“国家队”收购二手房打通置换堵点
广州版住房“卖旧买新”破题
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一场广州市政府新闻发布会，将“国企收购二手房”推至聚光灯下。
5月26日，广州安居集团当日宣布启动“卖旧买新”试点：即日起至12月31日，面向环城高速以内总价300万元以内、建筑面积70平方米以下二手住宅进行市场化收购，楼龄不限，评估价格采用“两次评估+协商确认”机制，收购款由银行专用账户托管、定向用于购买新房。
这是简单的救市托底，还是一次超大城市住房供给体系深层重构的开始？
●文/图：南方日报记者 柴亚娟
300万元以内、70平方米以下：
小切口背后的大文章
走进广州中心四区，60%的房子楼龄超过30年，市政与公服配套老化，居民改善愿望强烈却困于旧房难卖。“这些中心城区的老旧小区正是刚需‘上车’最密集的板块，但置换链条几乎被打断了。”在广州从事房产中介10余年的刘先生感慨。
在广州，改善型家庭占比超过40%，大量家庭面临“卖旧买新”的置换需求，却长期卡在老房难出手、价格压太低、周期拉太长、交易风险高等问题上。
与此同时，新市民、青年人才、湾区海归群体对中心城区低总价、配套成熟的住房需求持续增长，但核心地段小户型供应有限。供给与需求、改善刚需与新青年安居之间，出现了一道显而易见的“断层”。
这正是广州此次试点政策直接瞄准的结构性矛盾。广州安居集团党委副书记、总经理钱喆将政策逻辑总结为三句话：国企出钱收旧房，居民安心换新房，资金安全有保障。收购标准虽严，却紧扣城市核心资产流动的核心痛点：总价300万元以内、70平方米以下小户型，几乎覆盖了中心城区刚需“上车”的全部存量；楼龄不限，意味着那些房龄超过30年、在市场上挂牌两三年都无人问津的“老破小”也终于有了退出通道。
对持有这类老房子的居民而言，旧房不再是“甩不掉的包袱”。广州安居集团提供的是“价格公允、流程简化、资金托管、回款快速”的退出通道，不用再和买家拉锯砍价、担心违约、漫长等待。叠加广州市最高3万元、花都区最高2万元补贴，置换成本一降再降。卖房后180日内购新房的明确窗口，让改善群体从容规划、精准上车，顺利完成从“老破小”到品质新房的居住升级。
而被收购后的旧房，将优先转化为保障性住房、人才公寓、保障性租赁住房，服务新市民和青年人的安居需求，也服务于城市自主更新项目的居民腾迁。一个“改善有支持、保障有来源、市场有循环”的闭环逻辑逐渐浮现。
中指研究院广州分院分析师杨永俊对此分析称，这一举措既有助于化解一二手置换链条的堵点，消化存量二手房源，也能有效带动新房市场的去化，形成房地产市场良性循环，中心城区及近郊核心地段的优质新房项目去化速度或将进一步加快。
同策研究院联席主席宋红卫也认为，政府收购二手房转为保租房，相比自建保租房更高效，既解决了保租房的房源补充问题，又消化了二手房存量、带动新房交易，可以说是“以时间换空间”，精准去库存的一次尝试。“这在一定程度上加速市场中置换链条的打通，对于新房市场具有积极影响，一旦部分改善需求被激活，市场就能慢慢转动起来。”
广州试点背后：
全国多个城市探索存量盘活
广州入局“试点收购”并非孤立案例。近年来，全国多地已有数十条“以旧换新”相关政策落地。
2024年4月，郑州市率先启动住房“以旧换新”试点，提出年内通过国企收购和市场化交易完成1万套二手房换购。4月20日试点当天，郑州城发安居公司半天即登记房源近50套。截至2024年9月，通过城发安居报名登记房源11743套，签订意向协议4112套，已换购新房1649套，市场化“以旧换新”共完成4248套。
郑州“以旧换新”举措的亮点正在于，将存量房收购与人才安居战略深度绑定，收购的商品房经改造后，以配租或配售形式用作保障性住房和人才公寓。数据显示，截至2025年底，郑州已累计配租人才公寓10.92万套（间），服务保障青年人才超过12万人，市级项目平均出租率达97%。这一模式不仅有效盘活存量，更形成“以房引才、以才促产”的良性循环。
