存量时代破局

探索土地要素改革路径

    9月11日，《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》（国函〔2025〕86号）发布，明确广州在内的粤港澳大湾区各地市深入推进要素市场化配置改革。

    批复落地首周，广州市规划和自然资源局制定《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，覆盖土地制度、产业用地、存量盘活、地下空间、城乡市场、海洋开发六大领域，聚焦关键环节快速推进实际行动。

    近日，《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》已公开印发，以6大板块31条措施，构建起“提效益、优效率、释效能、拓维度、扩广度、延深度”的资源高效利用体系，为超大城市破解要素配置难题做出探索。

    企业减负：

    用地方式“适配定制”

    对工业、物流仓储、营利性公服、营利性公用设施、全自持商服等多类型产业用地，推出“弹性供应+动态适配”组合政策，针对不同区域不同产业类型提供三种可选供地模式——“先租后让”吸引轻资产运营的初创企业，“弹性年期”吸引稳定发展的成长型企业，“长期出让”为成熟企业提供扎根布局。同时，企业可以选择在约定供应期满后或供应期间申请调整供应方式，让企业放心匹配项目发展生命周期规律。

    定价机制简单易懂，长期租赁年租金按“法定最高年限评估价/最高年限”核算，弹性出让起始价按“弹性年期/最高年限×评估价”确定，先租后让总价款按“租赁+出让年限/最高年限×评估价”拆分，租赁期租金可分年缴纳。工业项目更可享受“分期免息”政策，首期缴纳50%出让金，余款12个月内付清且不计利息，切实缓解实体企业资金压力。

    存量盘活：

    厂房、商办、自持住房新出路

    以“松绑+赋能”激活存量资产，破解“土地闲置、物业低效”难题。存量低效划拨工业用地在不改变用途、不转移权属前提下提高容积率，可暂不办理有偿使用手续，在权属转移时按市场评估价40%补缴出让金，以便企业更好地集中资金用于增资扩产再生产。

    同时，近两年房地产市场处于调整期，广州基于“人-房-地-钱”数据模型分析，提出应推动招商逻辑从“新增土地供给”转向“存量用房盘活”：

    基于“职住平衡”，允许工业区块外3公里或轨道站点3公里内商办楼整栋改建为保障性租赁住房，解决青年人才极端通勤问题。

    基于“可控纾困”，在房地产热时期采取“竞自持”方式调控地价而产生的自持住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市。

    基于“以商引商”，自持商办物业可引入产业链上下游企业，通过“定向招商+整体转让”模式，但严禁分割散售，严禁改为“类住宅”产品。

    地下生金：

    地下产权单独办证

    面对存量时代土地立体复合高效利用难题，广州向地下空间要效益，构建“开发-确权-利用”全链条政策体系。

    在开发端，为激发社会资本投入积极性，鼓励轨道站点预留空间允许设置商业便民设施，允许新增50个泊位以上的地下停车场可配建不超过20%自持经营性面积，相邻地块地下连廊可按30%比例配建经营性面积。

    在制度端，破解地下空间确权难题，明确分层开发的地下空间可单独办理产权登记，负一层按地上地价10%、负二层5%计收出让金，负三层及以下免缴，大幅降低开发成本。

    随着31条措施落地生根，一个土地集约高效、产业活力奔涌、城乡融合共兴的现代化国际大都市，正成为粤港澳大湾区高质量发展的生动诠释。

    南方日报记者 李鹏程 通讯员 穗规资宣