10月8日，广州国际商业港在花都动工。这个规划近10平方公里的超级项目，把国际贸易、设计、制造、物流捏合到一起，将打造高能级商贸平台。

    与此同时，《广州市提高工业用地利用效率实施办法（修订征求意见稿）》也在挂网征求意见。这份文件讲的就是一件事：工业用地怎么用得更高效、更实在、更不容易“跑偏”。

    一边大手笔布局商贸开放大平台，一边“磨刀向内”优化工业用地效率。两件事放在一起看，就能读懂当下广州的逻辑：“工商并举”构建更具国际竞争力的现代化产业体系，商贸需要做大，制造业底盘更要守牢。

    城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。土地资源越来越紧张，不能再靠简单“摊大饼”发展，必须把每一块工业土地的价值充分挖出来。此次新规的用意，正是放开企业合理扩产，堵死炒地套利漏洞。

    放开市场之手，划定规则红线，广州这盘棋，大有看头。

    ●南方日报记者 李鹏程

    消灭用地“擦边球”

    过去不少老工厂想加层、扩建厂房，经常卡在容积率指标上。这次征求意见稿直接拉高容积率天花板，产业区块内一类工业用地容积率最高到4.0，也就是说一块地可以盖更高更多厂房，不用再到处找新地块拿地。

    只要符合相关指标条件，企业经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，新增的工业、物流仓储建筑面积不用补缴土地出让金，实实在在省下一大笔扩产成本。

    同时，配套规则更加贴合实体制造需求。

    工业用地里面，配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积，不大于总计容建筑面积的15%；在此基础之上，做研发、检测、中试的产业用房，还能再额外给到15%建筑面积，也就是行业说的“15%配套+15%研发”。

    很多制造企业既要搞生产，又要配套研发小试中试，以前经常面临配套不够的难题，新规相当于把这个需求写进政策，不用企业再打“擦边球”。

    宽松是针对实业生产，想拿工业用地变相搞类住宅、搞别墅式厂房，这条路彻底封死。新规明确禁止工业地块建设独栋、联排像别墅一样的建筑；每一栋厂房最小建筑面积不能低于2000平方米，楼层分割单元最少500平方米，不许搞住宅式小单元，不准做飘窗阳台，不能标注公寓、卧室这类字眼，厂房必须配齐大吨位货梯。

    这一刀主要瞄准市面上部分“伪产业园”。有些项目打着工业、产业园旗号，盖出可以分割成小户型、类似公寓的产品，变相卖给投资客炒作。新规从建筑设计源头卡死，工业用地就要“长得”像工业，不能披着厂房外衣做地产生意。

    实体企业拿地“减负”

    土地转让、分割是本次新规改动最大的地方，直接影响广州工业用地市场。

    并不是说厂房完全不能分割转让，但划出清晰红线：工业用房分割转让比例最高只能扣掉配套后60%；分割过户之后，5年之内不准再次转手。配套的办公楼、宿舍不能单独拆分卖，只能跟着厂房按比例一起转让。

    不同项目待遇差别很大：普通产业项目，土地和厂房要么整体转让，要么不能转让；享受地价优惠引进来的重点项目，原则上禁止转让；只有链主企业、园区平台建设的标准厂房，厂房物业可以分割卖，但土地本身不能转让。

    也就是说，以后工业厂房可以流转，方便企业盘活资产，但想买来厂房短炒套利，基本行不通。一旦发生转让，新接手企业必须承接原来的产业考核要求，重新签履约协议，不是有钱就能接盘，还要过产业准入这一关。地下空间也明确，不能分割登记、不能单独抵押，堵住炒作地下空间的口子。

    企业拿地也有了更多变通渠道。以后，广州的工业用地不再只有一次性50年出让一条路。推广弹性年期、先租后让、长期租赁，资金压力不大的中小企业，可以先租地再转出让；重大先进制造项目，可以直接给到50年出让年期。

