站在马拉松公园，该看到什么？

国际马拉松公园是江门精心打造的“城市会客厅”与精神风貌的展示窗口。

位于国际马拉松公园西侧的工业厂房早已人去楼空。

江侨路东段连接滨江大道沿线，正承载着打造“城市封面”滨水景观带、展示江门现代化都市形象的厚望。 受访者供图

与公园一路之隔的小区向下看是大面积的闲置铁皮棚厂房。

受低效建筑遮挡，一路之隔的居民“近水楼台”却难享“亲水之乐”。

江侨路中段，星汇名庭、乐盈里等十年沉淀造就了成熟居住区。

近年来，依托公园举办的大型活动日益增多，吸引了众多外来宾客到访江门。

    华灯初上，江门国际马拉松公园里热闹了起来。西江流淌的波光与城市璀璨的灯火交相辉映，勾勒出江门现代而灵动的“城市封面”；情侣依偎低语，孩童追逐嬉笑，跑者挥汗如雨……这一刻，我们看到的是一座城市拥抱母亲河、焕发新活力的生动图景。

    然而，当晨光驱散夜色，我们仍站在公园里向西眺望，景象却令人扼腕——仅一路之隔，闲置破败的旧厂房如生硬“伤疤”，楔在这幅“封面”之上。

    这幅日夜交替间的强烈对比，揭开了江门城市景观形象的一大痛点。

    近十年来，蓬江发展重心逐渐北移，江侨路成为城市新中轴线。其东段连接滨江大道沿线，正承载着打造“城市封面”滨水景观带、展示江门现代化都市形象的厚望。

    然而，随着蓬江区城市空间框架基本成形，江侨路东段板块也步入了改革发展深水区——土地约束与空间割裂正制约着区域价值跃升与城市形象完整呈现。

    破局的关键，正在于抓住当前蓬江区全域土地综合整治这一战略机遇，整合优化滨江空间资源，提升江门城市整体品质，为“百县千镇万村高质量发展工程”的实施拓展新空间、释放新动能。

    撰文：吴惠芳 摄影：杨兴乐 吴惠芳（除署名外） 策划：朱伟良 统筹：潘晓晨

    从边缘环路到价值中轴

    回溯20年前，江侨路仅是北环路（城市北环线）的城郊延伸，双向四车道，尘土飞扬，是名副其实的城市边缘地带。随着蓬江旧城区开发饱和，政府启动北拓战略，滨江新区建设拉开帷幕，地处新旧两区交界的江侨路迎来了发展的春天。

    2005年前后，高尔夫壹号、嘉悦名都等首批住宅项目入驻江侨路中段。2009年，越秀地产落子江门，以9.68亿元竞得江侨路南侧281亩地块（现星汇名庭），成为当年江门总价“地王”，一举点燃区域热度。随后，绿茵高尔夫、华茵桂语、海逸城邦等楼盘相继崛起，乐盈里、海逸新天地等商业配套逐步完善。江侨路板块完成了从北环城郊之地向蓬江“人居几何中心”的转身。

    随着城区北拓发展加快，如今，江侨路肩负着贯通东西重任，其东段的面江优势更赋予该板块滨水开发的独特禀赋。市场对此反应敏锐，前几年新开盘的博学名苑，均价约13000元/㎡；2023年，海悦天玺1期开盘均价更是高达1.8万元/㎡，销售表现远超区域均值。即便在市场调整期，这些高端项目仍保持量价齐升，清晰印证了市场对“江门未来城市封面”区域价值的共识与高溢价预期。

    往更深层次看，该板块的价值还在于其独特的“缝合”功能。江侨路东段地处北新区、滨江新区与人才岛片区交会点，地理上横贯蓬江腹心，功能上承北启南接东：向南，紧密联动产业基础扎实、需求旺盛的成熟区域；向北，汲取新区崭新的规划理念与高端居住氛围；向东，承接人才岛片区富集的智力资源与新兴产业势能。这种多向辐射力，使其成为蓬江发展从“点状突破”迈向“轴线引领”，最终实现“全域协同”不可或缺的战略支点。

