让“吃灰房”变“活空间”

张槎街道中海凤凰熙岸小区以“项目共建”活化公共用房，打造社区智能图书馆。 张槎街道供图

南庄镇誉湖小区公共用房活化后，吸引许多居民前来参加亲子活动。     南庄镇供图

    走进南庄镇绿岛社区誉湖小区桐花益家通识科普服务中心（下称“桐花益家”），古筝、古琴、舞蹈、陶塑等公益课程免费向居民开放，让这里成为了小区公共生活最热闹的地方。

    桐花益家是小区公共用房从“吃灰”到“活化”的变化典型。近年来，在禅城有越来越多的住宅小区公共用房正在实现这样的蝶变。

    这背后离不开党建引领小区善治的推动作用。4月9日，禅城区2025年第一期“书记有约”暨“禅城520善治”品牌现场交流会就在桐花益家举行。全区各镇街多个社区代表围绕小区公共用房如何活化开展了交流，以此为切入点，探索“禅城520善治”之道。

    本版撰文：南方日报记者 卢浩能 罗湛贤 李晓莉 阎锋

    小区闲置用房活起来了

    当日，来自禅城各镇街社区的代表走进桐花益家实地考察，点赞了“吃灰房”变“活空间”的变化。

    桐花益家是小区开放商配建的公共用房，和禅城不少物业小区一样，自建成之后这里一度闲置撂荒，不但“吃灰”，更因缺乏维护而出现部分房间、走廊墙体渗水及空调损坏等问题。

    居民需要公共活动空间，闲置用房需要修复并“活起来”。为此，绿岛社区于去年率先行动起来，以盘活公共用房为出发点，充分调研了解居民需求后，联动南庄镇相关部门制定了活化计划。

    经研究后，南庄镇与绿岛社区决定引入第三方社会机构，对闲置公用房进行改造盘活，并以此为载体优化提升公共服务的供给。最后，来自焦裕禄故乡河南兰考的桐花益家机构顺利进驻，把闲置场所改造成为了社区公共服务与文化活动空间。

    截至目前，桐花益家已开设约530节普惠性课堂、59场公益服务活动，服务6000多人次。另外，还开展经络拍打、芳香头疗等第二职业技能培训，投放价值约10万元的社区共享免租乐器25台，真正把惠民服务送到群众的家门口。

    绿岛社区公共用房活化还走出了一条“公益+市场”的新路子。社区党委书记、居委会主任林锦仪介绍，社区探索出“物业换服务”“运营收益反哺”等方式，与桐花益家约定，后者按照誉湖小区公用房租金的市场评估价，提供一定价值的免费公益课程（公益服务券）作为物业租金置换，并定期向前者捐赠一定比例的反哺金，即“一券一金”运营机制。

    “这是一种社区运营反哺机制的创新。”林锦仪透露，桐花益家启用这4个多月来，已收到3笔反哺金合共1.5万元，后续将用于社区公共基础设施、民生实事项目等公益事业建设。

    各出妙招活化公共用房

    桐花益家的落地，是“禅城520善治”品牌下的一个成功案例。

    近年来，从“520善治小区”到“520善治社区”，禅城正积极打造“禅城520善治”品牌，响应“两社三中心”的建设要求，构建“一核多元、简约高效”党建引领基层治理体系建设。

    小区公共用房活化利用，正是其中的重要课题。

    目前，禅城区全面摸底104处闲置社区公共配套用房，并出台了社区公用房活化利用工作指引，对条件成熟的闲置用房纳入活化利用范围，成熟一个、推进一个，全区4个镇街社区试点运营实现全覆盖。同时创新“以社养社”模式，以党建带群建，坚持不收取场地租金、不获取任何利益报酬，引入第三方机构整体或部分委托，常态化运营社区公共配套用房。

    当日的“书记有约”分享会，禅城4个镇街的代表分享了公共用房盘活的经验，各社区党组织代表现场探讨了活化的好办法。

    南庄镇总结推广了绿岛社区“一券一金”机制，并成立社区公用房活化专班，建立部门联动协同机制，摸清公共用房、居民需求、社会服务“三张清单”，深化“社区合伙人”运营机制，推动实现“以社养社”。

