据多家权威机构集中发布的10月全国房地产市场运行数据显示，全国楼市整体仍处于筑底承压阶段，作为粤港澳大湾区核心引擎的广州、深圳，依托坚实的产业基本面和持续释放的需求潜力，在核心城市中率先展现出企稳向好的态势，成为本轮市场调整中的突出亮点。

    成交端：全国整体筑底修复，广深行情奋力突围

    机构的统计数据显示，10月行情比业内人士预期更有韧性。

    克而瑞的研究报告显示，2026年10月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约1141万平方米，环比增4.5%，9月、10月两月连续环比正增但动能放缓，10月增速回落超6个百分点；同比仍降12%，但降幅较上月收窄2.2个百分点，单月成交规模创近三个月新高。前10月累计成交约11565万平方米，累计同比下降10.7%，降幅与前9月基本持平。

    分能级看，克而瑞认为，一线城市整体表现明显优于其他能级城市，成为支撑全国大盘修复的核心力量；二线城市整体呈现“环比微增、同比仍降”的格局，三、四线城市新房成交同比降幅依然显著。

    二手房的表现明显好于新房。数据显示，全国重点20城二手房成交面积环比增长3.0%，同比增长20.4%，前10个月累计成交面积同比增长7.6%。中指研究院的监测数据也印证了这一趋势，10月重点城市二手住宅累计成交量普遍保持小幅增长态势，市场活跃度在政策落地后得到一定修复。

    值得注意的是，在全国整体承压的大背景下，广州、深圳的市场表现明显优于行业平均水平，走出了独立的企稳行情。广州10月新房成交面积共63万平方米，环比9月增长6.3%，前10月累计成交610万平方米，同比上涨3.2%。二手房方面，核心区优质房源带动10月全城成交共86万平方米，环比增长12%，同比大增18.5%，而前10月累计成交面积同比持平。

    深圳10月楼市同样展现出极强的结构性韧性，尽管整体有所承压，但据乐有家、中原地产等机构监测，全市10月一二手住宅合计成交6957套，同比实现约2%的正增长，市场底盘十分稳固。克而瑞数据显示，前10月全市新房累计成交346万平方米，几乎与去年持平。

    土地市场：一线供应减少致低位运行，广深韧性凸显

    10月全国土地市场整体热度降至年内低位，整体呈现“成交规模收缩、溢价率低位运行”的特征。克而瑞统计数据显示，10月全国土地市场整体溢价率回落至1.01%，房企拿地整体保持高度理性，投资决策更倾向于核心城市的优质地块。

    中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，前10月，100家房企拿地总额6465亿元，同比下降17.5%，降幅较1—9月缩窄3个百分点。10月房企拿地降幅缩窄的原因主要是京深沪三个一线城市土地待拍暂现空窗。

    在全国土地市场整体偏冷的环境下，广深则走出独立行情。广州10月是一线城市中唯一有涉宅用地出让的城市（共6宗），且均高溢价成交：10月1日新政落地后首宗地块历经41轮竞价，由保利发展以38.17亿元竞得，溢价26.5%，楼面价达55385元/平方米；10月9日黄埔区地块再经71轮竞价，保利以16.65亿元、溢价26.61%斩获。1—10月广州宅地出让金达601亿元，同比大增105%，平均溢价率21%，居一线城市前列。深圳土地供应虽少，但溢价率更为突出，前10块宅地出让金332亿元、同比增长36%，平均溢价率高达62%；10月深圳无宅地出让安排，但月底挂牌了“8·28新政”后的首宗宅地（光明区光明街道地块，起始价13.07亿元），显示房企对核心城市稀缺优质地块仍高度渴求。

    政策端：组合拳红利持续释放，市场预期逐步修复

    10月全国房地产政策迎来密集落地期，一系列覆盖需求端、供给端的组合拳相继生效，成为支撑市场筑底修复的核心动力。从中央层面来看，9月29日正式发布的购房贷款贴息政策在10月1日起全面落地。同时“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展，部署构建房地产发展新模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房供给等五大任务，为行业中长期发展指明了方向。

    地方层面，10月各地政策围绕“稳需求、防风险、提品质”三大方向持续细化落地。全国已有17个城市发布“8·28新政”实施细则，多地优化公积金贷款政策，广州、深圳两地也结合自身市场情况，针对性落地多项地方优化政策，进一步放大了全国性政策的红利效果。

    不过，在广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉看来，广深“金九银十”新房表现仍然偏弱，主要是因为推盘明显减少。同时，贴息政策对二手房交易利好更多，部分业主主动“以价换量”进入贴息门槛导致放量成交。

    业内普遍认为，当前全国楼市已经迎来结构性拐点，行业正式进入“分化深化、质量优先”的全新阶段。广深作为人口持续流入、产业实力雄厚的一线城市，已经率先完成市场筑底，后续随着政策红利的持续释放，市场的企稳态势将进一步巩固。而从全国范围来看，未来不同城市的市场表现将进一步分化，资源将持续向经营稳健、交付能力强的头部房企集中，行业竞争逻辑也已经从过去比拼销售规模，转向现金流安全、产品力、交付确定性的综合比拼。

    南方日报记者 冯善书