10月的广州，李小姐签下了人生第二份购房合同。5年前，她第一次买房，交完首付后就开始还贷，房子却迟迟不见封顶。那两年，她一直盯着工地进度，觉都睡不踏实。这一次，情况却完全不同。旧房被安居集团收购，回款比预想还快；看中的新盘又踩中现房销售试点节点——竣备后才开始还贷，月供压力整整推迟了2年。签完字后，她感叹道：“这回总算可以看见房子再供房了。”

    李小姐换房的每一个环节都踩在了政策节点上：安居集团收购旧房，接的是“卖旧买新”的保障性通道；现房销售试点，卡的是“竣备再还贷”的交付安心；李小姐暂时还没享受到的购房贴息，补的则是刚需月供的那一块“拼图”。卖旧、买新、贷款，三件事过去是各走各的，今年被密集出台的政策串成了一条线。而李小姐的案例并非个例，住建部的网签数据显示，最近几个月新房和二手房网签总量呈上升趋势。一个个买家下单加快的背后，是政策从“单点让利”转向“链条打通”，助力房地产市场朝着积极方向发展。

    ●南方日报记者   周中雨 柴亚娟

    政策密集落地，聚焦四大主线

    李小姐那条顺滑的“换房链”背后，是一张越织越密的政策网。中指研究院的监测数据给出了一个直观的刻度：截至9月24日，全国共出台房地产相关政策超870条，平均每天超过3条，其中三季度单季就超过280条，延续了上半年高频落地的节奏。

    这些政策不是散点式“打补丁”，而是有节奏、有章法地推进。中央层面，重点在“搭房子”——搭建房地产发展新模式的核心制度框架，四步落子清晰可辨。第一步是定位升格：7月30日中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”框架；国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房纳入大宗耐用消费品体系并置于首位，行业定位由“增长引擎”转向“消费基础”。第二步是制度奠基：8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局等多部门密集出台“1+2+5”政策文件，对开发、融资、销售等基础性制度整体重构。项目公司制解决“谁是项目实施主体”，主办银行制解决“谁来提供项目融资”，现房销售制解决“一手交钱一手交房”，三者一体推进。第三步是框架定调：9月18日国新办发布会系统提出房地产发展新模式“1234”框架，并以“二手房交易占比前8个月达52%”正式确认市场进入存量时代。第四步是成本直补：9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，对符合条件的首套商业性个人住房贷款，给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，需求端支持首次由“金融端让利”扩展到“财政端直补”。

    而地方层面，政策落地则呈现出明显的城市分化，主要由公积金优化、购房补贴、“好房子”建设、城市更新构成四大主线。比如，北京将五环外非户籍家庭社保年限从2年降至1年，上海将外环外二套房贷最低首付比例从20%下调至15%，广州启动以旧换新收购试点，截至7月末受理出售报名超2100组，已成交111套。上述李小姐旧房被安居集团收购，正是这条通道上的具体样本。普通二线及三、四线城市调控政策供给端干预强化，国资收储、房票安置、“商改住”、暂停供地等工具使用，频次上升。

    在广州，楼市调控有自己的政策节奏：一季度以《好房子评价标准》等制度打底；二季度“穗八条”落地，公积金最高额度提至360万元，“卖旧买新”按贷款额1%补贴；三季度“828新政”接续，现房销售从政策导向转为土拍规则，供需同步发力。市场数据也回应了这套政策“组合拳”的效果。克而瑞数据显示，三季度广州新房成交156.45万平方米，同比微增0.45%，在整体缩量的大盘中守住了正增长；400万元以下总价段占比65.0%，80—130平方米面积段占比64.3%，刚需与首改构成了市场的压舱石。政策没有制造一轮普涨，而是把有限的购买力精准导流到了最需要的地方。

    从全国870条地产政策到广州的“三步走”，政策的作用方式正在发生变化：过去是单点让利、各自为政，如今是制度重构打底、地方细则跟进、买卖两端同时发力。李小姐的“顺”，正是政策链条“咬合”之后，传导到一个普通购房者身上的结果。

