广州TOD背后的进化逻辑

广州白云站TOD项目。资料图片

    随着最后一方混凝土的浇筑完成，位于广州南站商务区核心的广州南站ICC项目首座写字楼实现封顶。这意味着，对标香港西九龙ICC的广州南站ICC建设迎来重要里程碑，也意味着“站城人融合一体化”的TOD综合开发模式正逐步走向成熟。

    截至去年底，广州地铁运营的“地铁+城际”突破1000公里，“轨道上的大湾区”加速形成。在此基础上，广州TOD正遍地开花，新鸿基、新世界中国、越秀地产、中铁诺德、保利等诸多规模房企与地铁公司合作，参与到TOD项目的投资开发当中。在亚洲特大型综合交通枢纽广州白云站，由中铁诺德主导的一个新项目对外宣称已经把对TOD开发模式的探索推向了5.0时代。当我们站在广州南站ICC超甲级写字楼顶层俯瞰，一个以轨道交通为骨架的新型城市图景正徐徐展开。

    ●南方日报记者 柴亚娟

    链接迭代

    从“地铁上盖”到“站城一体化”

    TOD的全称是Transit-Oriented-Development，是以公共交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划。

    纵观TOD进化史，就是一部链接持续迭代的历史。轨道交通的普及极大增加了城市交通的运载效率，形成了TOD模式的初级形态——车站。人流量大的一个个站点，吸引了一批小型商铺，慢慢探索出了TOD模式的雏形阶段——交通+商业的简单功能集聚的TOD2.0时代。

    随着我国城镇化的持续快速发展，城市交通与土地使用如何深度融合成为课题。地铁+物业综合开发的TOD3.0模式——“站城一体化模式”应运而生，广州是其中的先行者，早在上世纪90年代，面对地铁1号线高达60亿元的工程资金需求，广州做了个开创先河的决定：学习香港地铁开发模式，进行地铁+物业综合开发。沿地铁1号线黄沙站附近的逸翠湾、恒宝华庭，成立为广州最早的“地铁上盖盘”，随后，广州的TOD产品遍地开花。万科、龙湖、绿地、越秀、保利等诸多规模房企与地铁公司合作，参与到TOD项目的投资开发当中，把“站城一体化开发”的TOD模式推向新的高潮。其中越秀地产更是与广州地铁深度合作，打造了琶洲南TOD、星寰TOD、星瀚TOD、星耀TOD、星图TOD、星汇城TOD等多个地铁上盖住宅产品。

    “作为国内最早践行‘轨道+物业’的TOD开发城市，广州的TOD发展水平稳居国内前列。”广州地铁集团房产总部总经理张宇指出，“特别是广州站点周边800米圈层生活配套设施数量全国排名第一，彰显了围绕站点进行配套服务资源聚合式整合的TOD开发模式的巨大优势。”截至去年6月，广州市结合历轮轨道交通建设规划，持续推进沿线土地的综合开发利用，已累计规划近200个TOD项目，近70个项目已经完成开发或正在实施当中。

    由中国城市轨道交通协会发布的《中国城轨TOD指数报告（2024）》显示，广州在交通效率、发展潜力、物业价值、幸福体验等多项指标中，位居全国地铁城市前列，站点TOD指数前50个项目中，广州有20个，并包揽前九名。

    千站一面？

    TOD发展面临新时代拷问

    “仅仅是‘交通+居住’的属性并不能算是TOD模式的完全体。国内TOD实践主要存在两个问题：‘千站一面’的同质化发展以及过于追求高密度而忽视了空间品质。”广东省城乡规划设计研究院有限责任公司首席规划师马向明指出，TOD建设应充分考虑站点的城市属性和交通属性，推动差异化、特色化的功能发展。可借鉴东京都市圈的轨道站点开发，京都站、名古屋站、涉谷站等周边地区通过打造面向区域的旅游休闲、文体娱乐目的地，诱增了更多客流，也带动了地区发展。

