轨道之上建“好房子”：地铁营城的深圳答卷
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深铁珑境北侧的绿色生态景观带实景图。 |
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深铁前海时代及其周边区域实景图。 |
在深圳这座土地资源高度紧张的超大城市，如何以有限空间承载千万人口对美好生活的向往？
深铁置业以“轨道+物业”模式破题，依托地铁网络高效集约开发TOD项目，连续四年助力深圳蝉联全国TOD综合指数榜首，走出一条轨道交通反哺城市建设、物业开发支撑民生改善的可持续路径。
面对国家“好房子”战略部署与市民对高品质居住的迫切需求，深铁置业将“六好六化”标准深度融入TOD4.0实践，从安全耐久的建筑本体到智能便捷的生活场景，从绿色健康的材料选用到多元完善的社区配套，以系统性工程回应“住有优居”的时代命题。
●撰文：李嘉耀 受访单位供图
以站聚人、以人促城、以城兴产
“轨道+物业”模式，是深铁置业立足深圳实际、服务城市发展大局的创新实践。该模式以地铁站点、车辆段上盖及周边空间为载体，统筹规划住宅、商业、办公、公共配套等功能，实现“站城一体化”开发。
此模式让深圳在有限的土地上精打细算、高效集约，使原本捉襟见肘的城市空间焕发出蓬勃生机，为城市带来不容忽视的“深铁力量”。《中国城轨TOD指数报告（2024）》显示，深圳在成网城市TOD指数综合排名中连续四年稳居全国首位。截至目前，深铁置业TOD项目总开发规模达1819万平方米，持续推动“轨道+物业”模式与深圳发展同频共振。
十余年前，深铁TOD单体开发1.0模式萌芽初绽，其后一路革新，经历综合体开发2.0模式、站城一体3.0模式，如今迈入产城融合4.0模式的新阶段，以站聚人、以人促城、以城兴产。
通过一体化规划设计、施工建设与运营管理，深铁置业推动轨道交通与城市功能深度融合，打造“轨道上的生活圈”。例如，深铁阅云境项目依托“大运枢纽站”，连通地铁3、14、16号线及在建33号线，成为深圳东部中心集交通、商业、居住于一体的大型TOD综合体；前海国际枢纽中心则汇聚地铁、高铁等多重交通优势，构建起粤港澳大湾区“半小时交通生活圈”，极大提升区域便捷性与吸引力。
市场是最好的试金石。深铁TOD项目一经推出便引发市场热捧，屡创热销佳绩。深铁阅云境商品房年初推售即成2025年深圳首个“日光盘”，可售型人才房三开三罄；深铁前海时代尊府在市场调整期逆势突围，大平层产品去化率超九成；深铁璟城可售型人才房亦实现三房推售即罄。
强劲的市场表现转化为可观经济收益。今年前三季度，深铁置业累计交付房源1121套，交付面积约18.85万平方米，实现销售额达96.63亿元，位列大湾区深圳房企第三。强劲的自我造血能力，在反哺轨道交通建设和运营的同时，为深圳可持续发展和区域经济增长注入澎湃动能。
不止于此，深铁置业正积极拓展TOD边界，联同跨行业巨头组建前海产业联盟，推动片区能级提升，并以深铁前海枢纽为试验田，打造无人机物流“端到端”配送网络，探索“空中—地面—地下”三维协同的未来城市范本。
如今，地铁线网如城市毛细血管般密布，深圳地铁以全国领先的线网密度，将鹏城每一寸土地紧密相连。9月28日，深圳2条地铁线路同日“上新”。至此，深圳城市轨道交通运营里程达609.6公里，车站428座，线网密度达0.305公里/平方公里。
穿梭于地下的钢铁巨龙，既是市民通勤的高效通道，又串联起无数家庭的美好生活愿景。轨道之上，深铁置业正以“站城人”深度融合的开发理念，将城市功能、生活场景与人文温度有机编织，绘就住有宜居的幸福画卷。
以“好房子”回应“好生活”
