香山古城从无人问津变一铺难求

孙文西路的外立面统一修缮，遵循“修旧如旧”原则。南方日报记者 叶志文 摄

锦华茶社。 南方日报记者 叶志文 摄

孙文西路步行街。南方日报记者 叶志文 摄

孙文西路香山楼餐厅。南方日报记者 叶志文 摄

    廊灯亮起，百年骑楼映出璀璨灯火。

    如今的孙文西路，每逢节假日便人流如潮，茶楼座无虚席，咖啡馆排起长队。

    很少有人记得，就在三年前，这里还是另一番景象。特别是孙文西路西山寺路段，在最低谷的时候仅剩数个铺面在营业，整条街基本处于“空置”状态。

    这一变化背后，在中山市对百年老街的复活计划中，国企平台对公有物业的盘活是关键一招。不仅是孙文西路，2026年，周边香山古城片区的小铺、老铺、新铺也陆续复开、新开，从原有的“无人问津”变为现在的“一铺难求”。其中，对老街“修旧如初”的修复是核心，而合理的铺租、不搞“一刀切”的招商门槛，以及不盲目追求连锁店的业态把控，也是重要因素。

    ●伍杰

    盘活公有物业：先把标杆做起来

    在香山古城的焕新过程中，公有物业是一个重要的切入点。

    中山投控集团下属中山市香山古城运营管理有限公司（下称“香山古城公司”）董事长李登超介绍，孙文西路步行街街区有超60栋公有物业。改造完成后，他们没有坐等商户上门，而是率先聚焦重点资源打造标杆项目。

    “去年国庆前，街区集中力量对7栋重点物业进行优化，引入孙奇珍茶楼、南成行南洋餐厅、中山文创非遗传承馆、四囍咖啡等高品质业态，迅速打响街区焕新品牌。”李登超说。

    孙奇珍茶楼——这座孙中山先生曾光顾过的百年老字号，在步行街焕新浪潮中被复刻“复活”。春节期间，茶楼房间被预订一空，大厅场场爆满。店长伍群英说：“背靠步行街‘引流’效应，全国客人慕名而来。”

    截至目前，公有物业中，租赁、自营、联营、特色打卡点等已使用40多栋，占比超过70%。元旦期间，街区再添20多家商户及小榄鱼灯铺、侨批记忆馆等特色打卡点。今年春节前，又新增中山香农、锦华茶社、仁山凉茶、华人礼服等8家商户入驻。

    以重点物业为支点、以点带面，公有物业持续推动业态迭代升级。在实际运营中，孙文西路步行街摒弃传统纯租赁模式，采用合作签约方式引入创新主体，扶持年轻创业者和主理人品牌。因此，其“租金”定价低于周边水平，为创业初期的品牌降低了入驻门槛。

    理念转变：从基础设施完善到“陪伴式招商”

    公有物业的盘活并非一蹴而就。在香山古城启动系统性改造之前，中山城建集团下属中山市建安资产运营有限公司（下称“建安公司”）就已经提前行动。

    “我们提前行动，是因为项目流程周期长，而我们手头不少物业就在香山古城范围内。”建安公司副总经理刘昊介绍，在民生路、民族路、孙文西路西山寺段提升改造前，建安公司就已开始物色商户、对接意向经营者。当时市场压力较大，传统业态如服装、家电维修已难以为继，他们就主动走出去，向中山本地有历史积淀的老品牌和有创新力的新创业者发出邀请。

    盘活的第一步，是从基础问题入手。“解决的往往是最基础也最关键的问题。”中山城市建设集团有限公司城市开发事业部总监苏家远介绍。比如，建安公司对孙文西路西山寺段首批重点物业进行了系统性改造：外立面统一修缮，遵循“修旧如旧”原则，保留原有的民国南洋建筑风格；内部进行加固，消除结构隐患，并优化空间格局。

