“江门正成为4.0住宅时代标准引领者”

从全省范围看，江门“好房子”建设率先启动、走在前列，已成为4.0住宅时代的标准引领者。图为汇景湾·花霖语岸。

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    9月29日，由南方报业传媒集团江门分社联合广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉团队共同出品的《江门市推进“房地产+”和“好房子”发展分析报告》（下称“报告”）正式发布。报告基于详实的数据和深入的实地调研，为江门房地产市场把脉问诊，为推动行业高质量发展提供重要参考。

    近日，“好房子·江门造——江门‘好房子’调研暨‘房地产+’模式研讨活动”在蓬江区汇景湾·花霖语岸正式启动。在随后的两周时间里，由调研团队和媒体代表组成的江门“好房子”观察团深入江门多个标杆项目，通过实地走访、座谈交流等形式，考察江门“好房子”建设现状，积极探索“房地产+”“江门实践”新模式。

    报告指出，从全省范围看，江门“好房子”建设率先启动、走在前列，各区县多点开花、上下游产业联动发展，且开发商以本土企业为主，形成了产品迭代、不断推陈出新的可持续发展态势。在一系列政府创新政策支持和房企实践探索之下，江门某种程度上正成为4.0住宅时代的标准引领者。

    住宅4.0，又称第四代住宅，是住宅演进的当前阶段，当前尚无官方认定的统一标准，但业界一般认为，其核心在于通过技术创新等手段提升居住品质，具有立体绿化系统‌、超高得房率‌、舒适度优先‌等显著特征。

    吴惠芳 吕泳怡 潘晓晨

    受访单位供图

    走在前列

    率先建立4.0住宅江门标准体系

    报告首先强调了以4.0住宅为代表的江门“好房子”创新力——它不仅打破了传统住宅的设计局限，还帮江门楼市打出了差异化优势。自2023年新会区推出首个4.0住宅项目后，这类房子就迅速成了市场的“香饽饽”。

    报告指出，2024年江门新规产品（含4.0住宅）去化率达53%，显著高于传统产品30%的去化率，网签均价11627元/平方米，远超普通产品的7621元/平方米，足见市场认可度。

    为什么4.0住宅这么受欢迎？这不仅源于其超高的得房率和产品创新，更得益于一套从政策引导到全链协同的系统化创新实践。

    2022年以来，江门三次优化房地产政策，率先在珠三角推出阳台、露台等不计容的“规划新政”，为4.0住宅的高赠送空间打下制度基础，具有地方特色的“江门标准体系”逐步建立。

    在此基础上，政策扶持持续加码，江门通过“机制—引导—支持”三位一体推进体系，创新装修价与毛坯价并行机制，鼓励“菜单式”装修，市场灵活性进一步增强。

    产品层面，江门4.0住宅项目在全市各区县多点开花，且开发商以本土企业为主，项目不断推陈出新。涌现出一批如海悦“天字系”、汇景湾·花霖语岸等项目，在“江门标准”之上制定更高的企业标准，推动产品品质整体跃升。

    此外，江门“好房子”紧紧围绕人的需求推进差异化与人性化设计。如博学名苑面向高层次人才打造“精英4.0社区”，江发·悦桂府引入适老化细节，体现出对细分客群的精准回应。与此同时，物业服务也从“前期介入”起步，拓展至“物业服务+家政”等全周期服务，推动“好房子”与“好服务”深度融合。

    更深层次的创新体现在产业链协同上。江门依托“建筑之乡”的基础，积极推动“房地产+”模式，将规划、设计、建材、施工、物业等环节整合为一体化发展链条，逐步形成“好房子+好建造”的全周期理念，从供给端提升资源效率与产品竞争力。

    这一系列举措，共同构筑起江门“好房子”从政策到实践、从空间到服务、从开发到运维的系统创新图景，也为4.0住宅在楼市中崛起创造了条件。

    新的挑战

    “一套模板打天下”藏隐忧

    尽管江门“好房子”发展成效显著，但深入观察可见，新的挑战也集中出现，部分问题已影响市场可持续性。报告认为，突出的矛盾在于4.0住宅集中放量后，同质化竞争愈演愈烈，“头啖汤”效应逐渐减弱。

    报告显示，江门多个4.0项目的设计高度相似，大门样式、阳台布局、智能化配置几乎如出一辙。比如，枢纽新城的几个4.0项目，都主打“高赠送面积+江景”，让消费者看得“审美疲劳”，买房决策周期也越来越长。

    与此同时，规划政策收紧和成本压力，也在削弱4.0住宅的优势。报告指出，为平衡市场竞争，近期有关阳台、露台计容的新规开始收紧，开发商“卷赠送面积”的空间被压缩。此外，4.0住宅在建筑用材、会所配套、园林打造上投入较高，部分项目装修成本达3000元/平方米以上，叠加土地成本，导致定价承压。报告分析，当得房率优势不再突出，而价格仍高于普通住宅时，4.0住宅的市场吸引力可能进一步下降。

