2026年10月，番禺沙溪旧改迎来重要新动向——一份千字左右的《合作共建承诺书》在村民微信群中流传开来。承诺书签署方是广州市番禺区洛浦街沙溪村民委员会、广州市番禺区洛浦街沙溪村股份合作经济社与广东星河湾房地产(集团)有限公司（下称“星河湾”）：核心内容简洁而重磅：星河湾承诺负责项目资金筹措和开发建设全过程，“确保不留烂尾工程”，计划六年内建成全部复建住宅。这个搁置多年、总投资高达近400亿元、改造范围约169公顷的广州番禺旧改“巨无霸”会重生吗？

    广州落地现房销售新政，正在重构城市更新底层投资逻辑。当预售回款的传统路径被大幅约束，旧改项目资金压力陡增，现房销售之下，城市更新项目如何重构算账逻辑、实现多方共赢？沙溪旧改的起死回生，正是观察这道行业命题的鲜活样本。

    从明星项目陷入停滞到星河湾入局，旧改项目迎来转机

    沙溪村的故事始于2018年，那一年它被列入番禺旧改计划。2019年，升龙集团与方圆地产联合体击败众多竞争对手，拿下这个番禺体量最大的旧村改造项目，预计投资总金额约200亿元。2020年7月31日，改造实施方案正式获批，规划释放约136万平方米住宅面积，并补齐洛溪岛最缺的大型商业综合体和名校教育资源。

    然而，旧改的“三年之约”成了第一道坎。按规定，方案批复后需在3年内取得80%以上权属人表决通过方可生效。第一个三年到期时签约率远未达标，延期至2024年7月；第二次延期时表决率仅65%，再次延期至2026年7月31日。

    比表决率更致命的是合作方的资金链。升龙与方圆相继陷入流动性危机，拖欠沙溪村集体物业租金累计高达6164.77万元。截至2026年一季度，村内物业大规模空置，公共配套年久失修，这座紧邻广州市区的城中村一度沦为“沉睡的巨兽”。

    2026年4月8日，村委发布了一份“最后通牒”：若7月31日前表决仍不通过，村集体需返还5亿元保证金及企业前期投入，另加5亿元违约金。

    转机出现在2026年4月15日。沙溪村官微发布消息：星河湾拟入股沙溪村更新改造项目，持有90%绝对控股权，升龙与方圆退居二线仅保留10%股权。协议明确，星河湾将全面负责项目开发建设，并全过程提供星河湾品牌。

    星河湾的诚意体现在真金白银上。6164.77万元历史欠租已全额存入公证处监管账户，表决通过后3个工作日内直接发放到村集体。首批临迁费发放期从18个月直接延长至30个月，新增复建村民统一按此标准执行——这几乎是广州旧改史上一次性发放临迁费最爽快的操作之一。

    星河湾集团董事长黄文仔亲自带队到沙溪村调研，实地踏勘旧改首开区安置房地块，就安置房整体规划、工程建设节奏与村民面对面交流。把董事长推到一线直面村民，星河湾在信心重建上下的功夫可见一斑。

    10月签署的承诺书进一步固化了星河湾的义务：复建住宅所有户型层高3米以上，原则上每栋配置3台3米/秒高速电梯；村民弃产“应收尽收”，完全尊重村民意愿；分片区推进，一片区先启动仅涉及不超过10%村民房屋的部分，“新房建好再拆旧房”，村民不必“无房等房”。

    现房销售重构旧改逻辑，沙溪项目机遇与现实考验

    星河湾的入局恰逢广州住房供给模式的历史性转折。

    2026年7月，广州发布住房发展“十五五”规划征求意见稿，明确提出“稳步有序推进现房销售制”。8月28日，广州首宗现房销售试点宅地在南沙万顷沙底价成交，政策配套了土地出让金分期缴纳的缓冲机制。

    9月30日，广州出台“930现房销售”新政，作为四大一线城市中第三个落地的细则，其“分期分栋开发”条款尤为关键：支持项目分期分栋办理规划许可、施工许可和现房销售备案，相关楼栋应具备独立使用功能。

    这一政策对旧改项目的影响是结构性的。传统旧改的资金平衡逻辑，是依靠融资地块的预售回款来覆盖复建安置成本。沙溪项目的承诺书明确：在全部复建房建成交付前，融资地块销售资金除用于必须的开发费用外，剩余资金均用于项目复建安置。若融资地块也必须现房销售，意味着星河湾需要在复建房建成、融资地块达到现房条件之前，持续投入巨额资金，而无法通过预售提前回笼。

    第一太平戴维斯广州投资及资本市场部负责人、高级董事杨毅分析，现房销售并非只是开发环节的小调整，而是城市更新投资、融资、建设、交付、运营整套逻辑的大重构。旧改项目前期就要投入拆迁补偿、临迁安置、复建建设等大额资金，现房销售背景下，资金锁定时间、现金峰值、交付节点、长期运营成为项目研判核心指标。券商测算显示，旧改项目资金峰值或将提升约32%，内部收益率IRR会由过去模式约26.7%下降至现房销售模式下约4.9%。

    在杨毅看来，周期拉长不等于必然亏损，核心区位、配套成熟的项目，实物呈现的产品品质、景观、工程质量可以转化为售价溢价，静态利润率存在改善空间；但溢价必须能够覆盖抬升的资本成本，单纯拉长周期并不会带来增值。星河湾入局沙溪，是长期资本与产品能力的一次再定价，项目战略层面具备合理性，但财务测算高度敏感，需要依靠一个个执行里程碑去验证价值。星河湾半岛积累的品牌溢价、地缘协同是先天优势，但优势必须转化为安置兑现、配套落地与实际现金流，才能够落地为真实收益。现房销售时代，城市更新赛道竞争已经从“拿项目”转向“完整兑现片区价值”，市场会筛选出资金实力、信用与产品兑现力过硬的企业。

    回到项目本身，星河湾目前获得的广州农商银行番禺支行不超过50亿元授信意向书，是资金保障的重要一步，但与近400亿元的总投资规模相比，缺口依然显著。更大的挑战来自销售端的压力。在当前房地产市场整体收缩的背景下，即便是定位高端的星河湾，也需要面对去化速度放缓的现实。沙溪项目规划释放的136万平方米住宅，体量相当于星河湾数年的销售总和。

    不过，星河湾有一个独特优势：沙溪村与星河湾半岛仅一街之隔，拿下沙溪旧改，本质上是对星河湾大本营的一次重要扩容，区域价值的提升将直接反哺星河湾既有项目的估值。这种“地缘绑定”的深度，是一般外来开发商难以复制的。

    沙溪旧改能否“复活”受到各方关注，它既折射了民营房企在旧改领域的进退逻辑，也预演了现房销售时代旧改模式必须面对的现金流考验。

    星河湾承诺的“六年内建成全部复建住宅”，是一张需要持续兑现的支票。对于村民而言，承诺书上的每一行字，最终都要落成可触摸的家园；对于星河湾而言，这是一场关乎品牌信誉和区域深耕的战略性投入。在房地产行业告别高周转、走向现房销售的新周期里，沙溪旧改的成败，或许将成为一个可供后来者参照的样本——关于一家民营房企如何在行业调整中，用真金白银和长期主义，去撬动一座城中村的未来。

    南方日报记者 周中雨