    历时半年，首批8宗空置物业完成改造并成功出租。

    招商理念也在转变。刘昊说，建安公司已从“坐等租户上门”转向“主动寻商、精准匹配”。一方面联系中山有历史积淀、有群众基础的老品牌；另一方面接触具备创新思维的新锐力量。“我们希望能做到不是简单出租物业，而是基于街区定位、人流特征、空间条件，有针对性地构建业态组合。”

    在改造过程中，原居民并未被驱离，街巷原有的生活业态也得以保留。杂货店、早餐摊等小店继续营业，与后来入驻的新业态并存。

    今年中山两会期间，石岐街道党工委书记徐成彬用一组数据描绘了“老石岐再青春”的景象：孙文西路步行街非节假日日客流稳定在两三万人，节假日突破十万，高峰期单日客流峰值超20万人次。“老城区原来是门可罗雀，现在成了一铺难求，网红店像雨后春笋般涌现，年轻人又回来了。”

    业态管控：不追求快，追求对

    “火”起来之后，如何持续？香山古城公司的做法是：不追求快，追求对。

    李登超介绍，街区招商对业态品质把关，优先引入具有中山特色和非遗内涵的品牌，构建“老字号+新品牌、餐饮+文创、体验+潮玩”的多元业态矩阵。

    连锁品牌的占比受到控制，星巴克等品牌虽有意入驻，但每条街至多允许一家。本土特色小店和独立创业者是招商的重点方向。

    在孙文西路步行街，新开的锦华茶社融合复古风情与现代养生理念，推出养生系列茶饮。中山酒文化馆内，小榄荼薇花酒、五桂山沉香酒等中山名酒集中展示销售，负责人蒋益成说，春节期间晚上七点半到九点半需要增加店员人手。附近兴中广场的巧克力博物馆以“科普+消费”吸引客流，经理张宁说，春节长假各年龄层游客翻了几倍。

    这些新业态与传统的服装、餐饮业形成对比。香山古城公司通过“正面清单”和“黑白名单”机制，避免了过去同类零售店铺密集扎堆、内部恶性竞争的局面。多家店铺的创业者均为首次开店，其中不乏本土青年、海归设计师和跨界人士。

    从曾经的“无人问津”到如今的“一铺难求”，香山古城的复兴提供了一个老旧街区活化的样本。其路径是：国企平台盘活公有物业，以“绣花功夫”精耕细作，用“陪伴式招商”培育业态，在可控节奏中实现文化传承与现代商业的融合。

    2026年，这场实验才刚刚开始。

    ■特写

    我在中山古城开咖啡店  

    中山本地人Kevin在民族路上开了一家咖啡店，铺位是整条街上特有的带有粤式骑楼的。

    选这里，他看中的是氛围。“民族路是除了孙文西路步行街之外，少有的既有商业气息，又有那种类似上海或其他城市休闲感的老街。路边有树，有老旧的建筑，氛围很好。”

    Kevin原本在南朗崖口开咖啡店，合同到期后搬回石岐。找铺位找了很久，东南西北多个片区都看过，最后定在了民族路。

    “当时选这个铺位的时候，应该算是民族路上的第二家咖啡店。”Kevin回忆，疫情防控期间，他和业主方建安公司一拍即合。

    孙文西路改造完成后，连带着民族路上的店铺也多了起来，商业氛围越来越浓厚。Kevin说，真正的高峰期是深中通道开通后的两三个月，“人流到了顶点，一天能卖出几百杯咖啡。”后续人气有所减弱，但他认为这是正常回归。

    对于街区乃至整个香山古城的未来，Kevin有自己的看法。

    “第一，停车一定要足够。第二，建设一条联动的游览线。”他认为片区可以加强绿化，最好在道路两侧种上绿植；功能要丰富，饮食、游玩、休息的地方、拍照打卡的点要多一些。

    更关键的是文化软实力。Kevin建议搞一些文化类的活动：唱歌、粤剧、中山特色的民俗表演、书法展示，甚至中西结合的现代街舞、街头篮球赛。“最好周一至周五、周六日或者节假日都有固定的表演。可以安排每个镇区轮流展示自己的特色——民众的咸水歌、沙溪的龙狮、西区的特色文化等。”

