惠州新版集体土地征收补偿标准出炉
让失地村民共享城市发展红利
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惠州不断优化土地征收补偿机制，助力城市建设高质量发展。南方日报记者 王昌辉 摄 |
城市GDP首破6000亿元，跻身全国50强；工业产值逾1.5万亿元；城市现代产业稳健破局……近日召开的惠州市两会晒出了城市发展“成绩单”，在“双区”建设机遇下，城市产业和城市建设齐发力，惠州正加速狂奔在打造广东高质量发展新增长极征程里。
土地是万业之母，城市的高速发展离不开土地要素的有序支撑。当下，面对惠州城市高质量发展新阶段的需求，惠州市人民政府印发实施新修订版《惠州市集体土地征收与补偿办法》（下称《修订办法》），结合新阶段的社会经济发展实际，规范土地征收流程和实施动态市场评估定值，实施高于周边安置房价格20%（最高480平方米）的一次性签约补助，以及每户43.2万元的最高货币补偿奖和14.4万元的限时搬迁奖。
“城市高速发展，产业提档升级，在这个过程中，不能让失地的村民成为看客，而应该成为城市发展红利的获得者。”惠州市自然资源局相关负责人介绍，新施行的办法除了在充分评估城市发展形势的基础上与时俱进提高补偿标准，还将搭建起针对被征地村民的职业技能培训、就业、教育和社会养老保险等系统保障机制，让村民共享发展红利，让长远生计有保障。
●南方日报记者 张峰
土地被征怎么补▶▷
农用地区片地价定标准
最高可达8.48万元/亩
“隔壁村几年前征收就是这个标准，过了几年，补偿的标准怎么还是差不多？”“我家地上果树那么大了，怎么跟隔壁的荒地没啥区别？”“为啥他家楼顶加建的面积就算，我家搭的铁皮房就不可以算？”……
近年来，惠州抢抓“双区”建设机遇，产业集聚发展，城市扩容提质。作为项目建设过程中的要素支撑的重要一环，土地征收工作快速推进，而与此同时，由于涉及多方利益，征地拆迁工作也成了社会纠纷矛盾的高发区。翻阅惠州市各县区人民政府网络问政平台信息，该问题与楼盘问题、物业矛盾等一样，成为投诉帖文的热点话题。
“征地拆迁矛盾的焦点在于利益分配是否公平合理，是否足够照顾到各方的权益。”惠州市自然资源局相关负责人介绍，城市正在高速发展，做好土地征拆就是为城市建设发展做好保障，但不管工作多紧急，都一定要考虑到失地村民的生产生活，土地被征收村民拆迁安置，征拆标准怎么确定，跟随社会经济的发展实际，综合考虑各方面要素，寻找权益的“同心圆”。
“对于需要征收的土地和房屋等都要充分考虑，做细做实标准，让村民合法合理的权益充分得到保障。”该负责人称，对于被征地的村民而言，土地和房屋就是其生产生活的基础，补偿的标准是否合理关系着后续生活能否得到保障。“合理权益要全力保障，违规的行为则需坚决说不。”该负责人同时表示，对于过往征地过程中经常出现的抢建和抢种等违规的行为，在征拆补偿机制制定时要进行明确，规范标准，前置约束。
随着《修订办法》的施行，既有土地征收工作村民存在的问题有望迎刃而解。
记者注意到，针对征地工作的开展，办法明确征收费用上严格按照市征收农用地区片综合地价补偿标准执行，对于各土地类别及区域的不同都进行了细致划分。与此同时，在征地流程和权责职能分工上也予以规范，厘清各部门职责，细化了各环节的征地程序和要求。
据去年初更新的《惠州市征收农用地区片综合地价表》，根据各片区发展实际，7个县区均被划分为不同类别等级，惠城区、惠阳区、大亚湾和仲恺等市域较高，博罗、惠东和龙门等县域较低。例如，惠城区的桥东、桥西、江北、河南岸等街道补偿标准最高，为8.48万元/亩；龙门县的地派、龙潭、龙江等地最低，为5.36万元/亩，基本与区域的经济发展水平相匹配。
新办法的施行正推动着土地征收工作向好发展。惠城区政府最新发布的《惠城区东江湾产业园新联路基础配套设施工程项目征地补偿安置实施方案》显示，该方案拟征收水口街道联和村、洛塘村、龙津村面积64.8亩土地用于园区新联路基础配套设施工程项目建设，农用地和建设用地同按84800元/亩（其中林地46640元/亩）标准，未利用地则按33920元/亩标准，土地征收补偿工作有了规范和倚仗。
房屋被征拆如何算▶▷
“一户一宅”是基础
探索房票安置补偿机制
在惠城去往博罗的惠博大道奥林匹克花园路段，村民房屋上搭建的铁皮屋随处可见。“这样的情况在很多城乡接合部的村子里都很常见，基本没有实用性，都是部分村民为了搏征收抢搭抢建起来的。”在奥园附近村庄，相关知情人士如是介绍。
对比集体土地征收涉及的地类补偿标准的不同，房屋征拆涉及的利益更为集中，房屋面积大小、楼层数量，以及装修程度等各不相同，补偿标准更难统一。
《修订办法》首先明确村民住宅概念，指出村民住宅应是有建筑基础，有完好的外墙和屋盖，层高（或檐高）在2.2米以上，已安装门、窗、水、电等设施设备，具备居住使用条件的永久性房屋，包括钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等结构的房屋。