    空旧厂房制约人居环境提升

    江侨路是蓬江中轴线，其东段更是江门“城市封面”的关键落点。然而，一种“未完成感”挥之不去——以江侨路为横轴，西段陈旧、中段成熟却离西江较远、东段高端却受阻，三重割裂正制约着滨江价值的释放。

    西段作为江侨路开发最早的“西大门”，呈现典型的城镇化中期特征：自建房、早期住宅（如五邑碧桂园）与低端商贸混杂，风貌陈旧且公共配套薄弱。

    江侨路中段，星汇名庭、乐盈里等十年沉淀造就了成熟居住区，但地理区位上与滨水带保持“尴尬距离”，难以深度共享“拥江发展”的生态红利与景观价值，区域价值提升逐渐遭遇瓶颈，急需通过东段的突破形成联动。

    与中段的“成熟但疏离滨水”形成对比，东段凭借直面西江的先天优势，正加速成长为板块的价值新高地。博学名苑、海悦天玺、嶺江一品等高品质住宅沿滨江大道错落分布，国际马拉松公园等滨水公共空间更增添了生态活力，现代化都市气质日益凸显。作为江侨路向东延伸的“桥头堡”，东段本应承接中段的成熟配套，同时以滨水优势反哺整个板块，形成“西中东联动、全域提升”的发展格局。

    然而，这种理想中的联动尚未完全实现。以国际马拉松公园西侧区域为例，尽管规划为商住区，却散布着低效工业厂房和陈旧村居。国际马拉松公园为江门精心打造的“城市会客厅”与精神风貌的展示窗口，近年来，依托公园举办的大型活动日益增多，吸引了众多外来宾客到访江门，公园周边却尴尬地矗立着大面积的闲置厂房。这些与公园气质格格不入的“城市伤疤”，不仅粗暴割裂了滨江景观界面，更在外来宾客聚焦江门“高光时刻”之际，暴露了城市空间更新中的深层矛盾与未竟之业。

    尤为值得深思的是，这片滨江核心区的土地，其稀缺性与战略价值本应匹配城市最高层级的空间利用。在此黄金区位打造马拉松公园，核心逻辑在于兑现“滨水价值全民共享”的城市理想，打造市民触手可及的生态福祉与高品质生活样本。然而现实却是，这个“城市会客厅”被低效建筑显著影响，既让一路之隔的居民“近水楼台”难享“亲水之乐”，更严重消解了江门城市形象输出的整体性与说服力。

    根据《江门市市区“三旧”改造专项规划（2021—2035年）》，该区域已被纳入蓬江区重点改造片区，但低效用地的盘活进程相对缓慢，成为横亘在东西两段之间的“梗阻”。江门经济研究中心原主任、五邑大学教授刘志坚的评价直指核心：“蓬江主城区与潮连岛、荷塘镇以及江海区外海街道组成的滨西江片区是江门优质的自然禀赋，但目前优化利用有限，滨水片区的土地使用价值还远未得到充分发挥。”

    ■观察眼

    以全域土地综合整治

    为契机“缝合”缺口

    今年3月，《蓬江区全域土地综合整治实施方案》成功入围广东省首批正式批复的整县域推进实施方案。全域土地综合整治是蓬江重整行囊、提升高质量发展动能的重要机会，推动全域土地综合整治工作全面铺开，将有力解决“百千万工程”实施“地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里聚”的核心问题。

    作为全省全域土地综合整治的先行实践者，蓬江正以全域视角重构城乡空间格局。对江侨路东段滨江界面的低效用地进行系统性梳理、整合与重塑，既能盘活沉睡的土地资源，为“百千万工程”中“人往城镇聚、产往园区集”提供空间载体，更能以点带面推动蓬江形成“良田连片、村庄集中、产业集聚、生态优美”的城乡融合发展新格局，为“百千万工程”实现三年初见成效目标提供坚实的要素保障。

