随着近期沥滘村与合作企业广东珠光集团有限公司分道扬镳，一时间，围绕广州城中村改造市场主导模式的讨论沸沸扬扬。在房地产行业结构性调整的当下，部分企业因项目停滞引发的违约行为浮出水面，广州城中村改造旧模式也走到了分岔路口。

    依照“分类处置、一村一策”原则，广州市加速推动城中村改造新旧模式转换，鼓励有实力的企业参与其中，通过精准纾困方案，助力更多旧改项目平稳度过风险期，早日完成复建安置，盘活低效用地，最终实现价值与品质的双重跃升。

    ●南方日报记者 郎慧

    古村新生遭遇行业调整

    自2012年签约合作至今该企业与沥滘携手走过了14个春秋，至此，珠光集团正式出局。截至合作终止，沥滘村城中村改造项目复建安置任务完成度约1/4，此外，珠光集团接手以来开发的融资地块也已部分售出，迎接了一批新沥滘居民安家。

    沥滘村确定改造范围151.42公顷，规划总建筑面积436.27万平方米，面积相当于三分之二的珠江新城。该项目总投资‌‌约300亿元，一直是引人注目的城市更新重点项目。

    直至2024年7月，合作企业在支付临迁费方面开始“踩刹车”，资金链问题日益显现，项目推动遇到资金瓶颈；当年12月，珠光集团与央企中信城开签署合作共建协议，期待可以以此完成资金纾困，然而，这次合作并未实质解决资金问题，项目仍然举步维艰。

    当古村新生遭遇行业转型，过去20年来由市场主导的广州城中村改造旧模式正面临考验。根据市城市更新领导小组会议决策，沥滘项目新的风险化解方案成形，下一步将引入央国企接手，落实改造资金后分期推进建设。

    目前，广州市旧村改造项目走入分岔路口，有项目直接与改造主体解除合作，等待央国企解围；有项目因资金问题陷入停滞后，引入金融机构注资；还有项目经历改造主体资产重组，最终由有实力企业兜底……经历房地产结构性调整的余波，旧模式项目纷纷自找出路。同时，一些央国企、金融机构也在观望和评估，挑选区位好、能平衡、产业强的项目纾困。

    “一村一策”化解旧改危机

    近年来，广州多条城中村都出现了这样的场景：部分村民已搬入四周仍为工地的家，部分村民仍盼着已停工的地方会有人重新进驻。其实，早在2023年，广州市住房和城乡建设局便发布了《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》，对参与开发企业的总资产、经营履历、建设水平等条件提出了具体的要求，特别提出企业应具备与改造地块匹配的净资产家底。

    同年起，广州探索启动城中村改造“依法征收、净地出让”新模式，采用由政府主导、企业参与的操盘方式，大多数央国企深度参与城中村改造项目中，城中村改造项目的实操逻辑彻底转向，市场风向也进一步出现转向，掀起民企退出的浪潮，曾让广州依赖多年的市场操盘规则改写。

    此后，多个旧模式项目陆续进入纾困阶段：2025年花都区田美村实现破局，推动主要债权人达成共识，推进合作企业富美公司进入司法破产重整程序，同时，引入区属国企花都城投集团下属公司参与项目，为项目重启注入资金“活水”。

    白云区陈田村也走通了纾困路径，核心方案采取“政府引导＋兴业银行增量资金＋华发建管代建代管+富力开发”的操作模式，因增量资金在2025年顺利注入，推动项目顺利进入复建二期建设阶段。

    今年6月底，荔湾区鹤洞村城中村改造项目也启动复工，9月迎来首批安置房封顶，控规调整+纾困方案化解了几次停工的风险。项目发挥首批拆迁补偿安置争议行政处理试点优势，推动十余户留守户相继进入行政处理和司法程序，同步引入第三方金融机构融资纾困，不改变原合作企业，尽量给予过渡时期稳定的纾困环境。‌‌

    沥滘村、吉山村项目的解约是广州城中村改造新旧模式转换、旧模式纾困过渡期的缩影，行业结构性调整的阵痛期反映到各个具体项目上，只能以一村一策的方式推动解决，在实际操作中，更多稳定的政策、健康运作的资金将被持续需要，确保风险化解阶段平稳进行。城中村改造与房地产发展深度捆绑，接下来，在广州“9.30”现房销售制度的影响下，那些“分手”后的项目或将面临更多实操中的难点与抉择。‌