退房那天，北京租客曼子一早把房间恢复成入住时的样子。房东却摸出一支荧光笔，蹲下身，照着沙发缝里的几根猫毛，随后就要把5200元押金全部扣下。

    这就是网友口中的“提灯定损”，本质是把正常损耗、原有瑕疵乃至合同没约定的项目，统统变成扣钱理由。曼子报警并把验房视频发到网上，最终要回了全部押金——然而，更多租客的押金没能走完这条路。

    9月15日，《住房租赁条例》施行满一周年。一年过去，租房的坑还在不在？该怎么躲？又该由谁来管？黑猫投诉联合中国质量报告发布《2026住房租赁消费避坑指南》（下称《指南》），基于12003条投诉和11096份租客问卷，梳理出租房“十大坑”。实际上，更系统性的“避坑”还需要平台机构等积极落地一系列规则机制。

    撰文：李荣华

    “押金不退”居首位

    “提灯定损”头号坑

    曼子遭遇的，正是“十大坑”里的头号坑。

    《指南》显示，“前三大坑”都与钱有关、比重合计近六成，各自占比均超过10%：

    第一坑，押金不退、恶意克扣，占33.3%。平均每三条租房投诉就有一条关乎押金，涉诉金额约939万元；其中拖延不退类投诉增长51%，“提灯定损”成为恶意克扣的典型写照。

    第二坑，合同欺诈与霸王条款，占14%。口头承诺落空占71%，“短租长签”等诈骗套路屡禁不止。

    第三坑，租金费用争议，占12.4%。合同外变相收费增长34%。

    投诉关键词里，“押金”出现近1.6万次，同样居首。

    《住房租赁条例》第十条规定，押金数额、返还时间和扣减情形须写入合同，除约定外不得无理由扣减；民法典中也明确，租赁物的正常损耗，不承担赔偿责任。住旧，不是赔新的理由。

    其余“七坑”依次为：定金预付款不退、平台履约与客服失灵、维修保障缺失、资金安全与诈骗（卷款跑路类投诉增长33%）、居住安宁侵害、房屋质量与健康安全、虚假房源“照骗”（此类投诉不降反升12%）。

    虚假房源“照骗”在深圳就出现过案例。今年6月有媒体报道，不少深圳租客在社交平台租房时频繁遭遇虚假信息、套路引流，大量标注福田、南山等核心片区的高性价比房源帖子，实则暗藏多重骗局。

    从深圳新闻网“问政深圳”板块的投诉数据来看，租房类投诉主要集中在‌水电费违规加价、押金恶意克扣、租赁霸王条款、房屋居住质量问题、维权渠道不畅‌五个方面，其中城中村及公寓类房源是投诉高发区域，街道办接诉后大多能快速响应并对违规收费行为作出行政处罚，但民事合同纠纷类问题往往因调解自愿原则难以彻底解决，租客小额损失维权成本高的问题仍然突出。

    租客更会“讲规则”

    甲醛漏水仍难解

    条例施行一年来，变化正在发生，但远未到位。

    《指南》发现，平台受理租赁投诉12003条、同比增长11%；50%的租客维权意识增强，47.6%更倾向官方渠道，“理性援引规则”型投诉占比由4.0%翻倍至6%。租客越来越会“照着条文说理”。

    另一组数字同样刺眼：问题最后全部或基本解决的比例，只有33.9%。更多人的委屈，停在了半路。

    甲醛是看不见的隐性健康风险。上海一套新装修房被检出超标3倍，房东治理后仍扣下7500元违约金，法院认定房东违约，判退租金押金1万元并赔检测费1176元。条例施行后，甲醛类投诉下降28%，但发霉、异味、虫害类增长46%——房子“看起来很新”“没有明显气味”，都不能代替专业检测。

    漏水，是突发的安全与责任难题。杭州萧山租客小曾租住的房屋在暴雨天严重漏水，向二房东报修后迟迟无人处理。考虑到此前数次家电报修都没能妥善解决，漏水又严重影响居住，小曾只能退租搬走，却被二房东拒绝退还押金。《指南》将其归入“维修保障缺失”，相关投诉653条，72.9%卡在“报修后没人修、互相推诿”。

    “十大坑”看似十种病，病根却高度一致：信息在付款前不清不楚，证据在事发时无人保存，责任在兑现时悄悄离场。

    功课做在付款前

    学会把流程前置

    回到曼子的押金纠纷。她靠的是自己报警、拍视频、据理力争，才拿回5200元。但现实并不应要求每个租客都成为谈判专家、法律专家和取证高手。真正有效的解法，是把“口头承诺”变成“系统契约”，把不确定性在制度和规则层面提前填平。

    行业应该思考如何将规则落实为可执行的服务流程。贝壳省心租的实践，提供了一个可参照的样本。

    针对押金，降低现金押金依赖。在北京、上海、成都等12城，信用合格的租客可“0押金、按月付租”——“0押”不等于免责，违约或人为损坏仍按合同担责；成都更承诺退房押金3日内到账、延期每单赔100元，把“尽快退款”变成可追踪的时限。

    针对甲醛，把治理前置到入住前。经房源筛查、专业检测、治理、复检层层识别，问题发生后配套退费与居住安排。2026年上半年，贝壳惠居累计检测14880套、识别1278套“甲醛房”、治理4488套。

    针对漏水，既前置排查，也做事发后的“第一责任人”。收房、出房阶段检修隐患，按“先止损、先保障居住，再厘清责任、向责任方追偿”处置。自2025年7月以来，累计前置排查908935套（2026年上半年454556套），软装漏水万套发生量由月均7.2套降至2.4套、同比下降67%；复杂维修承担费用1961万元、赔付530万元。

    贝壳研究院资深租赁分析师黄卉称，贝壳正把每一个“坑”翻译成一条系统规则：“0押月付”对应押金顽疾，限时维修对应报修无门，第三方资金存管、人脸识别对应卷款跑路，燃气、电气巡检对应租住安全。

    这其实回答了标题里的“谁来填”：顶层靠制度，条例和民法典划定底线；落地靠市场，企业把规则变成可执行的流程；前置靠消费者，付款前先过一遍清单。三者缺一，坑就还会在那里。

    住房租赁行业既需要条例这样的顶层设计，也需要市场规则的践行落地。从“提灯定损”到“0押月付”、从“报修无门”到“限时维修”，这条路并不远，方向只有一个：让规则跑在纠纷前面，让违约和推诿的成本高于收益。