为特大城市旧改提供新样本

广州里仁洞村复建房实景。越秀地产供图

    在“老城市新活力”战略引领下，广州城市更新正从“拆建修补”转向“系统再生”，高标准、高起点推动城市治理现代化进程，助力城市高质量发展。

    近日，作为全国特大城市城中村改造的典型样本，广州里仁洞村改造项目迎来重要进展——1677户村民正式搬入首批复建房，告别“握手楼”“一线天”的旧居环境，开启现代化品质新生活，引起社会各界高度关注。

    里仁洞村地处广州南CBD核心区，曾因电商产业繁荣被誉为“中国淘宝第一村”。随着城市发展能级提升，其原有空间形态与产业配套已难以承载区域高质量发展需求。2019年，广州市政府携手市属国企越秀地产启动改造，总投资超500亿元，总建筑面积约406万平方米，成为广州规模最大的旧村改造项目。

    有专家认为，此次首期交付不仅验证了“政府引导+国企实施+市场运作+村民共建”模式的可行性，更以“品质优先、产城融合”的实践，突破传统旧改困境，为特大城市城中村改造提供了“广州方案”。这一里程碑事件不仅标志着物理空间的重构，更通过“政府—企业—村民”三方协同的数字化治理平台，实现了从“经验决策”向“数据驱动”的治理模式转型，为城市治理现代化提供了生动注脚。

    ▶▷国企担当

    以新模式推进树立旧改新标杆

    当前，从国家到省、市、区各级政府部门正引导各方力量参与、有力有序有效推进城中村改造，为城市增进民生福祉、实现经济发展、维护社会安全打下牢固基础。

    但作为一项复杂艰巨的系统工程，城中村改造不仅需要大量资金投入，还要直面特大超大城市土地“碎片化”、产业空心化、文化断裂等挑战。

    在房地产市场深度调整的当下，广州里仁洞村改造项目迎难而上，以“政府引导+国企实施+市场运作+村民共建”的创新模式兼顾“拆、治、兴”，深入探索人口、产业、城市功能协同发展的新路径，为特大城市城中村改造提供了新方案。

    作为广州市规模最大的旧村改造项目，里仁洞村改造的顺利推进验证了国企在旧改中的核心支撑作用。与其他改造模式不同，里仁洞项目由市属国企越秀地产全程操盘，通过“政府—企业—村民”三方协同机制，在拆迁补偿、规划审批、资金监管等环节建立了标准化流程，有效避免市场短期波动导致的项目停滞风险。为早圆村民“新居梦”，项目跑出了“老城建设加速度”，展现了国企的抗风险能力。自取得实施方案批复后，仅用6个月即实现整村私宅签约率超80%，8个月实现首期复建安置房结构封顶，刷新了广州超大型旧改项目纪录。此外，项目白地坑组团已于今年4月全面封顶，配套的九年一贯制学校也已顺利开学，建设效率领先同类项目。

    在行业转型期，里仁洞模式更凸显其示范价值。里仁洞通过“安置房+商业地产+产业导入”的复合开发模式，实现改造资金自平衡。项目规划建设26万平方米商业综合体，引入数字经济产业园区，预计创造超10万个就业岗位，这种“产城融合”设计使旧改从单纯的居住环境提升转向经济动能培育。

    ▶▷品质坚守

    高标准交付让村民共享发展红利

    以往社会对城中村改造项目有种刻板印象，认为复建房的品质普遍低于商品房。

    2025年“好房子”首次写入政府工作报告，越秀地产以此为契机，在里仁洞村建设中始终坚持品质为先，着力打造舒适便利的宜居社区，在施工工艺与配置标准上树立行业新标杆。

    在产品设计上，外立面对标商品房，采用玻璃及质感涂料，简洁挺拔、历久弥新；小区最大楼间距达80米，保障户户采光充足、视野开阔；景观面积超1万平方米，中心园林划分出活力草坪、儿童活动区和轻氧健身场等功能空间；楼栋电梯时速2.5米/秒，40秒内可达33层顶楼，梯速高于普通电梯50%；户内层高3米，高于普通复建房2.9米层高；主要房间采用双层中空隔热玻璃，实现冬暖夏凉，保障村民居住舒适。在配套设施上更实现了“内外兼修”。社区周边高标准配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院、社区服务中心、肉菜市场和商业设施；社区内部设置约400米环形跑道、儿童游乐场、4个羽毛球场、游泳池和多处健身场地等，真正实现从“住有所居”到“住有优居”的升级。

