总投资超8000亿元
城市更新项目集中推介
自主更新原拆原建项目成为新着力点
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广州城市更新发展大会召开。 受访者供图 |
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花都集群街2号原拆原建项目。受访者供图 |
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广州作为超大城市，将探索城市更新的新路径。 受访者供图 |
近日，在广州城市更新发展大会暨项目推介会上，102个优质项目集中推介亮相，吸引了全国市场的眼球。在今年中央城市工作会议召开后，广州坚定以城市更新为超大城市转型发展的重要引擎，将存量优质项目盘活，作为吸引社会投资、促进产业转型的抓手，探索内涵式发展的更新之路。
今年，广州入选中央财政支持实施城市更新行动试点城市，致力在更新工作的体制机制创新、吸引社会资本和打造优质试点项目方面，蹚出一条可复制、推广的广州路径。
这次项目推介会，广州以实际行动贯彻中央城市工作会议精神，明确了“十五五”时期广州城市更新工作的主要方向，彰显未来加强以“政府引导+市场主导+群众参与”为基调的大众更新，全面落实“人民城市人民建，人民城市为人民”的营城理念。
南方日报记者 郎慧
中心城区项目潜力大，类型多
今年中央城市工作会议明确定调：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议提出要推动建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
作为探索“老城市新活力”的发源地城市，城市更新一直伴随着广州城市发展，早在增量时代，广州便已开启增量建设与存量更新并存的发展道路。十年来，广州通过城市更新释放用地空间1392公顷，完成固投超8000亿元。
在以往积极实践的基础上，本次广州城市更新发展大会暨项目推介会介绍了102个重点项目，范围覆盖全市11个区。其中，在推进危旧住房原拆原建、自主更新方面，重点推介了得胜岗、应元路等8个项目，投资约18亿元；在加强老旧小区整治改造方面，海珠、荔湾、天河等区推出7个宜居改造项目，投资11亿元。
在实施老旧街区、老旧厂区、城中村改造方面，重点推介17个街区项目（662亿元）、20个旧厂房改造项目（884亿元）及43个城中村改造项目（6479亿元），通过业态焕新打造消费新场景。
在开展历史文化街区有机更新方面，本次重点推介长洲岛、文德南等7个历史文化街区实施保护活化项目（23亿元），探索“老建筑+新消费”模式，让城市文脉焕发新生。
其间，24个代表性项目集中签约，包括越秀区瑶台村城中村改造项目、海珠区得胜岗片区更新改造项目、荔湾区聚龙湾片区启动区更新改造项目、广州市城区地下综合管廊自来水入廊工程等。
在一线城市中，广州是中心城区城中村数量最多的，从本次推介项目来看，来自中心城区越秀、海珠、荔湾、天河、白云的项目占据38%，特别在投资额度上远超外围区域，项目质量高、回报前景大。
此次广州城市更新发展大会暨项目推介会，不仅是一次成果的集中展示、一次政策的深度解读、一次项目的精准对接，更是一次共识的再凝聚、一股信心的再提振、一段征程的再出发。广州这座千年商都，正通过持续深入的城市更新行动，不断焕发新的活力，朝着“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市目标稳步迈进。
自主更新已成为大势所趋
作为岭南文化的核心地、粤港澳大湾区的重要引擎，广州正以城市更新为笔，在7434平方公里的大地上描绘着“老城市新活力”的时代画卷。锚定老城市新活力、“四个出新出彩”总目标，广州以系统思维破解“人、房、地、钱”难题，用绣花功夫激活城市存量空间，走出了一条兼具民生温度、产业高度、文化厚度的城市更新之路。
回首过往，十年来，广州通过城市更新释放用地空间1392公顷，完成固投超8000亿元，其中完成猎德、琶洲等9条城中村改造项目，批复旧厂改造448个，打造了太古仓、T.I.T创意园等一批亮点项目。
近年来，广州成立由市委书记任第一总指挥的城中村改造建设指挥部，出台全国首部城中村改造地方性法规，构建“1+N+X”政策体系，为更新工作筑牢制度根基。目前，广州推进52个拆除新建类项目、7个整治提升类项目，4个市级重点片区全部动工；老旧小区改造惠及百万居民。自2017年起，广州累计完成1277个老旧小区改造，覆盖94.09万户家庭、301.08万居民。
随着广州不断探索城市更新新模式、新路径，居民自主更新意识不断增强，改善人居环境不再是政府单方面主导的工作，而是全民聚力参与的基层治理平台，实现了“大家的事大家商量着办”的协商议事机制。
在自主更新的探索中，一栋栋危旧房从“忧居”变“优居”。广州首创“2/3意愿同意、90%方案通过、95%签约启动”表决规则，推动改造从“政府主导”转向“群众自主”。其中，花都区集群街2号作为全省首例业主自筹项目，房屋价值提升1.6倍，经验获住建部全国推广；越秀区“黉桥·小石集”破解多权属改造难题，打造“青年社区+”IP；海珠区得胜岗整合零散地块，扩建学校、拓宽道路，激活老旧片区活力……
