“金九银十”收官，房企交出答卷。中指研究院数据显示，2026年1—10月，100家房企全口径销售总额为25370.6亿元，10月单月销售额约2773.4亿元，对比8月、9月，延续了环比回升态势。千亿房企仅剩6家，较上年同期减少1家；百亿房企从2023年的100家持续回落至58家。规模梯队的收缩，与头部座次之间仅2亿元的差距并置，说明市场在回暖、分化在加剧。业内预计，年末房企为冲刺业绩或加大促销与推盘力度，核心城市优质项目去化有望实现边际改善，企业间销售表现分化显著。

    ●南方日报记者 周中雨 柴亚娟

    销售 规模梯队收缩式修复

    从前10月的房企销售数据看，最直观的积极信号来自降幅的边际改善。中指研究院企业研究总监刘水将这一改善归因于三重因素：一是“9·29”房贷贴息有效提振购房信心、降低了刚需门槛，二是房企抓住窗口期集中推盘促销，三是上年同期基数整体偏低。

    中指院统计数据显示，2026年1—10月，列入观察的100家房企操盘销售额为20016.3亿元，权益销售额为17477.1亿元。全口径销售额前6名依次为：保利发展1990亿元、中海地产1988亿元、华润置地1803亿元、绿城中国1603亿元、招商蛇口1589.6亿元、建发房产1034.2亿元。保利与中海之间仅有2亿元差距，这也令全年销冠的归属仍保留悬念。但从权益销售额来看，中海反而以1829亿元领先于保利的1568亿元。

    刘水的判断是，部分房企依托稳健的资金面、可靠的交付信用，叠加核心城市优质土储布局与产品力持续打磨，在市场信心偏弱的环境下更容易获得购房者青睐。上海普陀苏河晏首开认购率约534%、北京建发越秀·观玺首开去化587套、去化率约74.8%，这些个案说明，购房者的选择正在向“确定性”高度集中。

    而业绩分化则揭示了“回血”的不均衡性。克而瑞数据显示，1—10月房企销售权益榜前20位中，17家为央国企。TOP100全样本中，央企、地方国企销售金额占比分别为50.2%、23.8%，两者合计约74%；民营房企销售金额占比为19.6%。头部阵营方面，前20名中，民营房企仅滨江集团、碧桂园、邦泰集团3家。

    克而瑞指出，这一差距并非单纯来自融资成本或土地储备的差异，更深层的原因，在于购房者风险偏好的系统性迁移。在交付不确定性尚未完全消除的市场里，央国企的信用背书本身构成了销售竞争力的一部分。民营房企中，滨江集团以725.1亿元位列全口径第9，是前十中唯一的民企，但其区域深耕的特征同样鲜明：销售与投资高度集中于浙江杭州及周边市场，这一模式的可复制性尚待观察。

    同样，规模梯队的收缩也值得关注。克而瑞统计显示，千亿房企从2023年同期的14家降至现在的6家，百亿房企则从100家降至58家。中指研究院给出的判断是，梯队规模的收缩在千亿与百亿两个层级间“持续进行”。这意味着，行业集中度虽然在向头部提升，但头部自身的绝对规模也在缩水。保利发展前10月销售额为1990亿元，放在2023年同期，仅排在第四位左右。

    虽然规模收缩，但回款正在加速。中信证券选取了8家典型A股上市房企作为样本企业进行分析，今年前三季度，8家企业累计收入同比下降22%，归母净利润为-291.3亿元，亏损额度同比扩大。但8家企业同期累计经营性净现金流，同比增长224%。这意味着，由于企业严控投资，狠抓土地分期，企业净回流现金的能力有了明显修复。一位民营房企华南片区负责人告诉记者，今年主抓去库存和回款。

    刘水也表示，当前部分房企现金流的改善，本质上是“收缩式修复”，主要表现为“当期少拿地、少付款、多回款”。所以，当下房企的“回血”正从“谁卖得多”转向“谁能把钱收回来、把房交出去”。

    拿地 土地市场重塑“产品形态”

    拿地数据与销售端形成镜像。中指研究院数据显示，1—10月，100家房企拿地总额6465亿元，同比下降17.5%，降幅较1—9月收窄3个百分点。权益拿地金额榜首为华润置地711亿元，紧随其后的是保利发展696亿元、中海地产444亿元。10月，华润置地、滨江集团投资势头较强，建发房产、中国金茂有所提升，其余6家重点房企拿地力度却在放缓。