    市场延续筑底，供需趋于新平衡

    从政策端看，870条政策完成了“铺路”的工作；但路铺好之后，市场走成什么样，要看数据说话。三季度的各项指标给出的答案是：筑底仍在延续，供需关系正在换一种方式找平衡。

    “筑底”是当前房地产市场仍绕不开的关键词。国家统计局数据显示，前三季度，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；房地产开发企业房屋施工面积565221万平方米，同比下降12.8%；全国新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；新建商品房销售额53799亿元，下降13.9%。

    第三方机构的判断也印证了这一点。克而瑞认为，市场筑底尚未完成。中指研究院则指出，市场总体延续筑底态势，分化特征仍较明显。

    如果把镜头再拉远一点会发现，虽然底部形态已经变了，但市场正在加速构建新平衡。住建部网签数据显示，最近几个月新房和二手房网签总量是上升的，特别是二手房交易网签面积，前9个月上涨了10.7%，二手房在整个商品房的成交当中，占比持续在50%以上。

    换句话说，不是没人买房了，而是买房这件事从新房市场大规模迁移到了二手房市场。这就是“新平衡”的第一层含义：交易总量的平衡，而非新房单边市场的平衡。过去判断楼市冷热只看新房成交，存量时代则必须一、二手市场综合来看。两者成交加总后，就会发现需求并未消失，只是消费者在存量市场找到了更好的入口。

    “新平衡”的第二层含义：供给端主动“做减法”。1—9月房屋新开工面积下降24.9%，开发投资下降20.6%，看似是房企“不敢投”，实则是供给端的主动为之。中指研究院的数据显示，前三季度100城新房供应同比下降超20%，仅为2023年同期的约47%。与此同时，9月末商品房待售面积同比下降1.5%，连续7个月同比下降，其中待售3年以下面积下降5.0%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，供给端积极控增量正是为了顺应需求结构的变化。供给收缩与库存回落同步发生，意味着过去“边建边卖、越卖越多”的循环正在被打破。

    “新平衡”的第三层含义：价格韧性。9月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比上涨0.2%，均连续7个月止跌或上涨。李宇嘉的判断是，核心城市价格韧性“正从‘止跌’向‘企稳’过渡”；二线城市新房环比由降转平，则是“稳的态势从一线向纵深传导的关键一步”。上海易居房地产研究院副院长严跃进则从预期角度给出了补充：一线城市二手房价连续7个月环比正增长，“对于引导房价预期转好具有积极的作用”。价格没有反弹，但下行的加速度在放缓，这本身也是一种平衡。

    所以，所谓“供需趋于新平衡”，是一个分层的新平衡：核心城市在缩量中找到了价格底线和需求承接力，弱能级城市仍在去库存与价格寻底之间徘徊。全国总量的“稳”，掩盖了城市之间的“分”，这个平衡是局部的、还有待加强的。

    广州好房子从“标准”走向“成交”

    7月17日，广州市住房和城乡建设局公布首批“好房子”试点项目名单，聚龙湾・源舍、保利珠江天悦、越秀・鸿璟台、越秀・阅璟台四个在建项目入选。7月15日发布的《广州市好房子评价标准（试行）》，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度设定69条控制项，叠加年初住建部《关于提升住房品质的意见》部署，“好房子”第一次有了从国家到城市、从原则到条款的完整标尺。

    当“好房子”被赋予安全、舒适、绿色、智慧评价尺度之后，购房者是否愿意用真金白银为这套尺度买单？前9个月的市场销售数据给出了一个比政策更有说服力的回答。

    南方日报南方产业智库依托阳光家缘网签数据，对全市42个重点“好房子”项目持续追踪，截至9月9日，样本总货量37998套，整体畅销指数均值约74.9%，单月网签较上月新增近千套。广州住建局公布的数据同样印证了“好房子”的市场认可度：8月1日至26日，全市一手住宅网签面积同比增长18.6%；截至9月底，广州一、二手住宅销售价格环比指数实现连续6个月上涨。在整体市场延续筑底、项目间冷热分化加剧的背景下，“好房子”正跑出独立行情。