同时要求，启动征收工作之后，乡镇人民政府、农业农村、自然资源、住建和城管执法等部门，依法对征地范围内的房屋是否属于村民住宅以及村民住宅是否符合一户一宅等进行调查、认定。
惠州市自然资源局征地服务中心有关负责人介绍，在计算农村村民住宅面积时，农村村民一户只能拥有一处宅基地是基本原则。她介绍，在“一户一宅”基础上，村民在征收公告前已取得不动产权属证书，按证载面积补偿；未取得权属证书则以《广东省村镇建房用地管理实施办法》实施（1983年）为节点，在此之前依法办理宅基地用地审批手续按批准面积计算，未办理审批的按实测面积补偿，但补偿面积不得超过120平方米。
该办法认为应综合考虑房屋的区位、用途、建筑结构、装饰装修、新旧程度、建筑面积及占地面积等各类要素，宅基地使用权的价值则可按照国有出让住宅用地评估市场价值的60%进行确定，价值统一按照“五通一平”，容积率为4.0，若产权证证载面积大于该标准则按产权证或规划许可证标准计算。
聚焦实际征拆工作中的难点，为助力征拆提速，文件还加大了对一次性签约的补助。对于选择货币补偿或者等值置换安置房的村民，按照建筑面积最高不超过480平方米计算，一次性给予签约补助金额每平方米最高可达到征地项目安置房评估单价的20%，若无安置房则按每平方米不高于周边普通商品住宅备案10%进行计算。
“创新探索房票安置补偿机制，加大对选择货币补偿和安置房置换村民的奖励，让村民权益更加高效落实。”上述征地服务中心相关负责人介绍，对于选择货币补偿和等值置换安置房的村民，都将给予每平方米最高900元的奖励，最高奖励金额可达43.2万元。
值得注意的是，《修订办法》还设置限时搬迁奖励为征拆工作助力。对于在规定期限内签订补偿安置协议、搬迁腾退并移交房屋的村民每平方米奖励300元，每户最高奖励14.4万元（一户有多栋房屋的，累计不得超过14.4万元）。与此同时，根据村民选择宅基地建房、安置房或货币补偿的情况分别设置临时安置补助标准，有效地保障村民过渡期的正常生活。
此外，该文件对于村民住宅以外的房屋包括住宅、商业、办公、工业、仓储等用途的房屋补偿规范也进行了规范。明确住宅以外的非住宅房屋一律采用货币补偿，且不给予选择货币补偿一次性奖励和置换安置房。
村民长远生计怎么保▶▷
征地项目养老保险全覆盖
搭建农民技能培训机制
“通过新办法的实施，企业组织和个人征地的情况将被杜绝，开展征地工作的只能是县区级政府组织实施。”惠州市政协委员、广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司董事长郑心苗介绍，在历史周期，部分企业私下征地流转，导致村民权益迟迟无法落实的情况时有出现，规范权责和实施主体，被征地村民的权益就有了保障。
在这一方面，《修订办法》明确由县区政府予以公告并组织实施，辖区自然资源部门、乡镇及其他单位按照各自职责依法开展各项征地补偿工作。在禁止其他任何组织或个人征地的同时，还要求征地补偿所需资金应当预存到县区自然资源主管部门指定的专用账户。
村民意愿的表达也被提到了工作的重要位置。
文件规定，征收土地申请经依法批准后，政府应在收到批准文件之日起15个工作日内，采用书面张贴、网站公开、信息推送或者上户送达等多种方式让社会公众知晓，在拟征收土地所在的乡镇和村、村民小组发布公告（公告期不少于10个工作日），让被征地村民充分知情及表达诉求。
与此同时，征地补偿争议调解机制也将被有序搭建。各县区政府通过建立征地补偿争议调解机制，及时调处征地补偿过程中的矛盾和纠纷，切实维护社会稳定，维护被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人的合法权益，确保征地补偿行为合法、公平、公正。
在明确实施主体和细化补偿标准的同时，新办法对于被征地村民的长远生计也作出了统筹安排，在职业技能培训、教育资源和社会保险等多个方面提供助力。
就业方面，《修订办法》要求相关部门要支持被征地农民提升职业技能水平，符合条件的，发放职业技能培训补贴，乡镇企业、农村集体经济组织积极吸纳被征地农民就业；在子女教育方面，文件明确，对于被征地农民异地安置的村民，其子女在新居住地依法享有平等接受义务教育的权利。
被征地农民社会养老保险制度同样也将进一步完善。办法要求被征地农民社会养老保险机制还将实现征地项目全覆盖，用地单位应按照有关规定支付被征地农民社会养老保障资金，同时落实和完善最低生活保障制度，确保所有征地项目必须按规定落实养老保险费。
“征地补偿是个系统性的工程，要切实考虑到失地村民的近期、中期和长期生计，生活水平不降低，长效生活有盼头。”惠州市自然资源局征地服务中心负责人称，惠州将持续优化土地征收工作，依法足额给予补偿，健全保障机制，让村民共享城市发展红利。
■链接
惠州集体土地征地程序“十步走”
1.发布征收土地预公告
2.开展拟征收土地现状调查及结果确认
3.开展社会稳定风险评估
4.拟定征地补偿安置方案
5.发布征地补偿安置公告
6.办理补偿登记
7.测算并落实有关费用
8.征地补偿安置协议签订
9.申请征收土地
10.发布征收土地公告并组织实施