    “重销售轻运维”可能成为影响“好房子”口碑的关键短板。部分项目“小区内高品质、小区外城乡接合”的反差，让追求品质的购房者望而却步。更值得警惕的是，4.0住宅的后期运维问题。报告指出，立体景观阳台、社区水系、会所等配套的维护成本较高，但开发商在售房时未明确维护方案与费用分摊机制。若后期维护不到位，不仅会出现景观脏乱、外立面杂乱等问题，还可能引发社区矛盾，损害产品口碑。

    此外，“好房子”对二手房与旧规产品的冲击，也可能引发市场结构失衡。报告解释，4.0住宅在户型、品质上的压倒性优势，直接导致次新二手房挂牌量激增、价格下跌。报告显示，2025年上半年江门二手房均价4400元/平方米，同比下跌7.6%，蓬江、新会等核心区次新二手房挂牌价较2024年高点下降12%—15%。

    未来趋势

    从关注物质转向关注“人本”

    针对当前江门“好房子”发展的痛点，报告认为，未来需从关注物质层面，转向关注“人本”层面，通过政策引导、产业协同、服务升级，推动房地产与多元业态深度融合，破解同质化难题。

    在产品创新上，应聚焦“差异化与人性化”，挖掘细分需求。报告建议，开发商需加强目标客群调研，针对港澳客户、银发群体、年轻刚需等不同群体，打造定制化产品。比如，针对港澳客户，可以在社区里增加农植空间，引入跨境医疗配套；针对年轻刚需群体，在小面积户型上下功夫，实现70—80平方米“3房2卫”的功能布局，满足基本居住需求。同时，开发商还要跳出“比面积、比装修”的物质内卷，从健康、智慧、文化等维度升级产品。

    在产业协同方面，要推进“房地产+”模式，形成全产业链合力。报告指出，江门作为“建筑之乡”，建筑业、制造业基础深厚，应整合规划、设计、建材、物业等资源，建立全产业链联盟。具体而言，可推动“房地产+建筑设计”前置协作，让设计企业参与市场调研，将客户需求融入规划；深化“房地产+装饰装修”合作，提供绿色环保建材与个性化装修方案；强化“房地产+物业服务”联动，通过“物业服务+家政”“物业服务+康养”，提升居住服务附加值。

    在政策与配套上，需优化供给结构，补齐公共服务短板。报告建议，细化“一区一策”供给政策，应根据板块库存与流速实行分类调控：高库存区域暂停商改住、非4.0改4.0等规划调整；低库存区域优先配套公共服务，避免“有房无城”的现象。同时，报告指出，可进一步推动产城融合与职住平衡，结合《江门市建设现代化产业体系2025年行动计划》，可以探索以工业为主的“工业+科研”“工业+公用设施”“工业+商服”等混合产业用地，发展园区宿舍、长租公寓等多元化住房保障体系。

    报告强调，江门“好房子”建设，关键在于房地产开发商在党委、政府的领导和指引下，坚持以人为本，从“空间提供商”转向“生活服务导向的综合解决方案服务商”，通过产业链协同、配套提质与精准供给实现人与房、房与城的良性发展。

    ■聚焦

    “房地产+”如何实现产业链协同

    从单一住房产品升级为“居住+服务+产业+文化”综合生活解决方案

    去年以来，江门提出，要以改革促新模式构建、以改革促产业发展，聚焦“房地产+”，加强政策供给，优化产品设计，丰富配套服务，强化房地产业与建筑业、制造业等联动发展，通过江门规划、江门设计、江门建筑、江门制造、江门服务，打造房地产发展新模式，让老百姓买到高性价比、称心如意的好房子。

    《江门市推进“房地产+”和“好房子”发展分析报告》（以下简称“报告”）认为，江门房地产行业可以“好房子”为基础，通过“房地产+”的产业链协同模式，将单一的住房产品升级为“居住+服务+产业+文化”的综合生活解决方案，实现从“空间提供商”向“生活服务商”的根本性转变，最终推动行业走向以人为本、可持续的高质量发展新阶段。

    要实现这一转变，首要之举是搭建常态化对接平台，壮大房地产全产业链“朋友圈”。报告建议，需以行业协会为桥梁纽带，依据产业链上下游“投入—产出”循环关系，建立涵盖规划、设计、建造、销售、交付、物业的全产业链联盟；同时，围绕“好房子”与高质量发展导向，明确联盟内部合作准则与流程；此外，定期组织交流对接活动，促进上下游企业资源共享、信息互通，实现精准对接。通过这种方式，上下游企业将从“孤舟”结成“舰队”，以协同效应从源头破解产品同质化难题。

