鹅潭潮涌，将给荔湾带来什么？
近年来，白鹅潭是广州最炙手可热的区域之一，不论是土拍市场，还是诸多大项目的节点性建设，都吸引着人们期待的目光。区位好、有底蕴、资源持续叠加……白鹅潭的“天生丽质”使她成为可塑性极强的重点平台。
如何打造白鹅潭世界级滨水活力区、世界级地标商圈和广州第二城市地标集聚区？仁者见仁，因为每个“老广”心中都有一个白鹅潭。本期南方日报邀请专家共议“世界的白鹅潭”主题，以多重视野一起探索白鹅潭的未来发展之路。
主持人：郎慧 傅鹏
美丽荔湾珠江畔灵动蝶变
助广州打造世界水岸名城
王世福
近日发布的荔湾区国土空间规划明确提出：建设“具有经典魅力和时代活力的宜业宜居宜乐宜游现代化中心城区”发展目标，充分彰显其深厚的历史文化底蕴与不断焕发的时代新貌。作为广州“千年商都”的发源地和岭南文化核心地，荔湾不仅见证了广州的发展历程，更承载着这座城市的根与魂。因其独特的区位优势与人文积淀，在广州市全面迈向国际一流湾区核心城市的进程中，荔湾区始终是城市愿景实现与品质跃升的关键载体。
荔湾的文化内涵非常特别且丰富，作为广州历史城区重要部分的老荔湾是岭南广府文化的活态传承和集中展示区，是“老广州”西关文化承载商业文明的典型代表；2005年并入荔湾的老芳村蕴含着“花地文化”的生态审美与农业文明印记，在城乡融合的城市化进程中，新荔湾形成了以白鹅潭为中心，以水融城，将一江两岸的多元文化交汇互补、融合创新，不断为珠江水岸增添文化地标，在营建湾区文化高地的进程中助力广州走向世界水岸名城。
水韵荔湾
擘画城水共荣新蓝图
以生态文明建设为美丽荔湾的根基，荔湾在水乡景观营造方面已取得阶段性成果。荔枝湾涌、花地河等代表性水系实现从治理美化到文化再造的跨越，入选“美丽河湖”典范案例；荔湾湖更被认定为省级水情教育基地与“幸福河湖”代表。基于这一良好基础，荔湾提出依托水网串联生态空间、推进跨界碧道共建，计划打造联通广佛、贯通城乡的水生态走廊体系，为城市发展注入绿色动能。
作为具有水城基因的荔湾，建议进一步推进滨水空间城市功能的积极培育，构建集生态、人文、休闲、展示于一体的水岸景观带，如复兴昔日“水上茶楼”“花地客舟”等岭南滨水生活意象，使滨水空间成为传承岭南文化的重要舞台、湾区水城形象的重要窗口。
人文荔湾
营建岭南文化新体验
以历史人文传承为建设动力，荔湾致力于以“活化”的方式保育历史街区和文化资产。现已完成了一批城市道路综合环境品质提升、老旧小区改造以及历史文化街区保护利用的工作，其中以永庆坊为代表的“绣花式”微改造项目成功实现了传统非遗与现代文创与城市更新、历史保护的融合，树立了具有全国影响力的人文街区新标杆。
作为十三行、沙面、上下九、陈家祠、聚龙村等丰富历史文化资源的集中所在地，建议进一步构建“历史街区+文化地标+非遗工坊”的多层次人文展示体系，并探索“数字孪生+文化空间”的新型场景营造模式，在保护中创新，在传承中焕新，推动岭南文化走进现代生活，走向国际舞台。
产业荔湾
培育湾区都市新引擎
以特色城市空间促进创新产业培育，荔湾作为广州传统商贸核心区，依托白鹅潭为地标的珠江20公里黄金岸线，将荔湾、芳村、大坦沙三大板块实施战略叠加，正加快构建“文化+科技+健康”三位一体的现代产业体系，初步形成了差异化、集聚化、高端化的都市产业布局。
其中，大坦沙国际健康生态岛聚焦生命健康与高端医疗，布局呼吸系统医学产业链，打造全球领先的医疗中心；白鹅潭滨水区依托岭南文化、湾区艺术中心和历史街区资源，培育文商旅融合的新兴消费业态；岭南V谷科技园引入数字化、智能制造、工业设计等生产性服务业，汇聚创新企业超200家，成为区域创新经济新引擎。
作为新发展阶段老城市新活力的示范区，建议进一步加强产业空间与文化空间、生活空间有机融合，推动“产业进园区、消费进街区、文化进社区”的复合型城市更新，实现从“老商都”向“新引擎”的华丽转身。
“老城西，新鹅潭”的美丽展望
白鹅潭是珠江水脉的转折点，更是城市未来的新起点。白鹅潭既拥沙面与十三行的历史余韵，又领大湾区文化艺术中心的未来光芒，是广州城市文脉、商脉与城脉交织最密集、最具象征意义的地段，其所蕴含的历史厚度、文化高度与国际广度，决定了白鹅潭成为广州“城水共荣”的世界滨水文化名城的重要象征。与珠江新城现代金融极相映生辉，白鹅潭正崛起为湾区文化极，从历史水埠到世界水岸，广州的城市蝶变，将从白鹅潭再度起航。