    单看10月数据，容易得出土地市场“回暖”的结论。中指院数据显示，300城住宅用地成交规划建面10820万平方米，同比增长91.8%；出让金3756亿元，同比增长89.0%，三、四线城市成交建面、出让金占比分别达86%和73%。但把供应节奏、溢价率和成交结构放在一起看，这更像是现房销售政策带来的“成交脉冲”。华泰证券研究所指出，9月300城宅地推出规划建面同比增长106%，其中三、四线城市增长120%。供地集中放量的主要原因，一方面是地方抢在现房细则落地前加快供地节奏、将待拍地块集中挂网，另一方面是供地到成交存在约一个月的时滞，9月集中推出的地块正好在10月集中签约。但是，10月推出规划建面已回落至4496万平方米、同比降45.8%，预计11月成交量或从高位回落。

    更诚实的“温度计”是溢价率。10月，300城宅地平均溢价率仅1.5%，降至近年月度新低，成交以三、四线城市为主，期内京深沪三个一线城市均无土地推出，三、四线推地多为地方国企以底价拿地。“量价背离”说明，10月放量是“政府端集中供地、企业端按需补仓”的窗口操作，而非市场竞争的真正回暖。

    此外，现房销售也对土地市场带来深远影响，主要体现在供应端形态变化上。清华大学房地产研究中心主任吴璟的分析被广泛认同：预售制下房企测算项目更关注周转速度和规模；现房销售模式下，企业需依靠自有资金和项目融资支撑开发，更要判断地块本身是否值得投资。反映在出让条件上，“小而精”的地块受青睐，重点城市宅地多呈现低容积率、低总价、付款条件宽松等特征。

    值得一提的是，尽管全国已有超过20个城市落地现房销售实施细则，但仍有较多楼盘保留按新预售制度申请预售的空间。华泰证券研报显示，截至10月末，新政后新公告宅地中，要求现房销售的仅74宗，约占全国推出宅地总量的2%。11月，北京、上海、深圳相继推出新政后首批宅地合计仅7宗。在土地出让端，现房销售尚未全面推开。上海两幅地块预出让合同中就写明：本地块商品住房申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，即预售门槛从“出地面”抬升至“封顶”。

    市场 广州“双雄”断层式领先

    全国销售端的“确定性集中”与拿地端的“形态重置”，落到每个城市会呈现什么样的效果？广州提供了一个可观察的切片：这里同样在经历头部集中与梯队收缩，但分化的激烈程度正以一种更显著的方式呈现出来——保利发展与越秀地产构成的“双雄”，与追赶者之间拉开近乎断层的距离。

    克而瑞的数据印证了这一格局。数据显示，2026年1—10月，保利发展在广州的销售金额为370.1亿元、权益销售金额311.9亿元，拿下双榜冠军；越秀地产则以302.6亿元、223.2亿元位列第二。第三名广州地铁地产的销售金额为100.1亿元，与越秀之间已有超过200亿元的落差。同样，普睿数智统计口径下，保利全口径344.6亿元，越秀281.2亿元，第三名广州地铁以103.2亿元与越秀地产之间产生178亿元的“断档”。这种“双雄锁榜”的局面，在全国头部城市中并不多见。

    保利发展在广州的销售业绩主要由玥玺湾、天曜、海韵、天奕等核心项目担当，而越秀则依靠阅璟台、和樾府、鸿璟台、万博和臻形成多点支撑，摘得操盘面积首席。两家房企的共同特征是：央国企信用背书、核心区土储集中、产品线在改善段位形成较高辨识度——这恰恰是购房者愿意为之买单的“确定性溢价”。

    而且，市场集中度还在继续加深。克而瑞数据显示，2026年1—10月，广州TOP3房企权益销售规模占TOP30总量的47.3%，较上年同期提升5.2个百分点，创三年新高；TOP10合计份额升至73.4%，同样是近三年最高位。市场总量没有扩张，头部份额持续变大，这是典型的存量再分配。

    近年来，头部房企的投资策略趋同，热点城市优质地块竞争激烈，货值储备进一步向深耕型头部集中，中小梯队的收金空间被持续压缩。“千亿房企缩至6家、百亿房企降至58家”的梯队收缩，在广州市场表现为一个更简明的等级结构：“双雄”无悬念，第三名之争却在量级上反复拉锯。广州地铁与珠实地产的全口径差距一度仅约1亿元，一个项目的推盘节奏就可能改写一家房企的座次。

    现房销售给这场竞赛更是带来新变量。8月28日集中出让的三宗地块中，南沙万顷沙现房销售试点地块以底价平稳成交，配套了土地出让金分期缴纳的缓冲机制；海珠琶洲南地块则由华润置地经201轮竞价溢价摘牌，核心区稀缺宅地的竞争逻辑并未因现房要求而消退。9月30日细则落地当天，保利以38.1687亿元、26.5%溢价拿下琶洲南地块。销售的确定性正被换算成土地的确定性。