    广州天河区称得上观察这条独立行情的“最佳窗口”，同为天河区在售项目，畅销指数可以相差一倍。如珠江・天河都荟、保利玥玺湾、越秀・阅璟台均超过80%，部分传统高端盘则仅约40%。分化背后是好房子正在经历一场从“政策认证”到“购买决策”的转换。

    作为广州首批“好房子”试点，越秀·阅璟台是政策认可与市场表现“双重验证”最典型的一例。该项目聚焦广州核心城区改善家庭需求，以低密社区规划、建筑隔音系统和健康居住空间为核心卖点，回应的是主城家庭对安静与品质生活空间的真实痛点。克而瑞数据显示，越秀·阅璟台自3月入市以来，累计网签金额达28.6亿元，上半年成交金额超23亿元，在1—9月广州项目销售金额榜中继续位列前排，同时进入金额榜、套数榜、面积榜三项榜单，属于市场上少见的“全能型选手”。

    同批入选的越秀·鸿璟台针对岭南湿热、多雨的环境特征，在通风、防潮和社区空间营造上做针对性优化，上半年累计销售额达11亿元；聚龙湾·源舍4月26日首开，推168套去化136套，去化超八成，此后累计网签超320套、全盘去化金额超16亿元，整体去化率突破70%；保利珠江天悦则依托广州荔湾区的滨江资源，通过抬升式盖板设计和私享滨江岸线，将“绿色”与“舒适”从指标转化为可感知的居住场景，在首批试点中代表了资源型好房子的品质升级路径。

    在1—9月广州房产项目销售排行榜上，名列前茅的除了首批四个试点项目外，还有更多未被“认证”的项目，凭借销售数据同样证明了自己是市场受欢迎的“好房子”。

    保利玥玺湾以68.43亿元成交金额断层拿下1—9月金额榜冠军，项目地处“珠金琶黄金三角”核心区，以低密高端滨江住区为定位，通过宽境朝南户型、全龄架空层泛会所与智能家居系统，将地理资源优势与居住品质设计深度融合，凭借实打实的居住体验收获了市场的高度认可；保利天曜以38.61亿元位列金额榜第二，位于金融城西区核心、双地铁交会处，同时是珠城向东稀缺的南向头排望江新规大宅；珠江·天河都荟在天河核心区的紧凑户型尺度内，聚焦年轻刚需与首改群体的通勤需求、居住舒适度要求，以科学的空间布局、完善的社区配套实现了高得房率与优居住感的平衡，畅销指数稳居高位；万科檐屿城7月以97.72%的去化率登顶广州好房子畅销指数榜，9月累计畅销指数仍维持在90.6%的高位，是近郊项目中“高性价比与优质配套兑现”逻辑的典型代表；保利云瑞开盘即实现90%去化、揽金15亿元，创下2026年广州中心城区改善项目首开纪录；越秀万博和臻上半年成交393套，在套数维度持续走量，同时进入1—9月金额、套数、面积三榜……这些未挂牌“好房子”标签的项目，跑出了与试点项目相近甚至更亮眼的成交数据。

    这也揭示了“好房子”在广州市场演进中的一个关键变化：官方认证提供的只是参照系，政策评价标准设定的是品质底线和方向，而购房者的购买理由则来自对地段稀缺性、产品兑现力、总价适配度和生活场景完整性的综合权衡。真正把“标准”转化为“销量”的，从来不是一纸认证，而是项目在具体居住维度上是否给出了可感知、可验证的答案。

    从发布评价标准到公布首批试点，再到如今一批批项目用成交数据完成市场检验，广州的“好房子”建设已经走完了“立标尺、树样本、见成效”的前半程。接下来，这套经过市场验证的品质导向，一方面将随着土拍规则、开发标准的传导，逐步覆盖更多新建项目，让好房子从少数试点变成市场供给的主流方向；另一方面也将持续引导房企从过去拼规模、拼营销的粗放式竞争，转向拼品质、拼居住体验的良性竞争，最终在存量时代的供需新平衡中，为购房者提供更多“住得好”的选择。