谈起中山，绕不开三乡。

    这个常住人口23万多的小镇，住着近6万名港澳同胞——平均每4个人里，就有1个拿着港澳身份证，人们叫它“小港澳”。

    在大湾区任何一个非口岸镇街，这都难得一见。

    另一组数据更值得琢磨：房地产曾贡献过全镇1/4以上的GDP，几年之内被压到7.9%；制造业比重则从37.8%升至56%。

    一座靠向港澳卖房子起家的小镇，亲手“做空”了自己的“现金牛”（指市场份额高、增速却慢下来的业务），转身去研究新兴产业。2026年上半年，它的泛半导体产业产值同比增长289%。

    为什么是三乡？它的新赛道，又是从哪里长出来的？

    采写：南方日报记者 林雨萱

    摄影：南方日报记者 叶志文  （除署名外）

    地图上的偏爱：做港澳人第一笔房产生意

    珠江口像一只敞口的喇叭。东岸，有深圳、香港；西岸，有中山、珠海、澳门。三乡所在的位置，正是喇叭口西南侧的接缝处：向南越过丘陵是澳门，向东隔着宽阔的伶仃洋与深圳相望。

    而在铁路与高速公路出现之前，一条自石岐通往澳门的古驿道——岐澳古道穿镇而过，把香山人送出内陆，也把世界的风送回这座小镇。

    从地理学讲，通道塑造聚落。岐澳古道埋下的东西叫“开放”，此后一百多年反复兑现。先是钞票，然后是产业，最后是人。

    这也为三乡改革开放后取得“第一桶金”——房地产，奠定了基础。

    三乡是少见的小镇里长出地产大牌的地方。20世纪80年代，一家做家私的企业在这里完成原始积累；1992年顺势转向房地产赛道，这家企业叫雅居乐。

    这也是国内最早做港澳房地产的城镇之一。20世纪90年代，雅居乐花园横空出世：借鉴港澳住宅开发思路，做出适配港澳客群的产品，又率先引入港式物业，带动镇区商业、交通与配套成形。从1993到1998年，仅这一个楼盘就迎接了超过10万名港澳置业者。

    三乡镇接住了国内最早的房地产红利。港澳居住成本高企，一岭之隔的三乡给出的是最高性价比。这也是为什么既不靠口岸的三乡镇，比当年的中山港街道更吸引港澳客——在风口处抓住时代机遇，用“造城”的思维运营房地产、打造“小港澳”，让三乡镇成为港澳乡亲口耳相传的楼市高地。

    地产高峰时期，它贡献了全镇1/4以上的GDP，推着这里的城镇化跑在中山前列。

    但最先把红利吃尽的地方，往往也最先撞上天花板。最先发展起来的三乡，也就最先陷入困局：因为过度依赖房地产，经济增长一度跌至负数。

    路径转型，不是简单的“退房地产”

    本可以沿着旧路继续走。但三乡选择了更难的路，同时也果断地选择了更为彻底的转型路径——压减地产比重，把土地、政策、财政的优先级全部倒向制造业，把经济的根重新扎回实体经济。房地产在经济中的比重，从最高峰的25.4%降到7.9%；制造业从37.8%升至56%。

    即便不懂经济的人，看着这两条此消彼长的曲线也会为之震撼。从这个意义而言，三乡这次换赛道，并不是简单“退房地产”，而是一次要素的重新定价：把土地从一次性消费品，改回长期生产资料。

    代价当然痛苦。但只有先把路径依赖打掉，最贵的东西才进得来。

    把卖给房地产的地腾出来后，接下来是选择题：接什么？

    早年三乡靠家具、制衣、玩具、五金起家，这一轮它把票投给了面向未来的产业。制造业当家，首先要有承载产业的空间。破局从“工改”开始。三乡创新推行“1+4+N”土地整备的模式，构建“核心园区引领、连片片区支撑、多点宗地提质”的分层改造体系，累计整备土地3780亩。

    其中最具战略眼光的一笔，是在琅环湖片区腾出连片熟地，高标准建设中山半导体产业园——总规划约6156亩，核心区获批省级产业园，这是三乡历史上第一个省级产业平台。

    为什么偏偏是半导体？答案还是写在那张大湾区地图上。

    半导体是珠江口东岸的强项产业，而深中通道，给中山带来新的“筹码”，把两岸从“隔水相望”压成“一桥直达”，产业便沿着新的成本梯度向西漫流。

    再次敏锐地察觉到产业东风的三乡，做好了准备。2024年4月，深圳来的半导体企业晶存科技在三乡签约落户。两个月后，横跨珠江口的深中通道正式通车。

    2024年10月，这一项目正式投产，完成“签约—投产—上规”三级跳；2025年产值超5亿元；2026年前4个月，产值增速超过1000%。企业随即主动追加投资，把存储器制造总部放在三乡。