    而这种协同思维的渗透，还需更进一步延伸至行业各环节，其中建筑设计环节的前置与双向互动尤为关键。报告指出，建立“房地产+建筑设计”协作模式，一方面要让开发企业将产品定位与客户需求调研结论，反馈给建筑设计、装饰装修企业，推动后者工作前置至规划报建环节；另一方面，建筑企业需主动对接开发企业，参与其市场调研或自主调研需求，并将结果反馈给开发商，在施工工艺、工程质量、设计细节等方面强化产业链协同；同时双方需持续完善“调研—建议—改进—完善”的双向互动机制，让产品既满足市场需求，又实现差异化、个性化，为项目增值赋能。

    若说“好房子”是基础，那么物业服务的前置化，则是将“好房子”延伸至“好生活”全周期的关键一环。建立“房地产+物业服务”协作联盟，报告认为可从三方面入手：针对4.0产品阳台绿植养护等需求，在购房者购房时就引导物业提供阳台绿化设计、土壤保持、绿植养护等前置服务；将这类刚性需求与会所会员服务、业主订餐网购、老人及宠物照看、收纳快递等服务打包，提供全龄友好解决方案；推进“物业服务+家政服务”融合，实现服务快速响应。此举既能为业主提供全龄化、精细化服务，又能增强开发商与业主黏性，提升物业增值收入。

    “房地产+”模式的落地，离不开政府部门的“管理+”赋能，这是转型不走偏、见实效的重要保障。

    报告强调，从“好房子”到“好生活”，江门“房地产+”实践的核心意义在于：让住房开发不再是孤立的经济活动，而是与城市发展、产业升级、文化传承、民生服务深度融合的系统性工程。对江门而言，以“好房子”为载体、以“房地产+”为路径，不仅能破解当前行业发展困境，更能在大湾区城市竞争中找准差异化定位，走出一条以人为本、可持续的房地产高质量发展之路。

    ■延伸

    江门多措并举推进“好房子”建设

    全力构建“好房子、好小区、好社区、好城区”发展格局

    日前，江门公布1—8月房地产市场主要数据。据统计，目前全市已有23个新规项目在售，1—8月新增供应4.0产品共4263套，占全部供应量的34.3%，比2024年全年提高6.7个百分点；销售为3683套，占全部销售量的22.6%，比2024年全年提高7.7个百分点。

    高品质4.0产品领跑房地产市场，是江门多维发力推进“好房子”建设的生动写照。从政策引导到模式创新，从增量优质供给到存量提质增效，江门正以系统思维、全局谋划，全力构建“好房子、好小区、好社区、好城区”发展格局，走出一条以品质住宅驱动城市高质量发展、响应百姓“住有优居”期盼的实践之路。

    三次优化房地产政策

    助力“好房子”供给升级

    2022年以来，江门市先后三次优化房地产政策，率先出台珠三角优惠力度较大的“规划新政”，首创实施公共休闲绿化平台、提高阳台不计容比例，优化公共配套计容规则，分区域设置车位配建标准等政策“实招”，引导房企通过建设差异化高品质住宅激发改善需求。

    从2024年出台“房地产16条”支持企业推出“好房子”，到2025年印发《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》，进一步提高住宅产品的实用率。可以说，江门正持续以“政策组合拳”搅活地产市场的“一池春水”，支持房地产平稳健康发展。

    以“房地产+”融合服务延伸居住价值。江门积极推进从“单一开发”向“服务融合”转变：健全管理机制，推进全装修品质提升，完善设计、施工、销售、竣工、交付、维保等全流程监管，创新实施装修价和毛坯价并行机制，规范样板房设置，鼓励房企提供“菜单式”全装修服务；加强源头引导，明确新出让的住宅用地中开发建设装修住宅最低比例；加大支持力度，对于全装修销售的新建商品住房，从提高住房公积金贷款额度、优化价格备案机制等方面给予支持。1—8月全市商品住房全装修销售约占46%，比2024年提升9个百分点。

    整合优质服务资源 着力打造“好小区”

    在服务端，江门着力打造“好小区”，完善适幼适老服务，推动物业等综合服务融合发展，提升居民生活品质。

    鼓励江发、保利、骏景湾等龙头房企整合优质资源，开展“物业服务+生活服务”新模式试点，引入养老、托育、家政、中医等优质服务资源进入社区，强化“家门口”服务意识，提升居民生活品质。例如，江门市属国企江发集团打造的社区助老服务站点“江发·悦龄生活馆”，通过专业化和公益性的助老助幼服务，积极探索“一老一小”照护解决方案，切实提升社区生活的便利性与温度。