地产高周转时代落幕，深度绑定房地产产业链的家居建材行业，正在经历一轮残酷的周期大考。

    过去20余年，新房开发的红利托举起大批家居建材企业的规模扩张，不少企业将地产带来的红利视作自身核心竞争力，顺势开启多元化布局。但随着新房市场见顶回落，行业内部加速分化。9月底，皇朝家居（01198.HK）发布中期报告，曾经风光无限的老牌家具巨头因盲目扩张地产、酒店等重资产业务，陷入亏损持续放大、半年营收不足亿元的困局。同样深陷房企债务泥潭的防水龙头东方雨虹（002271.SZ）却主动开启战略调整，通过“去地产化”转型，实现营收利润双增长。

    一边是老牌家具巨头因盲目跨界陷入经营泥潭，一边是建材龙头背负巨额坏账主动转型寻得增长空间。两家企业近乎同期发生的经营事件，勾勒出周期拐点下企业两条截然不同的发展路径，也为存量时代家居建材产业如何突围，带来了值得深思的启示。

    ●南方日报记者 柴亚娟

    红利期冒进跨界

    皇朝家居在重资产泥潭中挣扎

    9月29日，皇朝家居发布2026年中期报告，冰冷的财报数据映照出昔日行业巨头的现实困境。截至6月底，公司上半年实现收入仅9912.4万元，同比下降43.0%；归属于母公司股东的亏损达到3.33亿元，较上年同期2.69亿元的亏损规模继续扩大。

    回溯发展巅峰，皇朝家居曾手握3000多家销售网点，叠加明星代言、奥运项目的品牌光环，作为首家香港上市的国内家具企业跻身行业第一梯队。短短数年光景，企业半年营收已跌破1亿元，营收滑坡、亏损扩大，这家老牌家居巨头为什么会一步步走到今天？

    时间回拨到2019年，皇朝家居经过收缩产能、调整渠道和成本控制，实现销售额约8.52亿港元，归母利润约6300万港元；同年8月，科学城（广州）投资集团斥资13亿港元获得皇朝家居44.35%股份。这对于当时的皇朝而言，有着多重利好：它拥有20多年的品牌积累、全国经销商网络和上市平台，现在又获得国资股东带来的资本、信用和城市资源，如果能够借机完成从成品家具向定制、整家和新渠道的转型，皇朝是有机会重回行业一线品牌的。

    但是，在红利鼎盛阶段，皇朝家居不甘局限于家具制造与零售主业，大举跨界地产、酒店等重资产业务。2020年，皇朝家居进入房地产开发领域，与港龙中国地产合作成立港科置业，拿下广州增城石滩商住项目。该项目土地成交价高达38.3亿元，皇朝持有项目公司40%股权，后来还按照持股比例为项目融资提供最高约6亿元担保。

    地产上行周期，资产增值的收益掩盖了多元化背后的资金压力。但是重资产项目持续占用流动资金，分散了管理层对家具主业的投入，造成皇朝家居线下门店体系持续萎缩，产品迭代、渠道运营逐步失能。资源重心向外偏移之后，皇朝家居赖以立足的主业根基持续松动。曾经遍布全国的3000余家销售网点不断收缩，线下零售体系持续衰败；面对新一代消费群体的家居审美、功能需求，产品迭代节奏滞后，品牌逐步老化；企业业务结构高度依附新房交付，把增长希望寄托于地产大宗订单，没有提前布局旧房翻新、家居焕新等存量市场作为业务的缓冲。

    当地产行业进入转型期，高度依附新房交付的业务结构缺少对冲手段，大宗订单收缩之后，皇朝家居未能及时培育存量翻新、零售等“第二增长曲线”，一步步滑入营收萎缩的局面。同时，营收下滑带来现金流紧张、资金不足，进一步拖累渠道维护、产品升级，业绩持续走弱。此时的跨界重资产不再是利润的放大器，而是成为减值、融资成本和联营亏损的重要来源。

    皇朝家居的“坠落”是家居行业盲目多元化的典型缩影，当企业在红利期追逐跨界风口，放任主业空心化，一旦周期反转，重资产包袱就会成为压垮企业的沉重枷锁。

    主动断臂求生

    东方雨虹“去地产化”转型

    另一家防水龙头东方雨虹也同样承受了地产下行带来的巨大冲击，有所不同的是，东方雨虹没有被动等待行业回暖，而是果断开启“收缩地产、深耕非房、发力海外”的转型之路。

    自2023年起，面对恒大、绿地、融创等大小房企的回款困境，东方雨虹开始大规模计提资产减值，2023年至2025上半年，累计计提超21亿元，绝大多数减值都来源于房地产相关业务。甚至在房企无力兑付现金时，大量抵债房产流入企业手中，公司被动接受商铺、写字楼等不动产，后续只能折价处置抵债物业，承担高额资产处置带来的损失。在坏账持续侵蚀之下，东方雨虹的现金储备连年回落，从2022年至2024年末，公司的现金及现金等价物从97.41亿元下滑至68.02亿元。

    但在重重包袱之下，东方雨虹将资源重心转向非地产赛道，城市更新、建筑修缮、工业基建、家装零售、县域自建房市场等，成为它新的增长阵地，同时还积极布局海外市场，对冲国内地产周期波动。渠道层面，东方雨虹也持续推动变革，改变过去以地产大客户直销为主的模式，加大经销商与零售渠道建设力度，平衡业务结构。

    2026年上半年，转型成效在财报中得以显现：报告期内东方雨虹实现营业收入148.67亿元，同比增长9.57%；归母净利润6.13亿元，同比增长8.67%；扣非归母净利润5.76亿元，同比增长13.59%，在家居建材市场的巨大压力下，实现盈利逆势向上。

    当然，转型之路并未完全消除风险，历史遗留的房企坏账仍会在一段时间内持续扰动公司报表，但东方雨虹业务底盘已经发生结构性变化，工程加零售渠道收入占比达到85.58%，过去高度依赖地产大客户直销的模式被重构；翻新维修、下沉市场自建房、工业基建等非地产场景持续拓展，海外业务稳步推进，逐步摆脱对地产新房开发周期的强绑定，展现龙头穿越周期的韧性。

    一盛一衰，两家企业的命运分野，表面是财报数字的差距，内核是面对周期拐点截然不同的战略选择。房地产行业高周转时代已经落幕，家居建材行业告别普涨红利，正式进入残酷的结构性分化时代。时代不会淘汰行业，但会淘汰跟不上时代的企业。皇朝家居的“坠落”，是沉溺红利、战略冒进的警示；东方雨虹的逆势增长，则证明即便背负历史包袱，主动变革依然可以寻得出路。

    存量时代，旧房改造、局部焕新、租房软装、适老化改造等需求持续释放，成为家居行业新的需求引擎。激烈的存量竞争之下，家居建材企业长期生存的底层逻辑没有改变，企业唯有坚持聚焦主业，持续打磨家居产品力，完善全链条服务体系，搭建厚实的业务底盘，控制经营风险，方能抵御周期震荡。未来行业分化还将持续，谁能够摆脱地产路径依赖，守住主业根基，主动出清历史包袱，搭建抗周期业务结构，谁才能穿越行业寒冬，迎来长期可持续的发展。