    跳出江门来看，全省多地的全域土地综合整治工作也都在啃“硬骨头”。茂名信宜市聚焦重点项目落地“钉子户”和留用地长期闲置等问题，创新拆迁安置模式，开展搬迁安置改革和留用地盘活，一方面通过商品房式安置、货币式安置、自建式安置三种模式，构建差异化安置体系，破解“安置难”与“城中村”矛盾。东莞松山湖通过全域土地综合整治，“补丁式”解决遗留的耕地破碎、村庄腾挪、环境与配套等问题，进一步推动空间布局优化、释放土地潜在价值。

    这些案例的共同启示在于：全域土地综合整治必然要面对不同群体的利益诉求，也必然会面临各种矛盾，解决之道既在于干部的担当作为，也在于勇于创新、善于创新，充分运用多种运作模式、治理手段，使土地资源得到最合理的配置。

    刘志坚指出，江侨路东段的整治要以“工改文”“工改商”等复合更新模式，推动低效工业用地向高端商业、文化地标、滨水公园等公共空间转型，让每一寸土地都释放出“经济价值+社会价值+生态价值”的乘数效应。

    西江潮涌，见证着江门从“依水兴业”到“拥江兴城”的历史跨越。江侨路板块的更新，不是孤立的片区改造，而是蓬江以全域土地综合整治践行“百千万工程”的缩影。当低效用地在整治中焕发新生，当滨水空间在“缝合”中舒展画卷，江侨路不仅将成为承载市民幸福感的“生活封面”，更将成为“百千万工程”在珠江西岸城市更新中最生动的实践样本。

    ■他山之石

    江侨路东段品质提升

    能从广州学到什么

    《蓬江区全域土地综合整治实施方案》明确，以“产城融合提质、城乡融合发展”为目标，南部城区将重点抓提质改造。值此契机，如何高效盘活低效用地、提升区域价值，成为江门蓬江区，尤其是承载“人居几何中心”与“城市封面”期望的江侨路东段板块的关键课题。广州万科黄埔新城项目（下称“黄埔新城”）在盘活低效用地方面的成功实践，为江门提供了借鉴。

    黄埔新城位于广州市黄埔区东部，前身是沙步村，上世纪90年代初入选全国“亿元村”，但后期深陷城中村困局，产业低端、配套匮乏、安全隐患突出。2019年，在政府主导与企业参与下，项目启动整体改造。

    通过古建活化与商业引进，项目成功打造了占地约5.7万平方米的历史文化街区——融德里。融德里不仅留住了古村的历史文化，更注入了现代活力，成功转型为集文化体验、休闲旅游、商业服务于一体的活力街区。2024年底，融德里晋升为国家3A级景区，年均吸引游客超10万人次，成为广州一张崭新的历史文化名片。

    黄埔新城的蝶变还有赖于其科学的规划与丰富的配套，使其实现了从基础功能缺失到现代化全维宜居样本的跨越。

    项目以“老城市新活力”为指引，系统规划历史文化、教育、商业、生态、医疗养老等多元业态，为宜居之城构筑基本底盘。事实上，该项目的成功还得益于其地处广州“两江东进”战略轴心的优越区位，通过与黄埔产业创新发展带的紧密互动，实现连片统筹发展，充分展现了城市发展战略支撑与大体量项目联动的综合效应。

    对于亟待激活滨江界面、破解“空旧厂房”困局的江侨路板块，黄埔新城的经验提供了清晰路径：通过科学规划、文化赋能、功能复合与配套升级，对低效用地进行集约化、高质量再开发，不仅能有效“缝合”城市空间与功能缺口，更能推动片区能级跃升，真正打造出繁荣、宜居、彰显江门现代化气质的“城市封面”。