    当前广州正探索打造“轨道+商业+居住一体化”格局的TOD4.0模式，由此也诞生了耀胜新世界广场、广州南站ICC等项目。

    耀胜新世界广场是新世界中国首次开创“SMART TOD”综合体新模式的代表项目。项目位于地铁3号线和7号线交汇汉溪长隆站，包括住宅产品耀胜尊府、大湾区首座K11 Select购物中心、LEED金级标准甲级写字楼耀胜新世界发展中心在内的三种业态产品，在交通枢纽之上，无缝链接住宅、商业、地铁及六维立体园林。据悉，全业态拟将于2025年年中交付、运营。

    位于广州南站核心区的广州南站ICC项目，由新鸿基地产对标香港ICC打造，以“东商务、西交通”为概念进行整体规划，涵盖甲级写字楼、一站式商场、酒店、优质住宅和公寓及公共交通换乘设施等。基于南站枢纽优势及立体规划理念，项目还将各公共交通和综合体功能精心梳理，提升通达性，实现多元业态无缝连接。

    此外，随着城市进入存量发展期，轨道站点周边更新也成为城市发展的重要环节之一。行业已衍生出了一种城市更新新模式——TOR(Transit-oriented-Renewal)模式。从开发(Development)到更新(Renewal)，TOR模式通过存量优化，融合交通、商业、公园、办公、居住等多种功能，促使单一交通枢纽转型为多元城市综合体。

    业内人士指出，在城市存量优化浪潮下，“TOD+城市更新”发展前景可期，但仍面临资金与周期的多重难题。同时，城市更新项目往往含有严格的历史建筑保护需求，而地铁下穿对此构成了显著挑战。设计建设过程中的难点涵盖多个方面：减轻交通震动与噪音影响；需规划地铁通道布局和安全疏散路径；新风排烟系统的设置以及人防设施的完善等，都对设计和施工过程带来了不少困难。

    新物种崛起

    TOD5.0如何重构城市生态？

    在大湾区、都市圈时代背景下，大湾区轨道交通TOD如何适配新的城市生态、生活、生产空间发展，成为业界必须“适度超前”应对的新挑战。去年底，亚洲最大的TOD大型综合交通枢纽——广州白云站正式投入使用，总投资额高达440亿元，占地约263万㎡。

    广州白云站预计日均客流量约36万人次，由包括11台24线规模的铁路客站（衔接广湛和京广高铁、京广铁路、广清城际）、6条地铁线和3个巴士总站构成。这个巨大的交通枢纽与铁路站场上盖约17万㎡和车站周边约50万㎡的办公、商业、服务式公寓等业态进行了一体化的开发，是中国首个也是世界上独一无二的高铁TOD项目，打造出大湾区首个“站城融合”新城市形态的铁路交通枢纽工程。

    广州白云站有三大特点，分别是实现“用车站缝合城市”的“绿环（Transit Loop）”，吸引客流的“花瓣（Grand Canopy）”，以及明亮的换乘空间“光谷（Station Core）”。这些设计在满足乘客换乘、休息等功能之余，更向周边居民提供了开放的公共空间，这一“人城交融”的场景，更是成为新时代车站的立面与城市的象征。

    而广州白云站的TOD配套项目大湾区·诺德云城项目由广铁集团和中铁建工集团联手打造，开创“站+产+城+人”一体化垂直生态圈，涵盖企业总部办公、高阶品牌酒店、云城金街等多种业态，以“产业升级+总部经济导入”为优势。

    “高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化全盘高阶塑造模式，将价值链条向产业端延伸，促进产城结合，优化职住平衡，搭建新型TOD都市生态经济圈，目前在行业内又被称为TOD的5.0版本。它描述了城市最新的“进化论”——在以人为主导的时代思潮里，如何在高效的城市中，构建立体生活，拥有便捷的同时，享受自然与艺术之美。

    中铁建工集团第五建设有限公司广州白云站站房建设指挥部总工程师李志强认为，广州白云站是现代化铁路客站站城融合的典范，实现了四个一体化“空间一体化、功能一体化、交通一体化、景观一体化”高度融合。

    早在2020年7月发布的《粤港澳大湾区城际铁路规划》里，提出打造“轨道上的大湾区”。基于此，广东省城乡规划设计研究院总规划师罗勇曾表示：如果把大湾区城镇群比作宇宙星系，那么轨道上的TOD就是星星，而CBD+TOD地区则是能够发光发热的恒星，可以带动其他的行星、卫星来进行发展。如今在粤港澳大湾区，星星越来越多且闪耀。