老城商圈 逆势突围

顺德山姆会员商店将于今年4月投入使用。张艳青 摄

欢乐海岸PLUS面临着与多个商业综合体的贴身竞争。资料图片

    一边是连锁商超巨头加速扩张：山姆会员商店顺德店首个前置云仓本月底启用，实体店预计4月开业；盒马鲜生已在北滘、大良布局前置仓，区域首店也将在春节前开业。

    另一边，传统商业体正持续承压：嘉信城市广场、大良悦然广场、保利广场等多个商业综合体陷入闭店潮，客流稀疏、营收低迷。其中，嘉信城市广场一期曾以2.7亿元起拍价法拍流拍，近期已下调5000万元重启竞价。

    一热一冷的鲜明对比，标志着顺德中心城区商业竞争进入中场战事。而市场分化的背后，是需求升级、模式迭代与城市发展格局重构的多重必然。

    南方日报记者 蒋晓敏

    连锁头部商超逆流而上

    回顾顺德商业发展，头部商超的带动作用显著。早年大良永旺购物中心曾带动整个商圈繁荣。但其在2018年撤出后原址改造而成的大融城，缺乏核心引流业态，陷入同质化竞争的困境。

    近年来，顺德商超行业经历了一轮洗牌：2024年底，经营15年的沃尔玛顺德东乐路店闭店；2025年，本土老牌百惠超市也陆续关停所有门店。

    在此背景下，山姆、盒马等头部商超的加速布局，并非盲目扩张，而是精准把握市场需求缺口后的逆势突围。

    从需求端来看，顺德作为制造业强区，居民人均可支配收入居高不下，但此前中高端零售与即时零售供给长期不足，不少居民需跨城前往广州消费，形成显著的“商业洼地”。数据显示，顺德北部如北滘等地人均商业面积约0.7平方米，低于佛山整体近1.1平方米的水平，这为头部商超提供了低成本切入的空间。而山姆和盒马以数据驱动供应链、以会员服务锁定高价值客群的模式，与传统商业体的粗放运营形成鲜明对比。

    区位选择的精准性更是放大了其带动价值。山姆首个前置云仓选址紧邻万象汇与成熟小区、学校，直接锁定中青年高消费客群；盒马首店优先布局产业集群密集、高收入人群聚集的北滘，避开传统商圈内卷，精准对接增量需求。

    传统商圈竞争加剧

    与连锁商超热闹入驻形成反差的是，以嘉信城市广场为代表的传统商业体正陷入“业态陈旧、同质内卷、债务承压”的多重困境。

    业态陈旧与运营粗放是传统商业体的短板。嘉信城市广场开业近20年，长期以传统零售为主，体验式业态如亲子、文创、沉浸式消费占比低，运营模式仍停留在“租赁为主”的初级阶段，缺乏会员体系、数字化营销与系统化活动策划，对追求新鲜体验的年轻客群吸引力不足。

    与此同时，华侨城欢乐海岸PLUS、顺德万象汇等新兴商业体，凭借“商业+文旅”融合、首店经济与沉浸式场景等优势持续分流客群。

    展望未来，传统商圈竞争还将加剧。在大良东区，1公里半径内已聚集万象汇、印象城、顺融城三大综合体，未来还有宏昊等项目入局。而多数传统商业体业态仍以“超市+餐饮+服装”为主，缺乏差异化，容易陷入“客流少—营收低—招商难—客流更少”的恶性循环。此外，广州番禺区、佛山南海区等周边商圈的虹吸效应显著，持续分流跨区域消费客群。

    因此，即便坐拥地铁口便利的华侨城欢乐海岸PLUS，也并非高枕无忧。一方面，顺德万象汇依托TOD交通优势与超50%的区域首店比例，持续吸引广佛两地的年轻消费者，分流效应已经显现；另一方面，紧邻欢乐海岸PLUS的顺控漫华里项目计划与山姆会员店同步于2026年开业。该项目主打“高街花园+轻质生活+深夜酒肆”主题，计划引入文创动漫、萌宠互动、特色餐饮等多元业态，并将汇集多家区域首店，与欢乐海岸形成“贴身竞争”。此外，随着大良钟楼站TOD项目的推进，“地铁枢纽+城市客厅+地下商业”的复合空间将进一步激活老城商圈，分流部分本地客群。

    数据显示，去年前11月顺德社会消费品零售总额为1212.37亿元，同比下降0.5%。激活消费仍然任重道远。

    ■观察眼

    “3+3+4”如何重构

    顺德商业版图？

    去年底，顺德区委十四届八次全会首次提出“3+3+4”组团式格局，标志着其城市发展逻辑要从镇街经济的“单打独斗”转向功能组团的“协同作战”。在这一战略重构中，大良—容桂中心城区正面临全新的历史定位：它需要超越传统区域商业中心的角色，成为服务全区、对接广佛、展现顺德现代化形象的核心商业枢纽。这一转型将推动商业格局沿着三个方向深刻演变。

    定位的升维势在必行。过去“超市+餐饮+服装”的粗放组合已难以匹配“高品质现代化新城”的期待。未来，中心城区商业的核心使命在于构筑消费“高原”，通过密集引入区域首店、旗舰店与沉浸式体验业态，打造能与广佛核心商圈对话的消费矩阵。同时，商业空间将从封闭的“盒子”转变为开放的“城市客厅”，与滨水景观、文化场馆有机融合，使消费融入高品质城市生活，从而有效吸引并留住以往流向广佛的高端消费群。

    功能的转向同样关键。“3+3+4”格局的精髓在于差异化协同。中心城区商业必须超越“虹吸各镇”的旧思维，转而构建与北部、西南片区深度链接的服务功能。对于北部“科技创新引擎”，中心城区可成为其“创新后花园”，提供高品质生活配套与商务社交空间。面对西南片区“人文经济标杆”，中心城区则可扮演“文旅综合服务前台”，为全域旅游提供住宿集散、特色餐饮与文创消费承载地。

    存量的重生更是紧迫命题。战略转型必然伴随市场洗牌。在传统商业体陷入困境的同时，“3+3+4”格局也为其指明了新的出路，比如通过城市更新转型特色主题街区，或依托TOD开发重塑为交通枢纽型商业，或结合产业社区配套焕新为活力邻里中心。

    从被动跟随市场到主动引领城市功能，从追求单体繁荣到构建系统竞争力，在这场中场战事中，只有那些深刻理解区域战略、精准锚定服务功能、并能以卓越运营实现定位的商业项目，才能成为未来顺德城市版图中不可或缺的支柱。