政策提振住房消费 楼市预期稳步修复

东莞中心城区。莫勇 摄

松湖润府营销中心，参观洽谈的人络绎不绝。受访者供图

    春潮涌动，万象更新。2026年是“十五五”规划的开局之年，东莞围绕“智创优品、和美宜居”的城市发展战略目标，努力打造千万人口共建共治共享的和谐美好家园。

    住房消费是百姓家庭最大宗、最关切的民生消费。2026年春节前后，东莞房地产市场在政策暖风与市场调整的交织中，呈现出“政策托底有力、预期逐步修复”的鲜明特征。伴随市场逐步回归理性，刚需与改善型置业需求同步有序释放，楼市在深度调整中迎来稳健修复的新窗口期。

    撰文：艾帅

    政策赋能

    “和美宜居”绘就民生答卷

    “没想到春节前买房，不仅赶上了2%的购房补贴，还能享受‘业主预看房’服务，心里特别踏实。”3月初，在厚街购置一套刚需新房的市民陈先生，顺利完成了网签备案，成为东莞一季度购房补贴政策的受益者之一。这正是东莞以政策之力稳定房地产市场、守护住房消费、践行“和美宜居”承诺的生动缩影。

    东莞市政府工作报告明确提出，在住房城乡建设领域，今年东莞将深入实施城市更新行动，探索实施房票制度等安置补偿新方式。同时，加快构建房地产新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

    以此为导向，东莞迅速行动，通过一系列精准有力的政策举措，形成稳楼市、促消费、护权益的“组合拳”。为助力一季度经济“开门红”，东莞统筹安排1亿元资金，延续实施购房补贴政策。根据规定，2026年1月1日至3月31日期间，购买新建商品住房并完成网签备案、在6月30日前足额缴纳契税的购房人，可享受购房合同总价2%、最高不超过3万元的补贴，政策的“真金白银”效应持续释放。

    在保障民生住房需求方面，东莞完善保障性住房“以需定供+分级分类”供给体系，筹集保障性住房3500套。加快推进房屋安全体检、房屋质量安全保险等制度试点，推广“房莞家”房屋综合险，给房屋穿上“防护服”。同时，老旧小区改造、危房治理、老旧电梯更新等民生工程同步推进，全年将更新改造100个老旧小区、1000套城市危房、2000台老旧电梯，惠及15万户居民。

    政策的持续赋能，正在逐步修复市场信心。结合购房补贴政策，东莞多个楼盘推出“新春购房季”活动，吸引了不少购房者。据中原地产研究院监测，春节期间东莞住宅楼市来访量日均同比上涨2%。其中，受部分楼盘来访有礼活动的拉动，中心城区人气维持高位。

    调整筑底

    住房消费窗口期来临

    如果说政策端的持续发力是“托底”，那么市场层面的自发调整则是“筑底”。经过近几年的深度调整，东莞房价已进入相对合理区间，核心区与外围镇街的价值分化也愈发清晰，这为不同需求的购房者提供了明确的决策依据。

    对于刚需群体而言，当下的市场环境无疑是友好的。以在寮步、松山湖片区看房的制造业从业者李先生为例，他计划购置一套三居室作为“安家之所”，其核心逻辑正是“房价回归理性区间叠加政策补贴”，代表了当下众多首次置业者的普遍心态。

    市场的反应也印证了这一趋势。东莞市住建局数据显示，2026年1月，东莞二手房成交量已达新房的近5倍。二手房市场的持续活跃，不仅反映了购房者对当前价格体系的认可，更意味着市场正在通过充分的交易，逐步完成价值重估，进入一个相对稳固的“缩量提质、止跌回稳”新阶段。正如一位从业多年的资深中介所言，“盲目跟风”的投机客已大幅减少，购房者更关注房屋的居住品质、配套设施与长期性价比，住房消费更趋理性成熟。

    这种理性回归，同样为改善型需求打开了难得的“置换窗口”。近期成功出售东城旧房的周女士，计划在配套完善的松山湖购置。她坦言：“现在置换成本降低了，我更看重未来的居住品质和区域发展潜力，而不是短期价格波动。”这种从“短期投机”向“长期价值”的心态转变，正是东莞楼市穿越周期、重构价值后，预期稳步修复的生动写照，也为“和美宜居”的城市底色增添了坚实注脚。

    ■延伸

    东莞楼市

    有望迎来“小阳春”

    在政策暖风与土拍热度的共振下，叠加刚需及改善型积压需求正加速释放，业界普遍认为，东莞房地产市场预期正逐步修复，并有望迎来“小阳春”，这将为后续市场的平稳健康发展奠定良好基础。

    “2025年东莞新房住宅供需缩量下行，是市场的‘探底期’。进入2026年，随着政策托底力度加大、城市发展红利持续释放，东莞楼市已进入‘缩量提质、止跌回稳’的新阶段。这一阶段的核心特征是，市场告别普涨时代，价值分层成为新常态，购房者更加理性，房企更加注重产品力的提升。”中原地产研究院执行院长车德锐表示。

    针对未来东莞楼市趋势，他认为三大核心支撑让“小阳春”可期：一是，政策的持续赋能。除了最高可达3万元的购房补贴可直接降低置业成本外，房票制度的探索、预售款管理的优化、“业主预看房”的推广等，将进一步保障购房人消费权益，修复市场信心。二是，需求的积压与释放。经过一轮深度调整，东莞房价已进入合理区间，刚需和改善型需求的积压效应开始显现，将成为“小阳春”的重要动力。三是，城市发展的基本面支撑。东莞提出“智创优品、和美宜居”的城市发展战略，2026年GDP预期增长5%，工业投资目标超1600亿元以及地铁2号线三期等重大基础设施的建设，为房地产市场提供了坚实的价值支撑。

    在他看来，2026年东莞楼市若迎来“小阳春”，也不会是“普涨式”的回暖，而是“结构性”的复苏。在“和美宜居”战略的指引下，以品质引领住房消费，东莞房地产市场将逐步走出调整期，迈入以质取胜的新阶段。