从仅有的数家发展为目前的30家。如今，辖区内更多优质住宿单位发挥自身专业优势，结对帮扶中小民宿，助力古城住宿行业整体提质，推动潮州古城住宿进行运营模式、行业生态两大转变。

    文/图：董志豪

    运营

    从粗放零散走向专业精细

    “传帮带”的专业运营帮扶，究竟能让老宅民宿实现多大改变？下水门防汛通道旁的百年老宅民宿——有鹿别院，给出了较为直观的答案。

    走进庭院内，精致的微型景观错落排布，两侧挂着年轻化的标语，房檐屋角则尽显潮州古建的独特韵味。

    “这家民宿改造之初凭情怀运营，后期慢慢陷入困境，如今经过合作运营，经营状况大幅好转。”专业运营团队负责人邓艾林介绍。

    此前，民宿由业主伍女士同亲友凭借对老宅的情怀改造打理，初期口碑尚可。但长期运营下来，因缺乏专业经验，各类问题逐渐暴露。设施逐年老化、客源不稳定，房价难以提升，经营压力持续加大，民宿入住率一度仅有三成左右。

    这也是多数本土中小民宿的共性难题。不少老宅业主善于古建保护，却不懂住宿管理，大多依靠自主摸索经营。线上平台不会运营、房价不懂动态调整、客户维护疏于打理，旺季手忙脚乱、服务缺位，淡季长期空置，客诉多集中在服务不规范、响应不及时等问题上。

    今年4月，邓艾林的团队与伍女士达成深度运营合作。团队在保留老宅原有古韵风貌的前提下，对民宿进行全方位优化。不仅完成品牌更名、深挖老宅历史文脉、更新升级硬件设施，还巧妙融入非遗元素与年轻化设计，补齐了传统古宅民宿的现代旅居短板。

    专业帮扶的成效肉眼可见。如今的有鹿别院，线上评分稳步提升，客单价、淡季入住率持续上涨，差评数量大幅减少。即便在民宿淡季的6月，入住率也能达到70%，日常基本接近满房。民宿业主也摆脱了负担状态，实现托管经营、轻松运营。

    生态

    从同行竞争到抱团共赢

    不止有鹿别院，古城内多家特色住宿点位，正借着“传帮带”迎来新变。整个行业的运营模式，也逐渐在从粗放零散向专业精细转变。

    牌坊街核心地段的明德园，依托中国工艺美术大师谢华工作室的底蕴，自带稳定客流。在湘桥区相关部门牵头下，明德园与品牌酒店达成托管合作，借力成熟酒店管理经验、宣传资源，实现提质增效。

    太昌路40号的住宿门店，也牵手潮hotel运营团队达成合作。团队提供一站式全流程服务，覆盖人员招聘培训、实景拍摄、线上店铺搭建、品牌宣传、日常运营管理等各个环节，助力门店规范化发展。

    目前，湘桥区“传帮带”试点已形成清晰推进格局。全区确定6家优质住宿企业作为标杆示范，10家中小民宿达成托管、深度合作意向，15家住宿单位正与品牌酒店对接洽谈，行业升级氛围浓厚。

    在此之前，古城住宿行业的状态，可以用“各自为战、恶性竞争”来形容。

    优质品牌酒店客单价高、受众有限，中小民宿为抢客源不断低价内卷。同行之间相互压价、分散客流，不仅压缩了整体利润，还拉低了古城住宿的整体口碑。

    潮邑明林府民宿负责人翁培章对此感触颇深。他表示，门店重金修复升级古宅后，一直面临经营难题。

    淡季流量不足、房源滞销，旺季又没能充分发挥古宅特色、留住回头客。“想要突破瓶颈，就必须借力专业团队。”翁培章说。而邓艾林团队在潮州拥有多个成熟运营案例，专业实力值得信赖，这也是他们选择合作的核心原因。

    如今，在“传帮带”模式引导下，古城民宿纷纷找准差异化定位，告别同质化竞争。

    望玉堂民宿主打古城老院体验，有鹿别院民宿聚焦年轻游客与家庭短途度假，四点金民宿主打传统整院民居体验，香樟小院民宿主打庭院慢生活。

    占地两亩、公区占比超三分之二的潮邑明林府，也有了全新发展方向。门店计划主打高端团建、研学业态，同时引入文创、本土咖啡等业态。让游客住进400余年的官宅古院，沉浸式感受潮州古建魅力，体验“活态古宅”的文旅魅力。

    ■微观察

    行业良性生态圈逐步成形

    为何湘桥住宿“传帮带”从仅有的几家能发展为目前的几十家？

    笔者认为，大家看到了“传帮带”的核心价值——在于把成熟、标准、专业的运营体系，下沉到中小民宿赛道，带动形成良性行业生态圈。

    从运营层面看，专业团队的介入，补齐中小民宿线上运营、客诉处理、服务规范等经营短板。不少老宅民宿依托标准化改造与精细化运营，实现入住率、口碑与房价稳步提升。

    更深层的变化，在于改变行业零和博弈的竞争格局，打破各自为战的发展困境。优质企业输出经验与客源，中小民宿盘活古建空间资源，各方错位布局、差异化发展，有效规避低价竞争，共同做大行业发展蛋糕。

    从业者心态的转变同样值得关注。业主不只盯着隔壁家的房价，更主动学习服务标准、打磨自身特色。当行业从“相互踩脚”走向“抱团取暖”，受益的不只是商家，还有游客。住得更舒心、选择更多元，过夜游客自然留得住，连带拉动的是餐饮、文创等整条文旅消费链。

    当然，试点仍在推进中，成效还需时间检验。但至少可以肯定，“传帮带”为古城住宿业的提质升级，找到了一条不靠行政命令、而靠市场机制驱动的可行路径。