中山“工改”改出“强美治”新天地

小榄永宁社区华帝“工改”项目。叶志文 摄

黄圃镇大岑村“工改”项目。叶志文 摄

    产业新地标，正在中山如雨后春笋般涌现。

    最近，位于中山岐江新城片区的中深智谷产业园同日实现二期交付、三期开工。其中，产业园二期项目已累计进驻近30家企业，招商完成率达70%。从一处低效工业园到一片聚集完善产业链的现代化园区，中深智谷只用了三年左右的时间。

    这三年，也是作为制造业城市的中山，在深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”（下称“百千万工程”）背景下，全面开展村镇低效工业园改造升级（下称“工改”）的攻坚期。从土地激活到产业转型，从乡村致富到生态重塑，一处处如中深智谷一般的低效工业园完成蝶变，“工改”为曾经一度挑战丛生的中山落下“关键一子”。

    今天的中山，正以“工改”这项“发展工程，民生工程”，持续在低效工业用地改造领域探路破题，改出一番“经济强、城乡美、社会治”的新天地。

    5.2万亩产业新空间

    拉动逾1930亿元投资

    12月的中山市黄圃镇大岑村，车水马龙，千亩连片的中山智能家电产业园（大岑片区）机器轰鸣，十多座崭新的企业园区正开足马力生产年末的家电订单。就在前不久，从全国各地村镇脱颖而出的大岑村，捧回了“2025最美村镇·城乡融合示范奖”。

    短短3年前，这片千亩产业园尚是一片低矮锌铁棚，生产效益低下，安全隐患丛生，大岑村更是面临企业寻地建厂难、集体物业租金低、河水污染重等困扰。而在完成“工改”后，“问题岛”蝶变为美丽“家电岛”：不仅千亩低效厂房化身高容积率新园区，村民租金收入也增加4—5倍，沿岸还清退出空间并建设休闲公园，大岑村形成了一片生产、生活、生态“三生”共融新图景。

    从大岑村的蝶变可以看到，针对中山产业、生态、民生、城乡建设等多领域交织形成的现实问题，“工改”起着“牵一发而动全身”的关键作用：从土地出发，却不止于土地。

    数据统计，自2022年全面开展“工改”以来，中山累计拆除整理低效工业用地超5.2万亩，项目容积率从不足0.6提升至3.0以上，为十大万亩级现代主题产业园整备土地超3.2万亩。

    产业空间焕然一新，产业转型有了根本保障：“工改”项目共服务优质本土企业增资扩产857家、新招引企业1308家，预计新增投资总额1932亿元，2024年全市工业投资、工业技改投资较2021年分别增长96.7%、66.4%。“工改”还引导支持企业数字化智能化转型，叠加财政奖补资金激励，全市规上企业实行数字化转型覆盖率超92%。

    经济效益“丰收”，社会效益也显著提升：“工改”累计拆除违法建设和危旧厂房物业525宗，2024年工业园发生火灾次数相比2021年下降近30%。中山全市规划建设25个“环保共性产业园”，超2500家污染企业将实现“园区集聚、统一治污、产业提升”，推动城镇建成区基本消除黑臭河涌。“工改”项目集体物业价值普遍提升10倍以上，助力2024年农村居民人均可支配收入近4.8万元、居全省第二，城乡居民收入比缩小至1∶4∶1，连续11年保持全省最低。

    创新破局

    十大模式破解“改不动”难题

    深入实施“百千万工程”，先行者形成一套可复制的经验“打法”尤为重要。中山“工改”之难，在于利益固化、动力不足、历史遗留问题复杂、土地权属交织、资金缺口巨大等多类问题叠加，这些也是省内多地共性问题。

    面对重重壁垒，中山以改革思维和创新举措精准“拆弹”，探索出切合实际、行之有效的十大改造模式，系统性破解核心障碍。

    例如，针对土地“碎片化”这一最大痛点，中山创新“单一主体归宗+连片奖励”模式，通过市场激励引导零散地块整合。中山神湾镇外沙科创城项目成功将78.9亩分散土地归宗，打造现代产业园，预计产值与税收将实现数倍增长。对于权属混杂地块，则采用“集体国有合作归宗”“商住改工+整合开发”等模式，灵活推动连片开发，全市推动“商住改工”超1.3万亩。

    又如，资金短缺是镇村“工改”的普遍关切。中山创设“挂账收储+异地代建”模式，政府在土地出让后支付村集体补偿，并为其在异地代建物业，保障长远收益。三乡镇古鹤中医药产业园项目即为典范，不仅给予现金补偿，还为村集体代建近4万平方米物业。同时，通过设立“工改”基金、贷款贴息等“多元融资”方式，以2.1亿元财政资金撬动了269亿元社会投资。

    值得一提的是，为让“工改”项目跑出“加速度”，中山以审批制度改革打通落地堵点。通过两次专项提速行动，推出39条改革措施，全面推行容缺受理、并联审查，重塑审批流程。审批步骤从12个压缩至6个，整体耗时从超过20天大幅缩减至3天，“拿地即动工”已成常态。

    竣工厂房使用率达83%

    高规格构建一体化招商新格局

    “改”出新空间，核心是要“招”来新动能。中山“工改”不仅注重物理空间的改造，更从一开始就统筹谋划产业内容的升级，构建更优质的产业空间供需关系。

    截至2025年三季度，全市已竣工“工改”厂房面积达2103万平方米，其中已明确企业使用意向（含自改自用、已完成招商）的面积达1754万平方米，使用率高达83%。这组扎实的数据背后，是一套从“筑巢”到“引凤”全链条打通的创新招商体系。

    针对改造过程中村集体“怕空置”、企业“怕停产”的普遍顾虑，中山创新探索出不同解决路径：“集体自改+行协招商”模式引入行业协会深度参与，实现精准定制、前置招商。例如小榄镇智能脚轮产业园与市脚轮行业协会合作，吸引多家会员企业提前锁定厂房，既降低了村集体的招商风险，也保障了企业能以优惠条件获得高标准生产空间。“生产不停+分期供地”模式则支持有增资扩产需求的企业通过“建一拆一”逐步腾挪，实现边生产、边改造、边升级的“三边自改”，最大限度减少对生产经营的冲击。

    为系统解决“谁来招、怎么招”的问题，中山高规格构建了一体化招商新格局：市招商引资工作指挥部与“工改”指挥部联动，专门设立“工改”项目招商组，统筹各类改造载体资源。同时出台《中山市促进“工改”产业园招商十条》，从企业落户、数字化转型、要素保障等五个方面给予真金白银的奖励。

    强大的空间供给能力，配合主动精准的招商策略，形成了强大的“磁吸效应”。本土骨干企业如华帝、明阳、长虹等纷纷借“工改”契机增资扩产；来自外部的百亿级项目如三花、新迈奇，以及深圳优质企业江波龙等也相继落户中山，为“制造业当家”注入新鲜血液。

    中山“工改”以系统改革破解历史积弊，实现了经济、生态与民生的多维跃升。这场深刻变革，不仅为本土制造强基固本，更以可持续的“中山经验”，为全省“百千万工程”推进中的低效用地再开发提供了鲜活范本。

    撰文：陈少宏