（作者系华南理工大学二级教授、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任）
外来人口扎根广州意愿强
更多人置业创业首选荔湾
李宇嘉
广州是一个外来人口集聚和包容性强的城市。近期，购房门槛、成本和房价的变化，让外来人口扎根本地的愿望增强。2024年，广州二手住房占到总交易量的63%，中原地产数据显示总价200万以下二手住房交易占比56%。
低成本扎根更可行，改善型需求也在增长。2024年，广州120平方米及以上一手住宅成交占比持续提升，从2022年的33.5%提高到37.2%。这意味着，刚需和改善、一手住宅和二手住宅已经形成了良性循环。此外，一手住宅供给端的变化，即供给优质地块、按建筑新规打造的产品上市，进一步驱动住房需求。
供给侧顺应和牵引需求侧，让供给更匹配需求，使商品房市场在高位运行的态势越来越清晰。可以讲，产品创新驱动改善、带动循环、激活全盘的局面已形成。其中，配套成熟、区位优势突出的中心区，成为改善住房的主战场。
2024年，越秀、海珠、荔湾、天河一手住宅交易量分别为5.24万平方米、79.69万平方米、87.25万平方米、64.18万平方米，同比分别增长-0.6%、39.7%、32.4%、5.0%。2025年一季度，这四个区交易量分别为0.17万平方米、3.26万平方米、6.08万平方米、3.14万平方米，同比分别增长72.0%、17.7%、33.0%、13.6%，其中荔湾区交易面积最大，增幅也表现突出。
广州房地产有了新的动力。一方面，这对于广州主要集中在外围的商品房库存消化有极大的提振作用，从而缓解供求关系、稳定市场预期；另一方面，广州高等院校数量排全国第二，在校学生排全国第一，每年全省及来粤求职毕业生超过百万。收储存量房做人才房、青年公寓和职工宿舍，有利于毕业生顺利在广州安家，助力可持续的住房消费。
2025年开始，广州城中村改造全面提速。去年5月1日，《广州市城中村改造条例》正式施行，将“政府主导、依法征收”的城中村改造全过程纳入法治轨道。同时，2024年广州市成功申报城中村改造专项借款项目52个，共获得授信金额4096亿元。并且，还明确了在全市范围内推行“房票安置”。由此，改造的阻碍逐一消除，改造进度开始提速，这不仅能满足村民改善住房的愿望，还能带动保障性住房筹建，并借势消化商品房库存。
另外，核心区域对全市商品房的贡献度越来越高，开发商也开始聚焦于“核心板块”拿地。根据广州中原地产统计，2024年，广州主城四区（越秀、荔湾、海珠和天河）一手住宅合计成交168万平米，其中四区10个最大的板块占比就达到71.4%。这其中，荔湾区属于白鹅潭的花地湾、广钢新城以及滘口这三个板块合计成交44.8万平方米，占十大板块的37%。
2024年以来，荔湾区一手住宅交易面积在中心四区销售规模最大。曾经的老城区再次站到城市发展的最前端，展现出了新活力。基于广佛都市核心区的区位优势，大湾区广佛极点核心引擎的发展目标，密集且便利的交通优势，沉淀多年的教育优势等，驱使越来越多的新老市民在荔湾置业创业、安家落户。从在售或待入市的26个项目来看，总价从200、300万起步，到“2000万+”，各个价格段在荔湾都有得挑、有得选。
展望2025年及未来，广州新市民、年轻人和外来人口的刚需继续释放，叠加“好房子”产品成为供给主渠道，将带动住房改善时代到来。再加上城中村改造、存量房收储的增量政策落地，广州市商品房市场良性循环的局面已形成。
宏观基本面方面，广州继续成为高校毕业生就业重点选择目的地，包容性的城市特质下人口吸引力、人口红利继续支撑房地产企稳回升。同时，全市也将优化重大发展平台开发建设，补足公共配套的短板，构筑楼市长期动力。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
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