    “这份信任票，也来自三乡常态化企业服务体系的托举。”晶存科技集团创始人、董事长文建伟解释，2024年AI产业尚未完全爆发，企业预测偏保守；这两年产业需求爆发式增长，对交付、研发和制造的要求快速提升，正是三乡的全流程服务效率，让企业敢于快速加码布局。

    截至目前，园区已集聚规上企业42家，招引重点产业项目12个，达产后预计产值超百亿元；2026年上半年全镇泛半导体产业产值同比增长289%。2025年三乡GDP突破200亿元大关，2026年上半年达104亿元、同比增长9.5%，增速全市第2，规上工业增加值增速全市第1。工业投资曾连续75个月正增长，过去五年总量增长318%，这意味着，在剧烈的结构大调整中，三乡经济还在继续做大做强。

    “小港澳”这块招牌，还剩什么

    如果说向港澳卖房子不再是三乡的主线，那么“小港澳”这块招牌还剩什么？

    答案是：“小港澳”没退场，它换了角色和赛道，换到高端制造这条赛道。从这个意义而言，三乡真正拿去打天下的，恰恰是几十年服务港澳沉淀的本事：一套运转三十年的“港澳适配”系统，一张紧邻港澳的“通行证”。

    这是新的窗口，诞生了多个“首个”。在三乡镇振华社区，内地首个港澳人士服务中心投用，推出28项“跨境服务包”；全国首个地级市与澳门联合设立的“粤澳社保一窗通”社区专窗，让港澳居民不必跨境奔波；全省首个中国委托公证（香港）服务窗口，把公证搬到居民家门口。

    经济学把这种现象称作“边界效应”：即便语言相通、制度相近，一条行政边界依然会显著抑制要素流动。规则的成本降下来，资产的价值就升上去，近6万港澳同胞不仅仅是昨天的买房客，而是这座小镇通向大湾区的接口与窗口。

    2022年定居三乡的方先生夫妇感触颇深：刚来对环境不熟，是社区专窗帮着解决医保卡、60路公交车优惠卡这些小事。“三乡环境好、港人多、配套齐，住得舒服，也住得无忧。”

    “港车北上”的热度里，一批北上置业的香港明星成了同城生活的生动样本。“我现在是‘导游’，专带香港朋友过来玩。”TVB明星王俊棠说，常替朋友规划攻略：早餐去哪吃，乳鸽哪家最地道。十年前第一次来中山时，他也没想到这里会住成“第二个家”。

    产业引人，服务留人，文化聚人。近3年，三乡镇户籍人口累计净增近9500人，年均增长超3100人，常住人口持续正流入。

    水清处，人自来

    人来了，为什么愿意留下来？生态、便利度、人文等因素，正在从成本项变成竞争项。

    这是三乡的“老本”，也曾是它的短板：山、水、古村俱全，岐澳古道穿镇而过，却一度因内涝频发、河涌黑臭，拉低了宜居的成色。

    以“百县千镇万村高质量发展工程”为抓手，三乡镇同时打响两场仗。

    一场是对水的攻坚战。为应对地势低洼、容易内涝的短板，三乡镇系统构建“上截山洪—中蓄涝水—下设强排”的防洪排涝体系，实现近40平方公里山洪削减、300万立方米蓄洪增容；同时新建污水管网389公里，黑臭河涌基本消除，劣Ⅴ类水体占比下降40个百分点，水质综合指数较2021年改善64%。曾经避之不及的河涌边，立起了川上云帆运河阅读园。

    另一场，是唤醒“沉睡的房子”。全镇292间侨房建立“一房一档”，104间完成保护活化，落地民宿、轻餐饮、非遗文创等新业态21个，建成9条典型示范村（数量居全市之首），并入选广东第一批现代化建设中心镇。雍陌村侨房连片提升，古鹤村沿岐澳古道打造“沉香+文化艺术一条街”，老旧侨房从“静态守护”走向“动态利用”。