从单个项目“微改造”到“成片连片更新”，从“政府主导”到“多元共治”，广州在城市更新的实践中不断突破创新，涌现出一批可复制、可推广的标杆项目。原广州纺织机械厂变身T.I.T创意产业园，引入腾讯微信总部等企业；荔湾1906科技园改造闲置卷烟厂，引入5G物联网产业，日均人流量7.5万人次；海珠康鹭片区保留服装产业链，推动传统产业升级；罗冲围、海珠新中轴片区推广智能建造技术……
过往经验充分证实了：城市更新是带动房地产、家居建材等上下游产业发展的超级引擎，是助力广州产业转型升级的加速器。本次大会推介的102个重点项目，总投资约8077亿元，将为市场主体提供广阔机遇。
■声音
超大城市
城中村改造的模式与经验
万娟娟
“十五五”规划建议指出：“推进超大特大城市治理现代化。坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。”全国城市更新工作推进会强调，城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动。作为历史悠久、人文底蕴深厚的超大城市，广州描摹建设具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市，城中村改造是广州城市更新和高质量发展的重要课题。
根据《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，至2035年，拟推进272条城中村（行政村）改造、涉及289个项目开展全面改造或混合改造，改造面积约155平方公里。近日，广州城市更新发展大会推介的城市更新项目中，城中村改造无论从项目数量还是投资额上来看都是绝对主角。未来十年是广州城市更新留给城中村改造的窗口期，是“再造一个新广州”的关键一环。
广州城市更新工作启动已二十年余，是一个不断开拓创新、总结经验、积累论证的过程，逐步形成了“全面改造、微改造、混合改造”并存的精细化、多元化体系。这些模式针对不同区位、条件和目标，灵活组合应用，构成了广州城市更新的核心工具箱。
“全面改造”的特征在于整体或大部分拆除现状建筑，重新规划和建设，彻底改变空间形态与功能，主要适用于区位重要但与城市规划严重冲突的城中村，能在较高程度上契合城市核心区域更新发展的需要。此种模式最为经典，实践时间最长，早期主要由政府主导，市场运作，后逐步发展出村集体或合作企业主导，村集体与开发商组建合作公司合作改造两种形态。如猎德村走的是“政府出让土地、开发商出资建设、村集体协助拆迁”路径，琶洲村以产城融合为目标实施整体拆除重建，配建了大量人才公寓和商业，杨箕村、林和村等都通过全面改造彻底融入了中心城区。
“微改造”的特征在于不大规模拆除，以保护修缮、改善基础设施、优化环境、活化利用为主，强调“绣花”功夫，保护与提升并重。此种模式以政府公共财政投入为主，鼓励社会资本参与运营，不依赖房地产开发。如永庆坊、天河珠村等通过此种路径完成了文旅新高地建设。
几种模式在改造实践中并行，具体实施取决于规划要求、历史文化价值、村民意愿、风险因素等，经济上的可行性也是核心考量因素。未来，这些模式将进一步与保障性住房供给、城市安全韧性提升、产业升级等国家级战略深度融合，探索更具可持续性的城市更新路径。
为全面托举城中村改造的实施，广州地方立法先行，在“三旧”改造政策及《广州市城市更新办法》等政策法规基础之上，制定《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）。以该地方性法规为引领，广州紧密出台、施行了具体开展、落实、细化城中村改造各项工作的文件或政策，如地方政府规章《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》及其配套的《广州市旧村庄改造实施细则》等地方规范性文件。在改造计划的编制、改造方案的审定、改造成本核算、改造资金来源及监管等方面做出细化指引，为改造提供精准、足量、细致的制度支撑。
在立法、政策的组合拳之下，近年来广州的城中村改造一直走在快车道。番禺里仁洞村改造是全市规模最大且推进最为顺利的旧村改造项目之一，采用“政府统筹、国企实施、村民共决”的模式，将“全域土地综合整治”与“城市更新”相结合，开辟出一条兼顾“拆、治、兴”的综合性发展道路。
白云三元里村依托《条例》，建立了“1+N+X”政策体系，涵盖改造流程、主体选定等环节，探索“依法征收、净地出让、政府主导”的模式，由政府信用背书，改造稳步推进。天河冼村改造是首例运用《条例》破解“留守户”难题的项目，以“行政处理-司法诉讼-强制执行”的法治路径消解了陈年矛盾。
“广州经验”下的城中村改造形成了多元共治、因地制宜、制度创新等多重经验，推动城市品质、人居环境、产业经济与文化保护协同发展，为全国超大特大城市更新提供了重要借鉴。
（作者系广东技术师范大学法学与知识产权学院法律系主任）