“包租公”难当，太古地产中期亏损扩大
近日太古地产公布2025年中报：上半年，太古地产收入87.23亿港元，同比增长20%；但是股东应占呈报亏损为12.02亿港元，与去年同期的17.96亿港元溢利形成反差，Choice数据显示，这也是太古地产自2010年以来，首次中期股东应占溢利出现亏损。
亏损背后，办公楼成“拖油瓶”
具体来看，太古地产的收入由办公楼、零售物业和住宅的租金收入、物业投资、物业买卖、酒店和其他收入（屋苑管理费）组成。
上半年，太古地产股东应占经常性基本溢利同比减少4%，由2024年上半年35.7亿港元减至2025年上半年34.2亿港元，主要反映在香港办公楼租金收入下降，以及准备在未来数年推出多项住宅买卖项目所涉及的销售和市场推广开支增加。
具体来看，太古地产办公楼租金收入录得26.36亿港元，同比下滑4.7%。截至6月底，太古地产办公楼物业组合的租用率为88%。来自内地办公楼物业的租金收入总额下跌4%至1.81亿元，撇除人民币币值变动的影响，租金收入总额下跌3%。
值得一提的是，太古地产股东应占呈报亏损为12.02亿港元，与2024年同期的17.96亿港元溢利形成对比。Choice数据显示，这是太古地产自2010年以来首次中期股东应占溢利出现亏损。
投资物业公平值变动是导致亏损扩大的关键因素。2025年上半年投资物业公平值出现46.8亿港元的亏损，而2024年同期为8.79亿港元的收益。
这一变动主要受香港办公楼市场低迷影响，包括高空置率、新增供应增加以及租金下滑等因素。戴德梁行数据显示，截至2025年6月，香港中环片区甲级写字楼租金较2019年高峰期下跌近45%。
尽管如此，太古地产强调该变动属于非现金性质，不会影响公司营运现金流或基本溢利，资产负债表仍保持强劲。
财报显示，期内，太古地产来自营运的现金约61.03亿港元，同比增加65%；融资前的现金流入净额约66.83亿港元，同比增加420%；权益总额约2725.47亿港元，同比减少2%；债务净额约428.53亿港元，同比减少2%。
内地零售业务成“救命稻草”
相比之下，零售市场表现略好，特别是太古地产在内地市场的零售业务展现出强大修复力。上半年，太古地产内地零售物业租金收入总额上升2%至22.72亿港元。同期，内地零售物业零售销售额同比增长1%，较2019年同期增长70%。
太古地产对此成绩很是满意，“在中国内地，我们的商场表现相对整体市场非常出色，也获得了多项品牌持续续租，印证他们对我们充满信心。”预期中国奢侈品消费者数量将持续增加。
具体来看，太古地产旗下布局的内地零售商场的销售额，基本都重回增长、或与前期持平，除了广州太古汇。
财报显示，2025年上半年，广州太古汇零售销售额和租金收入总额分别下跌2%及1%，反映游客赴境外消费比例上升。租户组合持续进行优化。商场于2025年6月30日的租用率为100%。
不过，如果对比2025年上半年与2019年上半年数据，广州太古汇的零售销售额则大涨87%。去年，太古汇就以约94亿元的年销售额，稳居广州TOP1商业综合体。
目前，广州太古汇也正在扩容筹备中。2024年8月，太古汇（广州）发展有限公司以总价21亿元成功拿下总建面超6万平方米的广州太古汇文化中心，现正进行设计开发工作，将翻新成为太古汇的新增高级零售部分，预计装修改造工程将于2027年完成。
改造完成后，整个太古汇商业规模可达18.4万平方米，比之前足足扩容了1/3。届时其零售额和租金水平，预计都能得到修复。
太古地产的野心
除了对广州太古汇加大投资，太古地产在国内市场各热门城市“撒钱”。2022年年初，太古地产宣布，未来10年会在核心市场投资1000亿港元，在内地、香港及东南亚几个主要市场寻找新发展机遇，其中半数资金将投向中国内地。
据悉，目前投资进展理想，67%资金已经投放。其中在中国内地市场投资的500亿港元，目前已经落实92%，较年初90%的进度有所增长。
包括位于西安的以零售为主导的西安太古里、位于三亚的以零售为主导的发展项目、位于上海的陆家嘴太古源及前滩综合发展项目、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号的太古汇扩展部分等。
半年报中，太古地产还确认会在中国内地一线及新兴一线城市（包括北京和深圳在内），寻求落地以零售为主导的综合发展项目。业绩会上，管理层还表示，“我们仍然致力于寻找机会，在深圳落地一个以零售为主导的项目。”
一边是办公楼市场的“寒冬”，一边是零售业务的“暖意”，还有对内地市场的持续加码，太古地产接下来的路，值得期待。
南方日报记者 周中雨