    石湾镇街道泷景社区公共用房活化则正在探索“引入式”“自助式”“嵌入式”等三种活化模式。

    张槎街道总结了盘活公共用房“五举措”，分别是：以社养社，激发空间新效能；项目共建，延伸文化服务触角；组织合办，协同治理解民生之忧；部门领办，激活空间多元潜能；物管协办，红色物业传递民生温暖。

    祖庙街道则同样以党建引领为起点。在活化过程中，街道聚焦党建引领基层善治，链接各类社会资源，多方发力推动公共服务用房活化工作，形成“上下联动、左右协同”的工作格局。目前，红棉社区和同兴社区已进入实际推进阶段。

    在“小空间”书写治理“大文章”

    禅城开展“书记有约”活动，不仅在于分享治理经验，更在于在提问交流中碰撞出解决问题的智慧与思路。

    当日，在各镇街代表分享完经验后，台下便抛来了一个个提问。

    “社区工作人员在公共用房活化、市场调研、管理监督等方面都不是专业人员，我们要怎样解决这个问题。在其中，社区的定位和角色是怎样的？”

    对于这个问题，林锦仪颇有心得。“社区作为居民自治组织，要明确主导者的角色。”她表示，绿岛社区在活化用房时作了多轮的民意调查，详细收集了居民需求，并以此为导向开展后续工作。在监督管理上，社区会引入驻点律师、镇审计部门以及有会计师资格的居民参与监督。

    林锦仪还表示，社区发挥主导作用，还体现在联动上，通过“社区吹哨、部门报道”的机制，协调镇相关部门参与到实际的活化中。

    “公共用房运营过程中如何做好安全风险防范？”对此，泷景社区党委书记黄建淯表示，首先要在运营协议签订中明确各方的权利和责任，运营方需要购买场地险等保险，而社区则要组织成立监督小组，定期开展监督，让问题早发现、早解决。

    “要通过优化资源，让公共用房真正有存在感，让居民有幸福感。”禅城区委编办主任、区委组织部副部长郑洪深表示，从去年以来，禅城在社区公共用房活化利用上走出了有成效、可复制的路子，获得了省、市的认可。

    社区公共用房的“小空间”里，承载着基层治理的“大文章”。郑洪深表示，今后推进社区公共用房活化，要坚持党建引领做到“应用尽用”，坚持需求导向做到“应优尽优”，坚持多元参与做到“应移尽移”。“希望各镇街和社区要继续大胆创新，将‘禅城520善治’品牌擦得更亮。”

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    ◉南庄镇

    探索“公益+市场”活化项目

    “以前没事就在家发呆，现在能来这儿和老友记学习唱歌跳舞，生活有意思多了！”每天，走进禅城区南庄镇绿岛社区桐花益家通识科普服务中心（下称“桐花益家”），数十位居民如约相聚在此，学习古筝、古琴、书法、声乐、舞蹈等技能课程，现场氛围其乐融融。

    这里原是小区公共配套用房，因长期闲置、缺乏管理，渗水严重。去年10月以来，南庄引入第三方机构对其改造盘活，让“吃灰房”成为居民公共文化活动的好去处。

    南庄现有配套社区公用房的物业小区34个，公用房总面积近5.1万平方米。过去，南庄大部分社区在发展过程中过于依赖政府资金扶持，缺乏自我发展能力。而公用房作为社区公共服务供给的重要载体，使用效能低、闲置率高，一定程度上制约了基层治理效能。

    为了破解这一难题，去年，南庄积极探索公用房活化管理机制改革，并以绿岛社区誉湖小区公用房为试点，引入了桐花益家，推出全区首个“公益+市场”活化的社区公用房项目。

    该项目通过建立“一券一金”公用房活化机制，由进驻的社会机构向社区提供等值于公用房市场租金的公益服务券和反哺金，用于开展免费公益活动和进行社区建设，并根据社区居民需求提供低于市场价的普惠课程。

    该试点自去年11月启用以来，已累计开展超过60场免费公益活动、530节普惠课堂，惠及群众超6000人次，实现2万元的反哺金收益，不仅把惠民服务送到居民“家门口”，还提升了社区经济“造血”功能，吸引上级部门及周边地区纷纷前来考察学习。

