惠州配售型保障性住房规范下月起施行
“配租+配售”住房保障模式基本成形
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惠州配售型保障性住房迎来快速发展进程，筹建房源逾3000套。南方日报记者 王昌辉 摄 |
继去年城市住房规划将配售型保障性住房纳入筹建计划，惠州配售型保障性住房便迎来快速发展进程。惠城、仲恺、惠东和龙门等地共计5个项目迅速开工建设，筹建房源逾3000套。项目建设如火如荼，房源如何配售成为各方关注的焦点。
项目怎么筹建、申请如何申购、价格怎么核定、房源怎样流转？
近日，惠州市人民政府印发《惠州市配售型保障性住房管理办法》（下称《办法》），对配售型保障性住房项目运营、房源配售和回购机制等进行全面规范。随着《办法》5月1日正式施行，市民申请配售型保障性住房将正式有了操作指引，惠州“配租+配售”住房保障新模式也正式基本成形。
南方日报记者 张峰
项目怎么筹建
作为城市住房保障的重要一环，随着配售型保障性住房项目建设启动，管理机制也迎来规范。
什么是配售型保障性住房？《办法》对此明确称，该类型房源是指政府提供政策支持，限定配售对象、套型面积、配售价格、处分权利，面向符合条件的群体销售的保障性住房。
不同于既有的公共租赁住房、保障性租赁住房等类别，项目房源可实施定向交易，销售给符合本市稳定就业、无自有产权住房等条件要求的保障性住房需求市民。
在房源面积规模上，该类型保障性房源则将突破既有保障性房源60平方米的限制，单套建筑面积增加至不超过120平方米。
对于房源的筹建，市住建局有关负责人直言将广泛筹措，不局限于单一的筹建或配建，对于满足条件的商品房源或存量房源都可广泛纳入，充分完善配售房源库资源，助力一批新市民、新青年、农民工等在城市实现安居。
具体到类别，文件将划拨土地集中新建、城中村改造和城市更新等项目中配建，以及收购已建成存量商品住房、闲置住房转化和企事业单位利用自有存量建设用地建设等方式悉数纳入，只要在限定的面积范围内，多渠道筹措和收购优质房源。
值得注意的是，房源质量和居住环境并不会因为保障房属性而“减配”。相反，该类型住房项目还将高效落实“好房子”概念，按照标准适度、功能齐全、经济适用、安全环保、绿色节能原则，以安全、舒适、绿色、智能为核心指标打造好房子，优选规划设计方案。同时优先选址于公共交通便利、市政基础设施和公共服务设施较为齐全的区域。
“房源产品都将坚持高品质打造，不只是保障保障房家庭有房住，而且是能住好。”市住建局上述负责人对此表示，未来的保障房不再是一种住房兜底举措，而是城市住房体系完善的重要一环，让各阶层居民都能够在城市里面安居乐业，居有其屋。
房源如何配售
住房价格怎么确定？该负责人明确要求做保障是基础，投资建设的开发企业可以在综合考虑划拨土地成本和建安成本基础上，叠加适度合理的利润，维持项目成本和微利即可。避免因市场的变化而出现价格的震荡波动，而是聚焦于房源保障性功能的发挥，更好地满足新市民、新青年、农民工等保障群体的需求。
在销售环节，配售型保障性住房将采取现房销售模式，让迫切安家的群体购房即住。
面对这一城市安居福利，谁将有机会申购？
《办法》对此明确，申请购买配售型保障性住房应以家庭为单位，家庭成员包括主申请人、主申请人配偶及其未成年子女。申购家庭应确定1名主申请人，主申请人配偶及其未成年子女为共同申请人。同时限定每个保障对象家庭只可购买一套配售型保障性住房。
对于作为共同申请人的未成年子女，文件指出不会影响其成年后享受住房保障政策。
“经过前期的申请和资料审核，获得通过的居民将正式获得申购资格，纳入全市配售型保障性住房轮候库。”市住建局住房保障科负责人介绍，这个住房轮候库与公共租赁住房轮候库类似，根据申请人情况确定轮候排序，到房源集中配售的时候按顺序进行选房和购买。
对于配售工作的开展，《办法》明确实施流程为项目公告、购房申请、组织摇号、资格复核、现场选房、签订合同和房屋交付。
申购家庭在选定配售型保障性住房后，应在规定时间内办理认购手续，并签订购房合同，缴交购房首付款或全款。贷款购房的家庭，可按规定申请住房公积金贷款或商业银行按揭贷款。
