珠海发布土地新政

创新机制盘活存量

珠海全市各区意向落地过渡性开发项目共计34项，覆盖产业配套、乡村文旅、公共停车场、城市公园等多元场景。     南方日报记者 钱文攀 摄

    近日，珠海市自然资源局发布两项新政——《关于激发城市空间活力盘活国有空闲地支持土地过渡性开发的实施意见（试行）》（下称《意见》）与《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法（试行）》（下称《办法》），分别从土地和建筑两个维度回应市场需求。

    两项政策以临时、过渡为制度内核，将传统重资产投入拆解为短周期、低门槛的轻量安排，为城市存量空间盘活探索新路径。

    谢静怡

    国有空闲地“以用代管”

    当前，珠海大量国有空闲地面临一个尴尬处境：长期空置、管护成本高。与此同时，各区产业配套、文旅消费、公共停车场等需求却找不到合适的落地空间。一边是“管不好”，一边是“用不了”，供需错配的矛盾催生了这次制度突破。

    珠海市自然资源局相关负责人介绍，破题思路是“以用代管”，兼顾远期规划刚性约束与当下发展弹性需求。《意见》创新推出土地过渡性开发制度，即通过租赁或划拨方式，将符合条件的国有空闲地交由主体进行短期开发利用。

    “经前期摸排，全市各区意向落地过渡性开发项目共计34项，覆盖产业配套、乡村文旅、公共停车场、城市公园等多元场景。”有关负责人透露。

    政策在开发指标上做了清晰约束：容积率原则上不超过1.0，建筑高度不超过12米，禁止建设地下室，严禁建设商品住宅及可对外销售类物业；租赁期限为5至10年，累计最长不超过20年。

    在供地模式上，经营性项目通过招拍挂公开租赁，符合划拨目录的基础设施和民生项目可直接划拨供地。这意味着企业无需一次性买断几十年土地使用权，投资门槛大幅降低，而政府也从“花钱管空地”转向“通过盘活创收益”。

    在监管层面，各区人民政府为管理责任主体，项目实施前须签订监管协议。土地使用权不得转租、转让、抵押，期满未获批续期的土地无偿收回，因公共利益提前收回的建立分类补偿机制。一套全周期闭环管理机制，既放得开，又管得住。

    商办改酒店撬动库存去化

    如果说土地新政面向的是“空地”，那么《办法》瞄准的则是“空楼”。

    在政策出台前，珠海市自然资源局组织7家房地产企业座谈，针对珠海存量商业办公项目库存压力较大的问题，企业普遍改造意愿强烈，诉求高度一致：希望把闲置商办改作酒店以盘活库存。

    厦门、广州等地已有先例，2025年5月珠海市多部门文件亦明确探索商办转酒店方向，为此次政策奠定基础。珠海此次出台《办法》，以“酒店”为切入口，意在摸索一条可复制的存量盘活路径。

    《办法》明确，既有商业办公建筑可在保持原土地用途、规划条件和土地使用年限不变的前提下，临时变更为酒店、宾馆等旅馆业业态。

    此外，变更不改变原规划条件，不办理变更登记，无须补缴地价款，满足条件者免于申领建设工程规划许可证。

    针对酒店投资回报周期特点，《办法》明确，临时变更首次期限不超过5年，期满经评估可续期5年，十年周期基本覆盖酒店投资回收期；支持以“层”为单位灵活申请，允许增设无障碍设施、消防楼梯等辅助配套。

    两项新政瞄准的是不同空间维度，但底层逻辑较为一致。政府端从“投入资金管空地”转向“通过盘活创收益”，市场端投资门槛显著降低、退出机制清晰可预期，民生端闲置空间快速转化为停车场、文体设施、酒店等公共服务产品，城市功能短板得以弹性修补。

    珠海市自然资源局相关负责人表示，将持续抓好政策落地实施，推进各区项目实施，让制度创新真正转化为市民可感、企业可及的空间活力，为珠海建设珠江口西岸核心城市提供更灵活的要素保障。