    在此基础上，南庄坚持“成熟一个、推进一个”原则，总结和推广誉湖小区公用房试点活化经验，结合场地投入、群众需求和社会机构运营实际，用活“一券一金”运营机制，实现社会机构、社区与群众三方共赢。

    针对社区公用房活化，南庄还成立了工作专班，建立部门联动协同机制，强化公用房立项审批和招投标规范，聚焦“一老一小一新”等社区重点服务对象，通过“线下+线上”形式，向社会推出首批14个条件成熟的公用房资源，为社区搭建链接社会资源的平台。目前已对接逾10个社会机构洽谈活化项目。

    以社区公用房活化为阵地，南庄还深化探索社区运营新机制，引入“社区合伙人”，强化社区党组织主心骨作用，凝聚片区内党组织、社会组织、企业、党员、居民等群体参与社区运营和基层治理，助力打造形神兼备的“两社三中心”和“禅城520善治社区”。

    ◉石湾镇街道

    “以社养社”盘活闲置资源

    泷景社区是石湾“最年轻”的社区之一，共有12个小区。随着新楼盘逐渐交付，公共配套用房也越来越多。

    “泷景社区以居民需求为导向，积极探索‘以社养社’模式，尝试运用不同的方式让闲置公共资源‘变废为宝’。”泷景社区党委书记黄建淯说。

    第一种是“引入式”活化。去年10月，泷景社区通过引入第三方合作机构，打造了石湾首个活化社区配套公共用房阵地——泷心治慧之家，采用“公益为主，低偿为辅”的运营模式，面向居民提供430托管、成年人技能提升课堂等。

    在活化阵地的同时，该社区还同步设立了泷景互助基金，构建了“活动反哺+基金反哺”的双轮驱动模式。除了由第三方机构每个季度向社区互助基金进行捐赠，泷景社区还与第三方机构协定每月将公益活动延伸到社区中9个党群服务阵地，以及每年在社区开展两场大型活动，实现阵地既能自我造血，又能向外输血。

    在阵地的运作中，泷景社区利用“专业社工+志愿服务”的模式，招募吸纳大学的青年志愿者参与其中，为居民提供更加便利的低偿收费服务和公益活动，还为青年志愿者提供了锻炼和成长的机会。

    截至目前，泷心治慧之家已组织活动超100场、开展托管班服务50次，惠及妇女儿童约4000人次。

    第二种活化模式是“自助式”活化。社区将“绿语芳居”的闲置公共用房对外开放，并通过“孵化+引入”的方式，将周边居民组成的舞蹈队、瑜伽班等邀请来到该场地自由使用。为了确保高效运行，泷景社区制定了一套完善的场地使用规则，鼓励居民群众主动申请使用场地、自主管理等，从而实现了闲置公共用房的自助化管理。

    在自助化管理的进程中，产出的不是看得见的公共收益，而是在居民自治的进程中，涌现出一大批居民骨干和志愿者，也积极参与到社区治理中。

    第三种模式是“嵌入式”活化。位于雅博苑小区的街道新时代文明实践所，面积约2000平方米，有一部分功能室长期处于闲置状态。该社区与广东职业技术学院艺术设计学院建立了结对关系，不仅为他们提供场地支持，还鼓励他们自主策划并实施了一系列志愿服务活动。如寒暑假夏令营、社区写生活动、美丽庭院建设等，使这些场室成为了面向社区提供公益性服务的工作室，实现了“嵌入式”的活化效果。

    ◉张槎街道

    巧出“五举措”盘活公共用房

    闲置的社区公共用房如何盘活？紧紧围绕“党建、服务、治理”三大核心，张槎街道以智城社区为创新蓝本，通过“以社养社、项目共建、组织合办、部门领办、物业协办”五大举措，巧妙转化为居民生活中的活力场所，让社区公共用房重焕生机。

    以社养社，激发空间新效能。张槎街道智城社区将1500多平方米的空置社区配套用房以整体委托的方式交给社会机构运营，社会机构投入约500多万元进行装修，建成张槎街道儿童活动中心。