    产业链上下游企业还能抱团，组成产业联合体一起拿地。政府和园区也可划拨、协议拿地建设只租不卖的标准厂房，专门服务中小制造企业，避免中小企业拿不到小块土地。

    可见，新规的聪明之处在于，它不是简单地“卡”，而是有收有放：收的是投机空间，放的是实业需求。

    拧紧工业用地的“保护锁”

    广州已明确“工业集聚区—工业产业区块—工业用地”三级管理体系，新增工业用地原则上必须放进产业区块里面。

    商业、住宅收益高，容易出现工业用地被随意转做其他用途。划定产业区块，就是给制造业划“保护圈”，守住工业用地总规模底线，避免制造业空间不断被蚕食。

    此次政策明确，新规落地之后，不再新增M0新型产业用地，存量已经获批的M0项目，按老政策继续执行，相当于给过去的M0模式画上句号。

    M0即新型产业用地，广州2019年正式推出，介于传统工业用地（M1/M2/M3）和商业办公用地之间，专门服务研发、创意、设计、中试、检测、小批量无污染生产这类创新产业。

    相比普通工业用地，M0容积率更高、配套比例更宽松、地价更优惠、允许分割转让。简单理解，M0就是给科创、研发类项目的“特惠版工业用地”，旨在解决科创企业既要生产中试、又要研发办公的混合需求。

    过去搞M0，很大原因是传统工业用地对研发、中试限制比较严。本次修订后的新规，直接在普通工业用地里面放开研发需求。也就是说，普通M1/M2工业用地现在就可以合法做研发、中试，不再需要专门申请M0特殊用地。

    取消新增M0，意味着不再单独设立一类特殊工业用地，全市工业用地统一规划指标、统一分割转让规则、统一“出让合同+投资服务评估协议”双监管，减少多套规则带来的审批复杂、监管标准不一的问题。

    总之，广州提升工业用地效率的做法，可以概括成一句话：把地管好，把门槛立好，把监管做到位，让真正干工业的企业有地可用、有空间可发展。

    如果说，广州国际商业港动工，代表的是这座城市迈向商贸门户、开放枢纽的雄心；那么工业用地新规的修订，代表的是这座城市对制造业根基的清醒守护。

    广州的土地资源，正待留给实体经济和实干者们。

    ■记者观察

    工业用地政策

    为何重新打磨

    当前，广州正在下一盘“工商并举”的棋，二者“互为表里”——市场、订单来了，要有工厂承接生产，商贸和制造是现代化产业体系的一体两面。

    广州国际商业港将构建“商贸—设计—制造—物流”全产业链体系，其所在的花都区本身就是制造业重镇。东风日产累计销量突破1700万辆，皮具产业集聚超5000家生产企业，年产箱包超7亿只，产品销往全球142个国家和地区。

    商贸平台建起来，需要背后有强大的制造业支撑；制造业要发展，需要高效利用的土地空间来承载。提高工业用地利用效率的修订稿，就是在为这盘棋打好地基。

    现实情况是，广州土地资源有限，增量土地越来越少，存量里面却存在不少低效工业用地。在此背景下，鼓励企业原地改扩建，用同样一块地产出更多产值。同时，防止工业用地“变性”流失，守住制造业空间底盘。

    对广大制造企业来说，这套政策是利好：老厂不用搬迁就可以扩容，研发配套需求得到政策认可，拿地模式选择更多。但拿工业用地的约束条件也实实在在：拿地就要老老实实搞生产，厂房建设、产出税收都有硬指标，想靠工业土地投机套利，空间越来越小。

    对整个土地市场而言，政策会让工业载体回归服务实体经济本源，未来广州工业土地、厂房的流转，产业属性权重会越来越高，单纯资本炒作会被持续抑制。

    当然，这只是征求意见稿，正式落地还会吸纳社会各界意见调整。但方向已经很清晰：广州既要做全球商贸门户，更要牢牢攥住制造业基本盘，土地资源优先向实体制造倾斜，从追求土地开发规模，转向追求土地产出质量。