针对申购家庭放弃选房的情况，《办法》明确可按摇号顺序依次递补。若经2次选房后仍放弃选择将被视为放弃申购资格，取消轮候资格。
与此同时，配售型保障性住房业主的权责也将有序厘清。
不同于商品住房，配售型保障性住房在不动产登记环节，不动产权证附记信息栏将详细记载：该房屋为配售型保障性住房，实施封闭管理，不得变更为商品住房流入市场。这也有效规避了申购保障房进行投资等投机行为的发生。在权益上则明确其同等享有落户、子女就学等社会公共服务的合法权益。
房屋怎样流转
随着家庭的发展，经济条件的提升，部分申购家庭购置更大面积商品房需交易已有的配售型保障性住房怎么办？
针对这一情况，办法要求保障对象要自住房买卖合同备案之日起12个月内申请回购。
具体到房源实施的回购或封闭流转方式退出保障机制，《办法》明确首先将从买卖合同签订之日起计算，设置为期5年的封闭持有期。在封闭持有期满后，承购人确需转让配售型保障性住房的，可以向符合条件的配售型保障性住房申购对象出售，出售价格不得高于原购房价格，挂牌出售1年后确无人购买可以申请回购。
对于申请回购或封闭流转的配售型保障性住房房源，《办法》要求满足三个条件，分别为：不存在抵押和债务等法律纠纷情况；未改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失；水、电、燃气、电信、有线电视等公共事业费用和物业服务费用已结清。
房源面临回购，价格如何来核定？文件明确将按照“购房款＋利息－房屋折旧”的原则核算。利息按照签订回购或封闭流转协议时中国人民银行公布的一年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。房屋折旧按照主体结构50年、装修10年分别进行计算。购房家庭自行装修费用则不纳入回购价格计算内容。
与此同时，该办法还规定了配售型保障性住房使用的七不准，要求购买家庭不得擅自互换、转让和赠予申购房源，不得出租和改变住房用途，不得以购买本住房以外用途设立抵押权和设立居住权，以及不得无正当理由连续空置1年及以上等，确保房源高效使用。
结合当下楼市环境，部分商品房项目价格见底的情况，阶段性的配售型保障性住房价差优势可能难以明显。若项目房源配售滞销面临资源空置怎么办？
对此，《办法》指出，配售型保障性住房配售后的剩余房源，经同级政府批准可转作其他保障性住房，切实提升项目房源的使用效率。
“房源保障用途实现转化，让120平方米面积规模房源进入配租等保障用途，除了意味着资源利用效能的提升，更意味着城市住房保障群体的进一步扩容。”惠州市住房保障工作领域某知情人士介绍，以往受限于房源面积，部分租赁住房保障家庭无法选到合适的户型房源，但随着配售型房源项目的建设，租赁保障体系也将迎来进一步完善的空间。
■关注
配售型保障性住房相关政策
一
申购市民条件
1.主申请人具有本市户籍
2.主申请人应具有完全民事行为能力
3.主申请人和共同申请人在本市无自有产权住房
4.主申请人申购前在本市稳定就业，在本市缴纳社会保险已满12个月（含）以上且处于参保缴费状态，或已在本市办理退休
5.已享受过房改房等政策性住房的家庭，需按规定腾退原政策性住房
6.经市人力资源社会保障部门认定的各类高层次人才申请购买配售型保障性住房的，不受本办法设定的户籍、社保等条件限制
二
配售流程
1.项目公告
各县（区）住房城乡建设部门向社会发布配售型保障性住房项目配售公告
2.购房申请
纳入惠州市配售型保障性住房轮候库家庭可提出购房申请
3.组织摇号
各县（区）住房城乡建设部门组织统一公开摇号，排出选房次序
4.资格复核
各县（区）住房城乡建设部门组织相关单位进行资格复核。复核通过的家庭名单应在政务网站进行公示，公示期不少于7天
5.现场选房
申购家庭按照摇号次序进行现场选房。申购家庭放弃选购或未在规定期限内选房的，选房资格作废
6.签订合同
申购家庭选定配售型保障性住房后，应在规定时间内办理认购手续，并签订购房合同，缴交购房首付款或全款。贷款购房的家庭，可按规定申请住房公积金贷款或商业银行按揭贷款
7.房屋交付
房屋达到交付条件后，办理房屋进户入住相关手续