    对房企而言，现房不是宣传语，是一笔现金流的账。回款节点从预售后移到竣备，按揭放款随之后延，营销节奏必须重排，份额领先者同样要在现房与期房同场竞争中保住去化速度。资金成本更低、交付记录更完整的一方，才有能力把现房做成卖点而非包袱。市场数据直观说明了这一变化：现房或准现房项目凭借实景呈现加快了购房决策，中海大境在完成首批交付后的一个周末就实现1.2亿元成交，国庆销售额同比增长50%；而未能及时响应“竣备再供楼”心理的期房项目，则在转化端感受到明显阻力。

    以广州为样本观察，现房销售并非一次性的规则替换，而是一场从土地出让条件、房企资金测算到购房者决策依据的链式调整。保利发展与越秀地产在广州的“双雄”竞争格局，建立在信用与土储的既有优势之上。而现房销售的推进或在重新定义“什么样的地块值得拿、什么样的项目值得买”。

    展望 供地与促销双线发力

    最后两个月，供给端率先“热”起来。中指研究院监测显示，11月北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、南京、杭州八城合计推出116宗涉宅用地，起始总价超过768亿元。其中，广州、上海、北京、成都、南京均有多宗宅地出让，起始总价分别为84.64亿元、41.55亿元、115.04亿元、135.48亿元、258.03亿元。广州年末即将迎来“供地小高潮”：荔湾、番禺、白云、黄埔多宗地块过会，万博、鱼珠、聚龙湾优质宅地酝酿挂牌。

    年末“小高潮”是供应节奏的回归，而不是竞争热度的回归。中指院数据显示，前10月300城住宅用地成交3.40亿平方米、同比下降4.4%，出让金1.43万亿元、同比下降6.4%，平均溢价率6.71%，仍处低位。10月的结构性放量更多来自“抢在细则落地前集中挂网”的窗口操作。中指研究院判断，年末供地的放量既不是竞争升温的信号，也不是供应紧缩的前奏，而是一场规则切换窗口期的节奏调整。

    普睿地产研究测算，现房模式较期房新增的财务成本约占总地价的11%。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，房企要同时权衡土地付款条件、融资成本、开发进度与回款时间，“不只是判断未来能卖多少钱，还要考虑资金要占用多久”。四季度地方细则落地与供地高峰叠加，最小交付单元、土地款分期等安排，也将直接影响企业的投资意愿。

    更值得注意的是，需求端冲刺，“以价换量”将成为主要形态。临近年底，广州多家房企实施“以价换量”促销，涵盖多个核心区楼盘，甚至个别房源让利超过100万元。比如，黄埔振业天成128㎡房源由460万元降至373万元，天河能建天河麓誉府76㎡三房，总价从2024年底约342万元降至260万元；星河湾半山从接近5万元/平方米一路下调至毛坯特价1.9万元/平方米起、均价约2.15万元/平方米，价格调整后到访与成交明显提升，以480套跻身1—9月广州成交套数第9名。

    那么，11月为什么会集中降价？不仅有回款的刚性约束，更有结构性的深层次原因。截至10月底，广州新房库存1373万平方米，去化周期21.3个月，其中取证36个月以内的房源占49%，约一半是现房或准现房，资金沉淀其中却无法像预售制时代那样在建设中途实现回笼。“828新政”后的现房销售导向进一步拉长资金占用周期，预售资金监管解除节点后移至竣备之后，有房企营销负责人直言，“现房项目将尽快促回款”。因此，这轮促销的本质是以价格换回款确定性，而非换利润。一位广州本土房企人士的表述很直白：“年中曾收回过一些折扣，最近这些折扣又继续执行下去了。因为市场还是回到了一个理性的状态，我们也随行就市”。

    广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对广州二手房市场的分析进一步揭示了“以价换量”的机制：二手房中，符合贴息条件的房源占比约60%，而新房不足30%。部分业主主动将挂牌价下调至150万元以内以达到贴息门槛，带动了成交的稳定。这意味着，年末的需求释放高度依赖价格让步与政策门槛的精确匹配，而非购买力的趋势性回升。

    促销在需求端发力，供地在供给端放量，再加上去年同期基数偏低，年末销售降幅继续收窄的概率正在上升。克而瑞数据显示，2026年1—10月百强房企操盘口径累计销售金额23077.7亿元，同比降幅较1—9月收窄0.7个百分点；10月单月环比增长4.5%。单月环比转正、累计降幅收窄，说明“以价换量”在数据上已经“留痕”。

    对这条收窄曲线的性质，业内判断比较温和。克而瑞集团联席总裁丁祖昱认为“2026年是行业底部确认的一年”，并判断行业正逐步进入存量交易主导的稳态市场。中指研究院判断，购房贷款贴息降低了购房成本，叠加年底推盘促销和核心城市优质项目入市，新房成交会获得支撑，但整体仍在筑底。广州市住房政策研究中心则给出更具体的区域判断：四季度优质供给有序入市，全年一、二手住宅累计成交预计保持正增长。

    换而言之，年末市场更值得关注的，不是能不能拉回正增长，而是“跌得少一点”和走向“稳得住”。