    同时，项目注重保留在地文化与村民习惯。社区入口打造高15米全石材大牌坊，两侧石狮雄踞，彰显里仁洞村独特气质和风格；社区内采用村民偏好的南北朝向与围合式布局，营造归属感强烈的院落空间；专设近4000平方米宗祠广场，预留充足水电负荷以支持传统民俗活动，此外还根据村民生活习惯，卧室及书房地面均改用地砖，于细节处留存“乡愁”温度。

    里仁洞项目的高效推进得益于“企业村民共创”模式。越秀地产充分尊重村民主体地位，从宗祠规划、牌坊选材到户型设计、园林绿化，乃至建筑施工与家电选品，均邀请村民代表全程参与。在品质把控机制上，里仁洞创新建立“村民监理团”制度，由村民代表全程参与工程质量监督，交付阶段更是对标商品房，采用城市更新领域少见的“先开放后交付”模式，确保复建房品质和村民满意度双提升。这种民主参与模式可以有效化解传统旧改中的信任危机，有效避免因拆迁补偿标准引发的争议矛盾。

    里仁洞复建房的高品质交付，既体现了越秀地产的国企担当和综合实力，其新模式亦有效兼顾效率与温度、发展与传承，为行业提供了可复制、可推广的“广州经验”。

    ▶▷服务大局

    为世界级地标商圈高质量建成提供支撑

    城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。里仁洞改造项目地处广州南CBD核心区，其改造进程直接关系长隆万博商务区的功能完善。据有关负责人介绍，里仁洞村改造范围约162公顷，项目立足广州“南拓”战略与大湾区融合背景，以“全域土地综合整治+城市更新”双轮驱动，统筹“拆整结合、产业集聚、生态修复、文化保护”四大任务，实现从“城市孤岛”到“战略节点”的跨越。

    通过“政府统筹—国企实施—村民共决”协作机制，项目对零散村民居住点和村级工业园进行系统整合：村民集中安置于配套完善的复建区，腾挪出宝贵空间集中规划现代产业，并大幅增补公共服务及市政设施，整治河涌水系，提升绿化水平，最终实现“村庄布局优化、产业集聚发展、生态健康优美”的全域土地综合整治目标，完成“存量时代让人、产、城、文共荣”的命题。

    有专家调研后公开指出，改造后的里仁洞片区将实现能级全面跃升。配套方面将以高于基准的16%比例超配社区配套，规划建设346处公共服务及市政设施，包括11所学校、1所三甲医院及多个文化、邻里、青少年活动中心。交通方面，将通过人行天桥及空中连廊系统，将商业建筑、公共设施、地铁站与万博CBD串联，构建连续互通的立体慢行交通网络。产业上紧扣“创新”“时尚”特色，推动产业空间向集群化、特色化转型升级，实现产城融合、职住平衡。文化方面，集中复建5座宗祠，实现文化遗产保护与土地高效利用的平衡，守住里仁洞的“根”与“魂”。

    对比其他城市核心CBD周边旧改项目，里仁洞更注重“产城人”融合发展，通过引入数字经济、时尚创意等产业集群，构建“生产、生活、生态”三生融合的现代社区。

    从区域协同发展视角看，里仁洞改造“大项目带动大发展”，不仅提升了长隆万博商务区的承载能力，更通过“以点带面”效应，推动广州城市空间结构优化。项目与周边广州南站、汉溪长隆等板块形成联动，构建起“商业—交通—生态”的复合型城市发展轴。中国城市规划学会专家指出，里仁洞村改造项目以国企担当为基石，以品质坚守为内核，以服务大局为导向，构建了特大城市城中村改造的“广州方案”。项目在推动城市治理体系与治理能力现代化方面作出积极探索，助力广州建设世界级地标商圈，诠释城市更新的“人民性”与“发展性”双重内涵，为特大超大城市精细化治理提供鲜活样本。

    撰文：冯善书