    “像西安大唐不夜城那种表演、互动问答，我们不一定照搬，但要有广东特色、中山特色。”Kevin说，“有载体、有人聚集，氛围才能慢慢形成。让大家知道，这条街除了喝咖啡、吃饭、买东西之外，还能看到传统文化、传统技艺、书法、舞狮、功夫表演。这才是长久之计。”

    ■观点

    市委党校哲学和文化教研部主任

    教授党西民：

    香山古城复兴

    关键在“三态共生”  

    “孙文西路的复兴不是偶然，既有崇山峻岭般的考验，也有静水流深般的耐性。”

    中共中山市委党校哲学和文化教研部主任、教授党西民认为，香山古城要实现从“爆红”到“长红”的跨越，必须构建商业、文化、生活三类业态协同共生的“三态共生”体系。

    党西民分析，香山古城实现复兴，动力来自需求与供给两端的同步提升。

    在需求侧，公众对中华优秀传统文化的认同感和寻根意识持续增强。大湾区居民用广府话讲“我哋系边个”？体现的是对自身文化根源的自觉追寻。人们在休闲消费中不再满足于书本式和单纯是符号化的文化消遣，更渴望在真实生活场景中的沉浸式体验。

    在供给侧，过去长期受困于基础设施老化、地下管网陈旧、房屋结构安全隐患等硬性短板的问题，导致优质文化资源被“尘埃蒙蔽”。近年来，该地通过系统性改造，水、电、网及地下管网等基础功能全面升级，为地上空间的文化活化与业态更新提供了坚实支撑。

    针对当前孙文西路步行街政府主导改造、国资平台运营、商户自发填充的运营生态，党西民认为，这一模式在推动整体更新上发挥了关键作用，但也面临结构性挑战。

    “过去业态出现同质化、低端化，同类零售店铺密集扎堆，不仅加剧了内部恶性竞争，还拉低了区域整体文化供给水准，降低了游客体验感。香山古城片区经过近年的业态调整，充分解决了这些曾经存在的问题。出现了很多有趣又有长久吸引力的店铺，有很多非遗店铺。也建设起一些公共服务设施，增大了公共服务能力。”党西民认为，古城要“长红”，须构建商业、文化、生活三类业态协同共生的结构化体系：商业业态聚焦衣食住行等多元零售服务，强调差异化布局；文化业态可嵌入非遗展示、历史场景还原、小型展览等载体；生活业态可关注原住民日常所需，如社区医疗、邻里交往、市井烟火等真实生活图景的构建。三者缺一不可。若生活业态萎缩、原住民外迁、老龄化加剧、社会网络瓦解，终将反噬文化与商业业态的可持续性。

    针对香山古城在“十五五”期间拟引入1000家新店的目标，党西民认为，必须超越单点招商思维，转向结构性、系统性的业态生态营造。“国内已有部分古城实践表明，单纯依赖市场自发调节易导致无序扩张与红利失衡。高利润业态过度挤压低盈利行业，挤压高文化价值的业态，最终损害整体吸引力。”

    党西民建议，在业态统筹上，需要同时发挥有形和无形的手：既要为餐饮、零售等盈利性强的业态预留发展空间，也必须刚性保障非遗工坊、地方文博场馆、社区剧场、传统手作传习所等短期难盈利且具有文化根基功能的业态生存空间。“这种调控逻辑，本质上是在构建一种‘拟态化生活环境’——不是简单仿古复建，而是基于历史肌理与当代生活逻辑，模拟并激活曾经真实存在过的生活方式与社会关系，在可控节奏中实现文化传承与现代生活的有机融合。”