    “过去侨房闲置、业态零散。”古鹤村党总支部委员郑翠如见证了蝶变：如今村里盘活26间侨房及闲置农房，吸引16位艺术工作者驻村，古玩商户超过500家；8月启动“墙上微博物馆”老物件征集，让旧房子变成可阅读的文化空间，创建国家AAA级旅游景区也列入年度任务。

    而在另一个方向上，拥有“中国古典家具名镇”金字招牌、曾为全国最大古旧物件集散地的三乡，也在给老本行换引擎。过去只搭平台、商户各自经营；如今中山市华财古玩城有限公司总经理黄四海带着团队深度参与运营，做木工工坊、非遗体验空间，开发手工体验与亲子研学课程，引入咖啡与烘焙——把“堆放售卖”的旧行当，改造成年轻人愿意走进去的场景。

    水清了，侨房醒了，村子活了。这也让“留下来”有了更实在的底气：近五年，三乡新增公办学位4215个，按三甲标准建设的广州中医药大学第一附属医院中山医院新院区建成启用。

    一条古道，三次潮水

    把镜头拉回一百多年前，答案还在那个道路的起点——这里是岐澳古道的重要一站，许多人从这儿出发，第一次睁眼看世界。

    这种区位让三乡屡屡得风气之先：郑观应在此首发“商战”思想，中国第一家中外合作酒店在此迎客，罗三妹山上留下“不走回头路”的时代强音。

    一百多年间，这片土地演过三重角色：通往海洋的商道，承接港澳资本的后花园，承接东岸创新的产业平台。

    形式一直在变，内里从未改变。每一次转身，三乡做的其实是同一件事：把这条通道赋予的区位优势，用那个时代最稀缺的方式重新定价一次。搞房地产是这样，做泛半导体产业也是这样。

    “十五五”期间，三乡镇提出建设产城人文融合的“湾西客厅”——立体多元的现代化小城、朝气蓬勃的科技创新高地、舒适松弛的城乡融合样板、积厚流光的人文精神原乡、近悦远来的幸福宜居港湾。

    百余年间，数轮时代浪潮在此奔涌，三乡不曾制造风口，却始终屹立于浪潮之中。当“小港澳”从一门生意变成一种能力，下一个时代抛出的提问，三乡大概率还会抢先作答。

    ■观察眼

    一张信任票

    一座产业城

    近期，晶存科技存储器制造总部项目动工仪式暨三乡镇第三季度集中动工仪式举行。现场11个项目集中动工，总投资超20亿元，全部达产后预计年产值可超51亿元。对三乡而言，这是“泛半导体之城”产业版图上关键的落子。

    “存储芯片是信息技术产业的核心器件，也是人工智能时代的基石。”晶存科技集团创始人、董事长文建伟说。

    晶存科技与三乡的合作，跑出了产业落地的加速度。2024年4月，晶存存储芯片总部签约落户三乡；同年10月顺利投产，完成“签约—投产—上规”三级跳。2025年产值突破5亿元，2026年前4个月产值增速超1000%。从存储芯片总部升级为存储器制造总部，企业基于实实在在的经营成效主动追加投资，这是企业投下的一张市场“信任票”。

    在晶存的整体布局中，深圳总部、珠海研发中心与深中两地智能制造中心协同联动，中山新总部将成为企业深耕大湾区的核心制造载体。

    这份市场信任，背后是三乡持续完善的企业服务体系在托底。三乡镇组建招商和企业服务公司，落实重点项目全流程跟进机制；创新推出“333企业家早餐会”，累计协调解决企业各类问题近2000个。依托产业协作联盟平台，串联上下游企业搭建产业“朋友圈”，推动企业间合作交易超2亿元。

    企业二次加码投资三乡，晶存科技用一张“信任票”印证：打造“泛半导体之城”，三乡不靠从零造芯，而是把空间备好、服务做深、链主留住，留足耐心等待产业持续生长。

    数读三乡

    三乡GDP从2020年171.3亿元升至2025年208亿元，成功突破200亿大关

    2026年上半年GDP达104亿元，同比增长9.5%，增速全市第二；规上工业增加值增速全市第一

    经济结构持续优化，房地产比重从25.4%降至7.9%，制造业比重从37.8%提升至56%

    2026年上半年，泛半导体产业产值同比增长289%，园区集聚规上企业42家，招引重点产业项目12个，达产后预计产值超百亿元