四代宅批量进场 空间格局重构

“四代宅”在火炬高新区落子，有助于把改善型居住客留在产业镇街内部。  叶志文 摄

公开数据显示，建华龙湖·香山颂去化率超九成。     叶志文 摄

    站在深中通道通车两年节点回顾中山楼市，最深刻的变量不是价格，而是空间。

    2026年5月17日，中山岐江新城石岐总部经济区，城建绿城·江山和鸣以摇号方式开盘。1小时销售破百套、销售额突破3亿元，刷新中山近五年楼市开盘销量纪录。

    这一幕，是中山楼市“四代宅”热卖的缩影。截至2026年6月27日，中山已出现14个第四代住宅（立体园林住宅）项目。与此同时，中山市公共资源交易平台上还有5宗第四代住宅用地正在进行交易，涉及石岐街道、东区街道、小榄镇三个镇街，总出让面积超178亩，起拍总额超15亿元。

    中山的人居版图，正被重新绘制：岐江新城—东区构成“黄金主轴”，东部、西北、南部等产业镇街多点开花。对于中山而言，“四代宅”的密集落子，既是对深中通道红利的回应，又是城市能级提升的居住表达。但未来两年，将是检验这场空间重构成色的关键窗口：产品能否持续迭代、运维能否跟上、市场能否接住供应，都将决定中山“四代宅”是否能成为“城市人居新版图”的关键因素。

    ●罗丽娟 陈少宏

    主轴线 沿“岐江新城—东区”分布

    中山“四代宅”的空间分布，高度集中在岐江新城—东区这一城市主中心。

    从项目数量看，14个“四代宅”项目中，石岐和东区各占据5个，合计占比超三分之二。

    石岐总部经济区是“四代宅”的“初代集聚区”：在2024—2025年兴起的首批建设热潮中，中山已出让的13宗“四代宅”地有5宗落在石岐总部。其中，中山城建集团联合绿城集团在此连落两子，总投资超10亿元的“岐江新城5号地块住宅项目”率先建设。东区街道紧随其后，保利·琅悦是中山东区首个第四代住宅项目；2025年12月，中山城建集团以5.29亿元拿下东区沙岗墟旁地块，进一步加密东区布局。

    这一格局并非偶然。岐江新城是中山城市新中心，石岐总部经济区则是其先导区、起步区和核心区；东区是中山传统主城区，行政、商务、教育、医疗资源高度集中。两者通过起湾道、康华路、博爱路等主干道连接，构成中山城市发展的“黄金主轴”。“四代宅”在这里扎堆，本质上是改善型居住空间与城市核心公共资源的深度绑定。

    更深一层看，岐江新城—东区成为“四代宅”主战场，还与城市更新的节奏密切相关。石岐总部经济区经过十余年开发，土地整备相对成熟，公建配套密集兑现；东区则依托沙岗墟旧改、白沙湾片区开发等载体，持续释放优质宅地。

    多点开花 火炬小榄入局 产业镇街的改善提升

    “四代宅”从主轴向外围扩散，呈现“由中心到产业镇”的梯度。

    火炬高新区是中山的产业重镇。2025年10月及12月，火炬高新区连续出让两宗宅地，明确试点立体园林住宅，火炬区加入“四代宅”赛道，意味着这类产品开始从“城市中心概念”向“产业人口改善需求”延伸。2026年，以上两块宅地先后启动建设。

    火炬高新区聚集了大量高新技术企业与制造业总部，本地高净值人群的换房需求长期被低估。“四代宅”在火炬区落子，有助于把改善型居住客留在产业镇街内部，缓解中心城区的人口与交通压力。

    小榄镇则是另一种样本。作为中山经济强镇、传统制造业重镇，小榄的本地购买力强大。2025年7月之前，小榄已出让1宗“四代宅”地；2026年5月31日新挂牌地块中再次涉及小榄。

    作为深中通道登陆点、中山对接深圳前海的“桥头堡”，翠亨新区（马鞍岛）是近年来中山楼市最热的板块之一。但直到2025年11月，翠亨新区首个第四代住宅地块（G28-2025-0126）才成功出让，由中山翠亨集团有限公司旗下企业以8.64亿元竞得，绿城代建。

    有人说，这是一个“迟到者”角色。当岐江新城、东区已经“四代宅”成群时，翠亨新区才刚刚拿到“入场券”。有业内人士分析，翠亨新区（马鞍岛）虽是深中通道首站，但此前新房库存压力较大，市场统计口径显示去化周期一度超过19个月，库存套数在2300—3900套区间波动。地方政府及市场在高库存背景下对“四代宅”供地较为谨慎，直至2025年11月才拍出首宗“四代宅”地块。

    在开发商方面，“四代宅”呈现“外地品牌领先，本地国企跟上”趋势。

    龙湖以代建模式进入中山，保利在东区拿地，拉开中山四代住宅产品的序幕；随后，本土国企陆续跟上。其中，中山城建集团是“四代宅”拿地的主力军：2025年，曾在一日之内竞得岐江新城石岐总部两块宅地，后又拿下东区沙岗墟旁地块。翠亨集团以8.64亿元拿下马鞍岛首宗“四代宅”地块，显示出翠亨新区平台公司在优质地块上的战略性布局。

    ■数读

    ●中山已出现14个第四代住宅（立体园林住宅）项目

    ●正挂牌5宗第四代住宅用地，涉及石岐街道、东区街道、小榄镇3个镇街，总出让面积超178亩，起拍总额超15亿元

    （数据截至2026年6月26日）

    ■观察眼

    是一时热潮还是销售“长红”，配套与服务是关键

    产品好不好，去化说了算。中山“四代宅”的市场表现，已经给出了阶段性答案。

    微观层面，多个“四代宅”项目首开即热销。

    公开数据显示，建华龙湖·香山颂去化率超九成；保利·琅悦花园也曾创下单周网签21套纪录；城建绿城·江山和鸣2026年5月17日摇号开盘，1小时成交破百套、销售额破3亿元，刷新近五年开盘销量纪录。

    宏观层面，2026年中山楼市新政的成效进一步印证了改善型需求的释放。今年4月30日《中山市持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》出台至6月3日，全市新建商品住房网签2439套、成交面积29.79万平方米，同比分别增长34.4%、47.4%；二手住房网签4447套、面积54.02万平方米，同比分别上升32.08%、31.18%。

    是一时热潮还是销售“长红”？有业内人士分析，“四代宅”的密集涌现，也有同质化风险。截至2026年6月，中山“四代宅”项目已达14个，且有5宗“四代宅”地块正挂牌，未来供应持续放量。若各项目在产品形态、户型设计、园林景观上缺乏差异化，容易陷入“空中庭院+高得房率”的单一竞争，最终走向价格战。

    此外还有后期运维难题。“四代宅”对建筑成本、绿化养护、排水防渗、消防安全、物业管理的要求显著高于传统住宅。空中花园植被、露台防水、蚊虫防控等维护以及公共服务配套的迭代与升级等，都是长期课题。