百强房企半年考

    改善类及高端类产品更容易做出“好房子”，因此成为当前房企打造的主力产品。马华 摄

    2025年行至过半，房企交出一份什么样的半年成绩单？

    近期多家机构发布房企半年成绩单，从各家发布的业绩来看，目前房企依然处于深度调整期，业绩仍在承压，销售额也在持续缩水。

    不过，市场也出现了一些积极的信号，在政策层面密集出台利好政策下，市场需求端开始显现点状复苏迹象，尤其是一线城市的销售业绩贡献率增速显著。在此背景下，核心城市土拍市场热度较上年同期明显提升，优质地块成为抢手货。来自市场方面的预计是，未来新房成交将延续弱复苏走势，城市间、项目间分化还将持续。

    ●南方日报记者 周中雨 柴亚娟

    ◎业绩承压

    销售额同比下降11.8%

    今年上半年，房企仍面临不小业绩压力。

    中指院发布的《2025上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2025年1—6月，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1—5月扩大1个百分点。

    1—6月销售总额超千亿元房企4家，较去年同期减少2家，百亿元房企46家，较去年同期增加2家。

    其中，保利发展以1452亿元的销售额蝉联第一；绿城则超越中海，以1221亿元的成绩排名第二；中海和绿城咬得很紧，以1201亿元的销售额居第三；华润置地以1103亿元的成绩居第四。

    此外进入销售额TOP10的房企还有招商蛇口、建发、万科、越秀地产、金茂和滨江。

    不过，值得一提的是，尽管是头部房企，仍以联合开发为主要开发方式，权益销售额远低于全口径销售额。比如全口径销售额排名第一的保利，权益销售额仅689.7亿元；排名第二的绿城，全口径销售额1221亿元，但是权益销售额仅300亿元左右。

    值得一提的是，虽然在房地产深度调整之际，整体业绩承压，但是也让一批房企抓住机会实现业绩“逆袭”。数据显示，500亿—1000亿元以上的房企有7家，较去年同期增加3家，销售额均值637.5亿元，比如建发、滨江等。也有一些曾经的头部房企正在“渡劫”，比如曾经的“老大哥”碧桂园、金地、绿地等。

    ◎波动调整

    好房子带来结构性机会

    虽然上半年房企整体业绩处于低位区间，但是逐步呈现企稳走势。就6月来看，克而瑞数据显示，2025年6月，TOP100房企实现单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%。

    从企业表现来看，2025年6月近六成百强房企单月业绩环比增长，其中28家企业单月业绩环比增幅大于30%。如中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、越秀地产、中国铁建、绿地控股等房企单月业绩环比提升。

    核心城市的好房子成为业绩突围的关键。上半年，一线城市业绩贡献率占比增长9.0个百分点，二线城市业绩占比近五成。

    具体来看，20家代表房企47.8%的销售业绩来源于二线城市，为主要业绩贡献来源，但同比下降6.8个百分点，一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0%，增速显著。

    分企业来看，招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁一线城市销售贡献率均在50%以上；保利发展、中海地产、华润置地、保利置业、中建东孚一线城市销售贡献率均超40%。

    “代表房企开发业务更加聚焦核心一二线城市，重点布局经济增长好、有产业支撑的高能级城市，同时采取‘以销定投’的投资策略，关注‘主流城市、主流地段’，确保较高的投资回报率。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出。

    分城市来看，上海和北京销售贡献位列前两位，分别增长4.5和3.8个百分点。2025上半年，20家代表房企销售额贡献前三城市分别为上海、北京和广州，销售额贡献率分别为16.9%、10.6%和9.0%。

    分产品来看，90—140平方米改善类项目销售额占比45.7%，占比最高，仍是当前主力产品；140—200平方米改善类项目销售额占比提升0.3个百分点至26.5%，200平方米以上高端类项目销售额占比为15.6%，同比增长0.1个百分点，增幅仅次于改善类项目。可以发现，改善类及高端类产品更容易做出“好房子”，因此成为当前房企打造的主力产品。

    预判7月，克而瑞认为新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势。

    中指院报告也指出，从市场趋势看，房地产市场仍处于波动调整过程中，预计下半年城市分化行情仍将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会，但市场全面止跌回稳仍需政策进一步发力。

    ◎点状升温

    重点房企积极加仓补货

    “好城市+好房子”热销之下，房企纷纷重回“土拍牌桌”，上半年核心城市的土拍市场热闹起来。

    中指院数据显示，2025年上半年，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%。房企拿地进一步聚焦，TOP20城市出让金占全国比重超65%。土拍热度方面，市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域。

    一些热门城市，接连出现“抢地”现象。比如6月下旬，上海进行第五次土拍，集中出让6宗地块，起拍总价192.5亿元，吸引了14家房企参与激战，包括中海地产、保利发展、华润置地、越秀地产、招商蛇口、建发地产、联发集团、国贸地产、象屿地产等国央企，还有一家民企大华集团，最终成交总价212.6亿元，整体溢价率约10.44%，5宗地块产生溢价。

    谁在积极加仓？具体来看，保利发展、绿城中国和中国金茂位列前三。保利发展以899亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以831亿元新增货值位列第二，中国金茂新增货值规模为749亿元，位列第三。

    拿地分化也愈加明显。TOP10企业2025年上半年新增货值总额6019.9亿元，占TOP100企业的41.8%。值得一提的是，闽系房企又在土地市场高溢价拿地。拿地TOP20中，闽系房企就有4家，分别是建发、联发、象屿、国贸。

    拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。

    在广州土拍市场，民营房企就在积极参与土拍。2025年上半年广州土拍正式“收官”，上半年广州一共卖出了19宗宅地，卖地金额约195.3亿元。广州土拍市场上民企的身影逐渐活跃。上半年的广州土拍中，民企拿下的地块占了将近四分之一，敏捷地产更是一次拿下番禺市广路隆辉4宗地块。

    下半年的广州土拍亦值得期待。马场首开区作为珠江新城东扩的核心地块，预计于2025年三季度正式挂牌出让；琶洲南商业改宅地目前已在控规调整公示中，有望7月后挂牌出让；位于天河区华景新城核心的华景生物药厂地块亦预计2025年下半年或年底规划明确后启动出让。

    “企业仍将更加注重项目的安全性与盈利确定性，热点城市核心地块凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交，成为房企争夺的焦点，但企业需避免获取高价地，为后续项目开发带来挑战。”曹晶晶指出。