康鹭第一期改造地块全面开拆

3月27日下午，康鹭改造项目7个地块同步启动拆卸，标志着康鹭更新改造征程再迎新进展。     南方日报记者 郑新洽 摄

    “三二一，开拆！”

    在广州市海珠区，3月27日下午，随着指令下达，康鹭改造项目7个地块同步启动拆卸。

    据悉，康鹭片区第一期改造地块有9个，其中F37、F57两个首建地块已于2024年上半年完成清租拆卸，并率先开工。而本次拆卸的7个地块涉及原恒业丰针车城、康盛纺织城等7个大型批发市场，这些批发市场占地面积广、租金价值高、占据规划路位多、对片区交通和消防安全影响大，建筑面积达35万平方米。2024年下半年，海珠区用时6个月，完成了上述7个地块清租，实现了第一期9个地块村集体物业共1547户租户的清租。

    ●南方日报记者 吴雨伦

    康鹭片区改造进入加速期

    康鹭片区位于全国最大纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈内。

    一方面，从地图上看，康鹭片区处在广州中轴线之上，位居整个海珠的“心脏”位置，包括凤阳街道康乐村、鹭江村两个城中村，是广州市中心知名城中村。

    2021年，广州海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目尘埃落定，以近350亿元的投资额，成了“最贵城中村”。

    另一方面，因背靠全国纺织产业中心“中大布匹市场”，康鹭片区自发形成兴旺的纺织业市场，成为广州著名的制衣村。经过三十多年的发展，片区经济产值大幅上升，但随之而来的是一系列的城中村弊病：人口密集，片区人口密度高达11.96万人/平方公里；建筑强度高，改造前毛容积率达3.0；房屋租赁关系复杂，由于片区地处市中心区域，人多地少，且纺织业发达，导致地值高、租金高，普遍存在层层转租赚差价、“顶手费”的情况，最多可达“七手”转租。

    2023年以来，康鹭片区改造项目进入加速期。

    2023年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，以13个经济社地域为界，将康鹭片区划分为13个网格，由13位区领导挂任网格长，并从全区抽调干部进驻推进综合改造提升相关工作。同时，海珠区选派14名驻村“第一书记”进入康鹭，把党建引领延伸到最基层；出台党建引领城中村治理22条、村社干部管理10条、“飞地”管理等制度。

    8个月内，康鹭片区相关重要方案先后获批。2023年10月，片区策划方案获批通过；2024年1月，城市更新单元详细规划正式公布实施；2024年5月，改造实施方案（不含拆补内容）获批通过并完成村民表决，同意率达92.27%；2024年6月，完善历史用地手续（第一批）获批复，F37、F57两个地块项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证获批。

    当时间来到2023年底，海珠区康乐中约南新街涌边一巷两栋楼房正式实施拆除，这也意味着康鹭片区城中村改造实现“首拆”。7个多月后，海珠区康鹭片区F37、F57两个地块同时破土动工，标志着该项目正式迈入建设阶段。

    去年12月31日上午，“首拆”一周年之际，康鹭片区第一期改造地块全面清租移交现场会在项目现场举行，康鹭改造项目提前顺利全面完成第一期9个地块村集体物业共1547户租户的清租工作，相关批发市场场主和村社代表签署了场地移交书。

    据悉，康鹭片区改造范围110.27公顷，规划建设总量为377.98万平方米，划分为59个单元地块，其中49个复建地块（含公服地块），10个融资地块；按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片，保障居民有效安置、产业合理延续提升。其中第一期改造地块为9个，包括8个复建地块和1个融资地块。

    新增一批优质公共服务设施

    改造后，康鹭片区第一期地块未来将是什么样？

    康鹭片区第一期9个改造地块完成拆卸后，逸景路沿线改造地块可实现全段连片贯通，提供13公顷整体连通的土地，实现从零散化、碎片化改造到成片化、连片化开发的质变突破，形成规模效应。

    未来，这片地区预计建成约85万平方米住宅、产业空间及道路等公建配套，其中包括23.9万平方米、2100多套复建住宅，以及36.1万平方米产业空间，将建成叠景路（中段）、规划纵一路（中段）等一批市政道路，破解第二期改造地块道路弯曲狭窄困局，为密集建筑群疏解提供交通动脉，释放住宅安置和产业腾挪的关键空间，形成可持续改造模式。

    第一期地块改造后，建筑密度将由58%降至43%；交通路网密度从现状8.18（km/km2）增至14.83（km/km2）；新增一批优质公共服务设施，医疗设施、福利设施及绿地建设均有突破，其中新增社区卫生服务站2处、护理站2处，医疗设施面积增至0.1万平方米；新增嵌入式社区养老服务机构4处、托儿所1处，福利设施面积增至0.4万平方米；新增绿地面积3.74万平方米。

    针对康鹭片区改造的整体规划，根据《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》（下称《规划》），改造后，片区内的教育和医疗将有较大提升。

    《规划》明确，按照总人口要求，将在该片区共设置公共服务设施309处，其中市区统筹级设施13处，街道级配套设施34处，居委级及其他公共服务设施262处，计容建筑面积25.44万平方米，配置了学校、养老院、社区卫生服务中心、文化站、变电站、垃圾压缩站、环卫停车场等公益性设施，公服设施建设量占居住总建设量比例11%；公服市政、道路交通、绿地用地占改造范围总用地面积的55%，提升片区公共服务水平。

    此外，针对康鹭片区的纺织产业，《规划》为统筹凤和片区所在的中大纺织商圈产业的“留”和“转”问题，确保优质企业就地升级，延续产业优势和经济活力，将通过“保留部分关键生产、分类施策重组企业结构、打造数字供应链平台、品牌集聚设计孵化”四大策略，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能，于南泰路-叠景路沿线布局产业地块，形成高品质、集聚化的产业走廊。这也是广州首次在城中村改造中提出配置综合产业用地，为优质企业就地升级提供了产业载体保障。