从忧居到优居 让老房变好房

珠海开展老旧小区危旧住房以“自主拆建更新”的方式先行先试。图为珠海主城区。 南方日报记者 关铭荣 摄

    5月18日至26日，《珠海市城镇危旧住房拆除新建试点工作的指导意见（公开征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）面向社会公开征求意见，标志着珠海推动城镇危旧住房自主更新迈入建设阶段。

    随着城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，老旧住房更新改造成为城市高质量发展的重要内容。2025年出台的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。

    在北京、广州、杭州等城市现行经验的背景下，珠海自去年以来启动老旧小区危旧住房自主更新政策研究，鼓励开展老旧小区危旧住房以“自主拆建更新”的方式先行先试，探索改造新模式、新路径。

    哪些小区符合“自主拆建更新”的标准，怎么建、谁来建、钱从哪来？

    南方日报记者 林郁鸿

    福临居等试点项目加速推进

    今年5月23日，深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目举行开工仪式，这是深圳首个真正意义上的自主更新原拆原建成功实践案例。

    2025年1月11日，经过约9个月的拆建工作，作为广东省首个自筹资金拆危建新项目，花都区新华街道集群街2号楼的居民拿到了新房的钥匙。

    从广州到深圳，越来越多的城市正在加速探索危旧房屋原址重建，打造自主更新样板项目，一幕幕“老房有喜”的故事正在上演。

    作为系统推进“好房子”和“完整社区建设”的重要内容，老旧住房自主更新、原拆原建的探索正在珠海加快试点推进。

    地处珠海市翠福路的福临居小区建于1997年，历经数十年风雨，房屋老化严重，微改造的“小修小补”可谓于事无补。

    去年以来，珠海市探索老旧小区危旧住房“原拆原建”模式，改造愿望强烈的业主达成一致意见，福临居小区成为试点之一。

    这意味着，珠海市危旧住房将进入“自主拆建更新”的新阶段。

    此前，由于建成年代久远，房屋老化严重，珠海部分城镇老旧小区微改造过程中，一些修缮等微改造方式难以消除房屋安全风险。

    与此同时，部分老旧小区及危旧住房业主希望实施自主更新、拆除新建的呼声日益强烈。2010年出台的《珠海市住房和城乡规划建设局关于印发〈珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定〉的通知》（珠规建管〔2010〕48号），仅针对别墅等独立式住宅实施原拆原建，目前缺乏多产权人的危旧住房楼宇实施自主更新的路径及政策。

    随着此次征求意见稿的出炉，珠海在推进“自主拆建更新”试点项目的同时，加速完善政策支撑。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相比传统由政府全额兜底的“大拆大建”棚改模式，原拆原建通过“居民出一点、政府补一点、市场投一点”的多元参与改造、资金筹措机制，大幅减轻了地方财政负担。同时，这种模式直接带动建材、家装、家电等上下游产业的消费与投资，激活基层主体参与改造的积极性。

    允许不超过30%比例增容

    在珠海，哪些小区符合“自主拆建更新”的标准？

    此次征求意见稿提出，征求意见稿拟适用于珠海市行政区域范围（不包含横琴粤澳深度合作区）城镇国有建设用地上危旧住房的拆除新建，“危旧住房”是指经房屋使用安全鉴定为C级或D级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的住宅房屋。

    危旧住房拆除新建原则上以独立宗地为基本单位，土地、房屋权属应当清晰、合法、无争议，满足专有部分面积占比95%以上且人数占比95%以上的权利人书面同意后可提交申请。

    这意味着，申请危旧住房拆除新建的申请，必须迈过“双95%”的大关。

    为鼓励危旧住房自主更新、原拆原建，征求意见稿在设计方案优化、资金筹措扶持、过渡安置优惠、审批程序简化等方面提供支持。

    其中，征求意见稿提出，危旧住房拆除新建项目在不增户、不改变原建筑用途的原则下，允许不超过30%比例增容，主要用于增设电梯等配套设施以及增加社区公共活动空间。

    危旧住房拆除新建资金筹措按照“谁受益、谁出资”原则，建立以产权人自筹为主、政策性金融支持、积极争取上级财政补助资金的可持续机制。

    为提高居民自主筹资意愿，征求意见稿提出，前期经费、开发建设成本、搬迁安置成本等费用，由危旧住房权利人按现状房屋面积比例共同承担。可申请使用个人住房公积金筹集资金，鼓励银行机构提供商业贷款等专项融资贷款服务。

    与此同时，对于住宅产权面积新增部分的地价，允许延迟至产权变更或上市交易时再补缴。在拆除新建项目实施期间，对符合保障性租赁住房申请条件的居民，各区可提供保障性租赁住房房源进行过渡安置，并给予相应的租金优惠。

    为简化审批程序，征求意见稿提出，危旧住房拆除新建项目属于存量用地再开发，无需重新供地，若涉及控规调整在实施方案阶段一并简化报批，项目在满足实施方案报批、全体业主同意以及资金足额筹集后，即可由实施主体按照规划设计条件进行施工建设。

    在完成竣工验收后，全体权利人在办理产权登记手续时，采取“旧证换新证”方式处理，原房屋性质、土地使用年限保持不变。该模式有利于解决原抵押贷款房屋提前还款带来的资金压力、未及时办理原房屋产权登记或变更引发的权益纠纷、部分房屋属非住宅产权的业主出资意愿不强等问题。