投资客退场 生活客入场

综合交通、房价及生活配套等多种因素，中山在港澳居民跨城居住意向中排名前列。叶志文 摄

TVB资深艺员王俊棠已经定居在中山三乡，还成为三乡镇的文旅推广大使。叶志文 摄

    不久前，香港艺人孙慧雪在社交媒体晒出房产证——中山坦洲一套四房两厅、带两个露台的新房。总价不到200万港币，首付15万。

    看了几个盘之后，孙慧雪仅用一天就把这套房子订下来了，“连我老公都说好像买菜一样，因为真的‘好抵’”。

    港人在中山置业不是新鲜事。第一波购房大潮，发生在商品房刚刚兴起之时，在中山三乡镇、港口镇、火炬高新区和老城区，都涌现过不少“港人社区”。而最近一次港澳人士中山购房潮，就在深中通道通车前后。

    从银幕上的熟面孔到普通香港市民，随着交通的便利度越来越高，越来越多人选择来中山置业、居住。放在十多年前，港人在中山买房，投资和度假是主流目的。那时三乡的楼盘里，周末来住两天的香港业主比比皆是，平时亮灯率非常低。如今，购房者问得最多的是“附近有没有菜市场”“社区医院远不远”“以后养老方不方便”，以前“周末楼”，变成了“第二个家”。

    ●伍杰

    先租后买 一场渐进式“迁徙”

    TVB资深艺员王俊棠在接受南方日报、南方+专访时，也提到自己在中山三乡的买房经历。2019年他和妻子来三乡游玩，看到新楼盘售楼处挤满了香港人。他原本只是随便看看，结果一看就心动了——“100多平方米，差不多两百万元”，而香港类似面积的房子要2000多万港币。他当场下了单。如今他定居在三乡，还成了镇里的文旅推广大使。

    “以前是来中山‘买楼’，现在是来中山‘生活’，两个概念。”香港籍房地产类博主“罗宾SIR”（本名翁俊权）近两年接待了不少北上看楼的港人，他用这句话概括了港人心态的变化。

    罗宾SIR将当下的港人购房客群分为两类：一类是占绝大多数的“准退休族”，年龄介乎45至65岁，被香港难以企及的生活空间和慢节奏吸引，把中山看作未来养老的落脚点；另一类是嗅觉敏锐的创业者，人数不多。

    无论是哪一类，过去港人那种“看两眼就签合同”的购房方式正在消失，一种“先租后买”的渐进式决策正在成为主流。港人会先在理想片区租住半年到一年，像本地人一样去菜市场询价、在绿道上晨跑、在茶楼里消磨一个下午。他们要亲身体验社区温度和通勤便利，确认这个片区能否安放日常，而非仅仅作为周末度假的去处。

    这种转变背后，是初来者必须面对的“软磨合”。罗宾SIR坦言，最突出的适应难点在于数字化服务的壁垒。“在香港，我们习惯什么事都‘落街搞掂’，但中山几乎所有生活服务都要靠手机完成。”对于不熟悉内地手机应用生态的中老年港人，这构成第一道门槛。

    由投转居 一次人居坐标的重置

    港人对中山的定位正在发生变化——从“投资一套房”转向“第二个家”。

    中山贝壳城市总经理孟云贵用数据印证了这一趋势。传统港澳人士聚居的坦洲、三乡等临珠区域，成交占比从去年的44%回落至38%，而东区、石岐、西区等中心城区的占比从21%提升到28%。成熟的配套和更纯粹的本地生活氛围，正形成一股强大的拉力。

    户型需求也由小变大。孟云贵说，120平方米以上的改善型户型成交占比从19%上涨到25%，其中145平方米以上的大户型占比提升7个百分点。“这不仅是在买一间更大的屋，更是在为未来的生活方式做长远规划。”

    罗宾SIR观察到类似趋势：许多客户初期倾向90到100平方米的紧凑三房，深入了解中山后，很快开始追求带空中花园、景观更佳的四代宅产品。

    “目前在大湾区城市中，中山已成为港澳居民跨城居住的首选地；虽然也有少量客户会同步了解广佛深等地，但真正落地选择中山的比例远高于其他城市。”罗宾SIR说。中山成为港澳人士购房的热门地，优势较为明显——尤其在生活宜居性、房价梯度、交通连通性和政策包容度等方面，综合匹配度最高。

    乐有家营销总裁李功镇透露，今年又新增了一批香港明星、名人北上置业的案例，通过名人效应传播，中山“宜居宜业宜游”的城市形象正在港澳圈层中进一步发酵。

    吸引力要持续放大，仍有关键功课要补。罗宾SIR站在香港人视角直言，医疗和养老是两大核心提升方向。“香港人对医疗保障看得很重。如果能加快港人跨境就医结算覆盖范围，会给有意来养老的群体一颗定心丸。”

    ■数读

    2026年，港澳客户置业热点从传统临珠片区向主城区转移

    贝壳数据显示，坦洲、三乡等南部片区成交占比由去年的44%回落至38%，而东区、石岐等中心城区占比则从21%跃升至28%，主城吸引力显著增强。

    港澳客户的“换大屋”需求强劲释放

    120平方米以上户型成交占比从19%上涨至25%，其中145平方米以上大平层占比提升7个百分点。

    （数据由乐有家研究中心、贝壳找房中山站提供）

    ■观察眼

    被湾区来客“挑剔”

    楼市才有更佳品质

    深中通道通车两年，中山楼市的港澳客群画像正悄然重绘。

    最明显的信号，是他们从“爽快买进”变得“挑剔”。“先租后买”成风，要试过社区、测过通勤才做决定；户型从“够用就好”转向追求大平层乃至四代宅产品；落脚点从临珠一隅向主城核心区蔓延。三组变化指向同一判断：投资逻辑退潮，真实自住需求上升。

    当港澳居民不再是匆匆过客，而是带着对退休生活、创业前景的真切考量而来，他们丈量的就不再只是房价，而是整座城市的宜居成色。社区品质、物业服务、医疗配套、数字便利——每一项都是硬标尺。

    这份“挑剔”，也在倒逼中山的城市进化。如何填平数字鸿沟，让跨境长者跨越手机支付的门槛？如何打通港澳跨境就医结算的“最后一公里”？如何让“到家服务”从便利升级为可信赖的日常？这些考题，比多卖几套房深刻得多。

    大湾区一体化加速推进，各地楼市竞争的已不再是价格低地，而是谁能提供更完整的“生活”。从这个意义上说，中山正被一群“挑剔”的湾区来客，推上一个更有品质的未来——而产品迭代、配套升级与城市进化之间的良性循环，才是这场渐进式“迁徙”最深层的价值。