清城区存量低效用地实现过渡性开发

清远市水产品仓储物流中心效果图。

    初夏时节，清远市清城区横荷街道，机械轰鸣声中，鑫浩阳新型多元化电商及供应链综合产业园项目正拔地而起。而在几公里外的凤城街道田龙社区，刚刚投入运营的清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）内，自动化分拣线高速运转，一件件快递从这里发往全国。

    这两幅充满活力的画面，曾是两片沉寂多年的闲置地块。它们的“苏醒”，源于清城区一项务实创新的改革举措——存量低效用地过渡性开发。面对土地资源约束紧、存量用地开发难、产业项目落地慢等突出问题，清城区主动探索新路径，以机制创新破除开发梗阻、以精准引育打造多元业态、以试点先行树立示范标杆，推动辖区低效用地实现“二次蝶变”。

    ●黄玉熹 王嘉瑶

    机制破冰

    给过渡性开发定规矩疏堵点

    过渡性开发，难在“无章可循”。审批走什么流程？土地怎么交易？谁来监管？全是空白。

    清城区的破题之道是制度先行。清城区先后出台《清远市清城区过渡性开发项目审批操作指引（试行）》《清远市清城区过渡性开发项目用地交易办法（试行）》等系列政策文件，明确将基础设施完备、土地开发进度较慢、潜在价值较高的政府储备用地和集体经济组织留（自）用地，通过租赁方式按一定时期（最长期限不超过20年）进行过渡性开发利用。待片区预热、地价提升、开发条件成熟后，政府或集体经济组织按约定收回土地，并按远景规划实施。

    “这相当于给存量用地一个‘临时身份证’，让它们在不改变长远规划的前提下，先期释放价值。”清城区相关负责人打了一个比方。

    更关键的是，清城区分类制定了政府储备用地、农村集体经济组织留（自）用地交易程序流程图，明确准入条件、审批流程、交易规则及监管要求，构建起覆盖事前审核、事中监管、事后评估的全链条、闭环式政策保障体系。

    有了这套机制，企业知道找谁办、怎么办，村集体知道怎么租、怎么收，政府知道怎么管、怎么退，过渡性开发从此有章可循、有规可依。

    试点先行

    以点带面推动全面铺开

    改革需要“探路者”。清城区坚持试点先行、示范引领，以凤城街道、横荷街道、洲心街道、龙塘镇等为试点，探索低效用地过渡性开发的实践路径和实施模式，以点带面推动过渡性开发机制全面铺开。

    田龙社区那块40.15亩的闲置地，正是首个“试验田”。2025年4月15日，清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）项目正式开工奠基，成为全区首个过渡性开发项目。今年3月18日进场试运行，4月正式开业。“从签约到开工，比我们预想的快了很多。”项目负责人感慨，“区里把审批流程理得很顺，我们只管安心建设。”

    效益正在显现：预计年收发快递1.3亿件、年销售收入达1.31亿元，可带动村集体年均租金收入增长约200万元。更让村民高兴的是，项目提供约300个就业岗位，优先吸纳本地劳动力，实现“家门口”就业。“以前看着地荒着心疼，现在每年有租金收入，还能在‘家门口’上班，真是没想到。”田龙社区一名村民笑着说。

    试点的成功经验正在加速复制。清城区建立了常态化对接机制，全程跟进施工进度，及时协调解决水电接入、手续审批等实际难题，同时督促严守安全生产底线，严控工程质量，确保过渡性开发示范项目高标准推进、高质量建成。

    而在洲心街道、龙塘镇，闲置用地迎来了多样化发展。洲心街道计划将集体留用地用作商业用地，进行过渡性开发；计划引进15家新能源汽车品牌，打造新能源汽车城；计划引进清远市部分优质企业，打造水产批发市场和餐饮建设行业示范园。龙塘镇则进行工业仓储、商业金融方向开发，计划依托周边便利的交通吸引制造业入驻或通过清远长隆和周边楼盘人流量建设商场、餐饮等配套商务。

    精准引育

    一地一策让土地找到“对的人”

    政策有了，关键看落地。清城区不搞“一刀切”，而是严格遵循“一地一策”原则，逐一分析地块的资源禀赋、区位优势和市场需求，结合产业发展方向制定差异化开发建议和针对性招商方案，精准引入现代物流、农产品交易等符合区域产业发展定位的优质业态，避免盲目开发和同质化发展。

    在凤城街道田龙社区，一块约40.15亩的村集体留用地闲置了近10年。“原来规划做住宅用地，但市场变了，一直没能开发。”一名村干部回忆道。

    清城区结合区域物流产业发展需求，指导村集体按物流仓储方向进行过渡性开发，成功引入清城区邮政快递分拣中心项目，从城镇住宅留用地调整为二类物流仓储用地，实现了“闲置洼地”到“活力高地”的转变。

    在横荷街道，鑫浩阳电商产业园项目立足电商新业态，致力于打造集电商运营、供应链管理及商贸服务等功能于一体的综合产业园。2026年4月29日，项目举行奠基仪式。“过渡性开发政策给了我们很大信心，区里不仅提供了政策支持，还全程跟进服务。”项目负责人表示。

    在凤城街道沙田社区，清远市水产品仓储物流中心项目瞄准桂花鱼、北江河鲜等特色水产运输损耗难题，建成后将成为全市规模最大的水产品供应链枢纽。去年11月，项目用地正式摘牌，土地面积超3.3万平方米，计划总投资3660万元。该项目与正在建设的益特隆农副产品交易中心形成产业联动，进一步夯实沙田片区作为粤北地区核心农产品集散地的地位。

    截至目前，清城区累计摸排可盘活低效用地20块、证载用地面积达43.74万平方米，谋划意向开发项目14个，已成功批复4个、总投资超2亿元，初步形成业态多元、优势互补、协同发展的存量土地开发利用新格局。

    从凤城到横荷，从洲心到龙塘，从快递分拣到电商供应链，从工业仓储到商业金融，清城区的存量低效用地正经历一场深刻的“二次蝶变”。随着过渡性开发机制持续深化，更多闲置地块正在被“唤醒”，为高质量发展注入源源不断的新动能。