广州此次试点收购房源的用途也是如此，将优先转化为人才公寓、保障性住房，用核心城区、低总价、配套成熟、拎包入住的住房供给，吸引更多人才留下来。
南京则探索出“以旧换新”的持续迭代路径。2025年，南京推出“买新助卖旧”模式，购房人享受政府补助和房企优惠，市房管局牵头开展17场巡展，累计认购新房4000余组、网签约3700套。2026年4月，首批试点企业颐居建设再度重启“国企收旧”模式，以评估价收购存量房，一次性打通市场置换最核心的堵点。
在重庆，2026年2月出台的新政明确鼓励国企收购存量商品房用作保障性住房、人才房，区县按收购总金额1%给予补贴，并推广二手房公积金“带押过户”。年初，重庆市属国企已收购7个项目合计4207套房源，部分投入租赁运营。
在一线城市中，上海于今年2月2日启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、徐汇和静安三区积极推进，其他中心城区于二季度跟进启动。其中徐汇区的二手房收购重点聚焦辖区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区以及房源，解决核心板块保租房供需紧张情况。截至5月20日，徐汇区完成收购458套。
经济学家马光远曾指出，“收购存量房用于保障房的政策此前一直在推但进展缓慢的原因很多，比如供求不匹配，比如价格问题等等”。而现在，随着房价回落，收购窗口期正在打开。这些城市的实践正在尝试回答这个难题：市场化定价机制、收购用途的多元转化、国企收储与人才战略的协同，正是打通存量堵点的钥匙。
机遇与挑战并存：
方向正确但仍需精细落地
受多重因素影响，不少二手房业主对于“以旧换新”的观望情绪较重，其中最关注的问题就是国企收购旧房能给到公平合理的价格吗？
收购价格如何确定，始终是市场最关切的问题。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“以旧换新，关键是价格达成一致。”此次广州安居集团采取“两次评估+协商确认”路径，目的是确保公正合理，但实践中谈判难度不容低估。他建议，按季度科学制定并公开发布各片区二手住房成交评估价，根据楼龄、配套、朝向、装修程度等因素，给出各房源的收购价格区间，每个季度调整一次，给市场明确公允的预期。
同时，58安居客研究院院长张波补充指出，广州环城高速以内很难找到300万以下的新房，参与收储的居民需要补上一定差价才能购买新房，这加大了政策落地门槛。如果换房者没有符合预算的心仪新房，“卖旧买新”就无法实现。
如何联动新建商品房和二手房交易，也是推动“以旧换新”的重要问题。郑州市此前对参与住房“以旧换新”实行契税补贴、发放家居家电消费券、开展商品房团购活动等多项举措，鼓励居民参与其中，或许是值得参考的一种方式。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“卖旧买新”或“收旧换新”的做法是今年政策的一个重要变化。相比前两年主要收购开发商的新房项目，转向存量住房有助于促进一二手房联动，真正打通市场全链条循环。
上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅进一步强调，国企介入的关键在于规模和节奏的科学把控。他表示，“小步快跑、试点先行”的策略值得肯定，有利于在控制风险的前提下逐步形成稳定预期。
当前，广州的“收购试点”依然面临着重重现实挑战。但方向对了，就不怕路远。
如果广州此次试点能借“穗八条”政策契机，在市场活力释放与存量妥善消化之间找到可持续的平衡点，让这条“以旧换新”的机制跑通，不仅能够化解中心区存量高密度住房的老化问题，还能为城市核心区大量积压的旧房找到系统性“退出”通道，长期推动城市空间结构优化与人才安居战略落地，广州将有望为中国超大城市的“存量盘活”提供新样本。
统筹：冯善书