2025年，政府工作报告首次将“好房子”写入国家政策，明确提出“适应人民群众高品质居住需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。住建部“6633”标准进一步为行业转型指明方向。房地产行业正从“拼规模、高周转”转向“重品质、优服务”的新周期。
“好房子”是物理空间的升级，也是服务与生活方式的革新。深圳作为改革开放的前沿阵地与中国特色社会主义先行示范区，城市发展速度与人口集聚规模持续领跑，对住房品质的要求早已超越“有房住”的基础阶段，迈向“住得好”的更高层级。
当前，深铁置业作为深圳市综合实力强劲的房企，正为全国“好房子”建设提供了创新路径。如何将国家政策导向与民生居住需求深度融合？答案藏在其扎实的实践路径中。
深铁置业相关负责人表示，在打造“好房子”时遵循三大原则：首先，从规划阶段就考虑住宅、社区、城市之间的共生关系；其次，社区内能形成共融交互、便捷居住的生活；最后，以创新建筑风貌与多元场景回应市民的多样需求。
在此基础上，深铁置业率先构建“六好六化”好房子标准体系，以“好设计、好材料、好建造、好智能、好配套、好服务”为核心目标，通过“设计人性化、材料绿色化、建造工业化、生活智能化、配套多元化、服务增值化”六大路径，深度融合TOD4.0产城融合模式，实现居住品质跃升。
面向未来，深铁置业将持续深化“轨道+物业”模式，积极拓展“轨道+AI”“轨道+康养”等新赛道，推动“六好六化”标准迭代升级，系统构建高品质人居环境。
一线案例
改造一条河，建好一个家
近日，第三届中国“好房子·好社区”高质量发展论坛在深圳举办。嘉宾们走进深铁前海时代尊府项目以及深铁置业大厦TOD未来生活馆，实地观摩“好房子”建设落地成效，纷纷为“轨道+物业”模式下的高品质人居实践成果点赞。
位于前海桂湾核心区的前海时代尊府，是深铁置业践行“站城人”深度融合的代表作。项目毗邻地铁1号线、5号线、9号线、11号线及规划中的21号线，通过“立体无风雨归家系统”，实现从地铁站到家门的无缝衔接。
在细节上，前海时代尊府采用香槟色与高级灰外立面、9米挑高单元大堂、3.15至3.25米层高、270度观景阳台及Low—E双层中空玻璃，兼顾美学与功能。室内则使用竹木纤维板等环保建材，筑牢健康防线。智慧系统覆盖全屋10大空间、18+N场景，社区集成AI安防、光伏发电、环境监测，真正实现“住得安心、生活舒心”。
“项目即将推出建面约215平方米—295平方米的大平层产品，依托前海石公园、万象前海、山姆旗舰店等优质资源，将成为前海片区改善型住房的新标杆。”深铁置业负责人向到访的嘉宾们介绍道。
如果说前海时代尊府代表城市核心区的高端人居，那么位于龙华的深铁珑境则诠释了“好房子”与公共空间、生态民生的深度融合。
深铁珑境北侧原为功能单一的高峰河明渠，未来将蝶变为近2万平方米的绿色生态景观带。该景观带以“三段十二景”布局，涵盖珑境叠瀑、星际乐园、蓝梦云桥、翠棉氧吧等12个园林节点，集休闲、游乐、观景、慢行于一体。居民下楼即可亲水漫步，向西则可直通阳台山，实现“推窗见绿、出门入园”。
“我们不只是盖‘好房子’，还在营造社区、反哺城市。”深铁置业相关负责人表示，该项目需克服施工场地狭长、交通组织困难等挑战，系企业自主投入提升周边环境的举措。这正是对“好配套”与“好服务”的生动实践。据悉，景观带将与珑境Ⅱ期“云赋”同期交付，有望激活滨水商业、完善慢行系统，打造“城市公共客厅”。
从“造房子”到“造生活”，深铁置业以TOD模式推动城市功能复合与民生福祉提升。截至目前，深铁已开发32个商业开发项目及15个代建项目，参与建设44所学校、32条市政道路、15座对外公园，提供超4.88万套公共住房。
前海时代尊府与深铁珑境，一踞前海CBD核心，一立龙华居住腹地，区位虽异，理念相通。“好房子”不仅在于建筑本身的品质，更在于与城市共生长、与民生相呼应的系统性营造。
轨道铺到哪里，高品质生活就延伸到哪里。深铁置业的每一步探索，都与深圳这座城市的跃升同频共振。