    这一模式实现了政府“零投入”下居民满意度的最大化，形成“政府零投入、机构可持续、群众得实惠”的良性循环，让惠民服务从“输血”转变为“造血”。

    项目共建，延伸文化服务触角。在张槎街道中海凤凰熙岸小区党群服务站，智城社区以党建共建为纽带，实施“项目共建”举措。为此，共建单位投入30万元建成社区智能图书馆，实现市内“通借通还”，填补了智城社区及周边区域联合图书馆体系服务点布局的空白，让居民在家门口就能享受便捷的文化服务，每月服务超2000人。

    组织合办，协同治理解民生之忧。为提高小区党群服务站的使用率，智城社区在智博丽海小区党群服务站试点“组织合办”。智城社区党总支部、小区党支部与业委会合办公益服务项目，根据居民的需求，常态化开展“晚托”服务。该模式满足了小区60多个家庭的需求，缓解了上班族的后顾之忧，加强了小区资源的凝聚力，推动基层治理从“单兵作战”向“协同共治”转变，提升了阵地的使用率和实用性。

    部门领办，激活空间多元潜能。为加速社区配套公共用房的活化，张槎街道各相关职能部门主动深入调研并参与到活化工作之中。通过“部门领办”模式，街道各部门将居民需求与工作任务相结合，把各类活动和服务下沉到社区。例如，街道团工委依托儿童活动中心开设“青年夜校”，街道家综在社区阵地开展居民议事、综合便民服务等项目。

    物业协办，红色物业传递民生温暖。例如，智城社区中海凤华熙岸花园小区物业服务企业作为禅城区首批“禅美红色物业”，为响应小区业主关于长者就餐的意见建议，发挥红色物业为民服务的使命当担，将物业内部的员工饭堂升级为面向小区居民的邻里餐厅。邻里餐厅的建成，极大提升了居民的居住幸福感与对物业服务的满意度，通过物管的积极协办，切实为小区惠民服务筑牢坚实根基。

    ◉祖庙街道

    让“用房底数册”成“服务需求表”

    在今年4月初，祖庙街道红棉社区和同兴社区公共用房分别完成了机构评审，在确定第三方的基础上，这两个社区的配套公共服务用房活化工作正式进入实际推进阶段。与此同时，祖庙正紧锣密鼓，准备近期对辖区拟活化利用的用房进行集中公开招募。

    为了能有序推进社区配套公共服务用房活化利用工作，祖庙街道多次开展实地核查，对闲置社区用房数量、面积、使用状况等进行摸底。目前，祖庙街道共有社区居委、公共服务用房41处，长者服务站等老年用房16处，文化用房19处，其总建筑面积为19511.66平方米。

    在摸清底数的情况下，祖庙街道采取分门别类、先易后难、先简后繁的方式进行推进，优先推出闲置的社区办公用房及社区服务用房，通过“抛砖引玉”，再推动其他用房加速活化。当前，由祖庙党建办牵头成立了联合工作小组。一方面，工作小组积极链接各类社会资源，多方发力推动公共服务用房活化工作；另一方面，及时回应社区提出的问题，指导社区制定切实可行的工作方案，及时发现并纠正工作问题，形成“上下联动、左右协同”的工作格局。

    在工作推进过程中，祖庙街道坚持以居民需求为导向，结合前期问卷调查广泛收集居民对公共服务用房的需求和建议，精准对接社区需求。社区“两委”代表、党员和居民代表纳入评审团，让社区居民深度参与机构评审过程，充分保障群众的知情权、参与权。并突出多元化反哺，努力实现机构、社区、居民多赢局面。

    祖庙街道党建办相关负责人表示，接下来，祖庙街道将系统梳理街道用房活化前期工作的成效和问题，利用好“书记有约”等平台，发挥试点社区的带动作用，激发更多社区参与用房活化的积极性和主动性。

    祖庙街道还将坚持分类推进，力争用房活化工作提质扩面。按照“先易后难”的原则，优先活化条件好有基础的社区服务用房，督促活化社区需求大的老年人活动用房，灵活推进无法使用的卫生服务用房功能转换。对今年已经进入招募流程的社区加强指导推进，力争上半年开展服务。对于已有意向机构的社区，广泛开展民意调查，让“用房底数册”切实转化为“服务需求表”，祖庙街道还筹划以集中公开招募推介的形式，将拟活化利用的用房集中推出，向社会机构公开征集意向。