“盼了许多年，老危房终于迎来新生，很快就能住上带电梯的新房子，心里特别踏实。”近日，花都区福宁路15-17号危旧房改造项目正式封顶，业主代表张伯望着拔地而起的新楼，喜悦溢于言表。

    从最初几位老邻居萌生自主更新的念头，到如今楼宇顺利封顶，多年的改造期盼迎来回响。如今，大楼正加快推进机电安装、室内外装饰装修，预计今年春节前全面完工。

    这个花都区探索危旧房自主更新3.0路径的标杆项目，早在动工前就已“出圈”。其住宅创新设计“X可变空间”获住建部全国“好房子”设计大赛一等奖。全国“好房子”如何从图纸变为现实？这背后有制度创新，更有多方合力的前瞻性探索。

    南方日报记者 曾艳春

    创新“跨宗共建”模式

    福宁路15-17号项目位于广州北站东侧老旧片区，原有建筑建成于上世纪七八十年代，4栋楼宇中有3栋鉴定为D级危房、1栋为C级危房。房屋年久失修，墙体开裂、管线老化，缺少电梯，车位不足。更难的是，项目汇集住宅、商业、办公多种业态，地块权属交错、产权关系复杂。

    在前期评估方案中，它是一块“硬骨头”。

    涉及多宗权属用地、多种登记功能，如何在保障各方权益的前提下实现连片更新，是必须解决的难题。

    转机来自一个大胆的规划突破。

    花都区跳出传统“一宗一建”的思维定式，将4栋房屋涉及的多个权属单元在规划层面统筹起来，允许跨宗地整合建设、统一设计、联合报建。用通俗易懂的话来形容，即过去每栋楼只能在自己的“地界”里折腾，现在四栋楼可以作为一个整体来重新排布。

    花都区住房和城乡建设局牵头研究出台区级危旧房自主更新试点方案2.0版，即《花都区危旧房屋拆除重建试点方案》的迭代升级版本，明确支持“统筹四栋楼连片改造”。

    28户居民全程参与决策，从设计单位票选、户型方案打磨到建材品牌选择，提出的54条优化建议悉数融入设计方案。施工阶段，面对老城场地狭小、周边住户密集，参建单位严守安全质量底线。不少居民更是自发当起“民间监督员”，盯着施工安全和噪音扬尘，有意见就向项目部反馈。

    从“各扫门前雪”到“跨宗共建”模式创新，让这块老城“硬骨头”终于被啃了下来。

    好房子的“X可变空间”

    封顶仪式上，最让居民津津乐道的，是那个拿了全国大奖的“X可变空间”。

    设计师深入调研后发现，福宁路项目的居民结构很有意思。大院里的人口结构呈现“哑铃”形：一端是居住多年的退休老广，另一端是青年广漂。青老共居的背后是生活习惯、空间需求等方面的代际差异，传统的固定户型设计很难满足代际需求。

    设计方给出的解决方案是：70平方米的户型，住户可以根据自家需求选择不同的“X可变空间”配置。“X可变空间”并非统一交付的固定格局：刚入职的年轻人可以把它变成开敞书房或工作室；三口之家可以把它作为儿童乐园或临时办公区；而对于需要照顾的老年夫妇，能改造为带观察窗的陪护卧室。

    “这就像螺蛳壳里做道场，要用精细化设计做‘加法’，让有限的居住空间容纳无限的生活可能。”主创设计师张文图说。

    传统好房子的评价标准停留在质量层面，如不漏水、不开裂、结构安全。但现代化的好房子，更需要回应真实的生活、解决居民的难题。

    围绕这个理念，项目在其他维度也做了配套，如建筑密度从58%降到29.94%，首层架空释放出的空间统筹增设了机动车泊位38个、非机动车泊位76个，基本实现“一户一车位”。约2600平方米闲置公房被盘活，变成集社区办公、颐康服务站、便民商业网点于一体的社区服务枢纽，配套绿化退台花园和“一老一小”活动场地。

    这些细节都指向同一个目标：让住进去的人觉得，日子过得更舒服。

    探索危旧房更新“3.0”

    为何福宁路项目成了3.0试点？把时间线拉出来，不难发现花都的危旧房更新探索路径。

    1.0版本是花都区的集群街2号。2024年，一栋D级危房，由25户业主自筹800多万元，按4600元/平方米的标准原拆原建。政府补贴前期经费，国企代建，2025年1月实现交房即交证。这是广东首例业主“自筹资金、自主更新、自拆自建”的危旧房改造项目，后来被住建部纳入可复制经验做法清单。它解决的问题是“能不能让居民自己掏钱把危房拆了重建”，答案是“能”。

    2.0版本是花都区新华坊更新项目。从单栋住宅跳到连片商业物业，业主签约率100%，业主让渡20年运营权，由区属国企统一代建、招商运营。如今，老房子变成了非遗体验传承的新地标。它解决的问题是“自主更新能不能从住宅拓展到商业、从单栋拓展到连片”。

    到了3.0，福宁路面对的是一道更难解的题：四栋楼，住宅、商业、办公混杂，多宗权属用地交错，历史登记功能与现行控规对不上。1.0和2.0的经验在这里不够用了，因为前面的模式都没碰过“跨宗”和“多用途”这两个硬约束。

    样本意义也在这里。老城区大量危旧房之所以长期“想改改不了”，堵点往往不在意愿，而在权属和功能的复杂性。

    “危旧房改造除了面临产权碎片化、用地性质混杂等问题外，还需在严守各项技术规范与解决群众实际需求之间找到平衡点，把尺度控制在合理范围之内。”广州市交通规划研究院有限公司城市设计与更新所所长方舟坦言，花都危旧房改造工作并不容易。

    从集群街2号的“单栋突围”到新华坊的“商业连片”，再到福宁路的“跨宗共建”，花都正在用一次次探索，推动老城从“住有所居”走向“住有宜居”。对全区乃至全市那些同样被权属和功能“卡住”的危旧房片区来说，这条路走通了，以后的项目就有了参照。