坐落于广州市荔湾区的广船鹤园小区，是20世纪60年代建成的广州造船厂职工宿舍区，共有52栋居民楼。此前，由于建成时间久且部分楼体为砖混结构，该小区人居环境存在不少安全隐患。

    广船鹤园小区是广州市中心城区“原拆原建+微改造”联动改造模式的试点项目，项目以“幸福社区、美好社区”为切入点，统筹推进老旧住房原拆原建与老旧小区微改造，是全市首个联动更新改造项目。

    如今，许久没有走进公众视野的广船鹤园小区有了不小变化：老厂区宿舍的大门已悄然焕新多时，充满工业风的设计让老职工们有着对家与厂的归属感，人车分流的大门设计给出入的居民带来安全感。

    广船鹤园小区更新改造项目将危房治理、民生保障、工业文脉传承融为一体，让“老破小”成为职工“新家园”，为同类老旧小区更新提供可复制、可推广的实践样本。目前项目工程进度不断加速，预计2027年9月底全面完工。

    ●南方日报记者 郎慧

    1:1原址复建，不搬家住新楼

    2024年7月，《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》印发实施，创新建立了自主更新模式，破解了老旧住房改造主体缺位、资金筹措难等核心问题，为全国探索老旧住房可持续改造路径贡献了“广州方案”，也为“原拆原建+微改造”联动实施提供了直接的政策依据。

    在政策赋能下，荔湾区选取广船鹤园小区中五巷、西十巷、西十一巷3栋老旧住房，严守“不增加户数、不改变用途、不突破用地红线”三大原则，实行1:1原址复建。在设计过程中，以消防安全标准不降低为前提，保持高度基本不变、套内面积基本不变。

    该项目将老旧住房自主更新与社区微改造双线并行、同步实施，采用“联合设计+分批报建”模式化解老旧住房与微改造两类建筑报建程序差异难题，保障项目有序推进。

    其中，中五巷原建筑面积约4000平方米，楼宇墙砖风化严重、天面和外墙渗漏频发，房屋通风采光不佳，居住安全与居住体验均不理想。原址复建后，由原有的7个楼栋单元，改造为4个楼栋单元。新楼宇重新优化户型设计，设立独立厨卫以及阳台，根治房屋外墙及天面渗漏问题；同时，完成外挂网线规整梳理，大幅改善通风采光条件。

    此外，西十巷、西十一巷按照“合二建一”模式开展原拆原建，目前已完成设计工作。每个楼梯单元均预留电梯井位，以便后续加建电梯，全方位改善人居环境。进门后沿着大路一直向前，几栋崭新的楼房外立面颜色分外鲜明，仔细一看，还有全面上新的安全智能楼宇门禁，新楼宇开始为整个鹤园小区重启倒计时。

    不搬家住新楼，原拆原建成为小区居民最幸福的期待，熟悉的环境和熟悉的街坊，都给他们带来一份安定与踏实，与此同时，还可以享受全新的人居环境，舒适度、便利度倍增。对于这些代代在厂的老职工家庭来说，住有所居、住有宜居就是最大的民生保障。

    作为疫情过后广州市投资最大的老旧小区微改造项目，广船鹤园小区在老旧楼宇复建的同时，也同步收获了微改造的成效，二者相得益彰为居民生活提供了环境的确定性与舒适度。微改造以补齐社区基础设施短板，消除公共卫生隐患，改善社区人居环境为目标，引领城市更新单元项目分区、分类统筹更新先河。

    新铺的沥青马路让出行更丝滑，废旧的足球场焕然一新——鲜橙色的跑道与绿油油的草坪是社区健康活力的底色。足球场下，共计171个车位的全新停车场已投入使用，一众崭新的充电桩蓄能待发，将有效缓解小区违停乱停问题。

    除足球场、停车场、篮球场等设施外，原社区职工之家也从低矮的砖房变身2400平方米的邻里中心，增加老年人照料中心等公共服务设施，实现生活服务“一站式”覆盖。

    采用全过程共同缔造、收益反哺等机制

    广船鹤园小区更新改造项目不仅在形式上开创联动实施的先河，该试点也率先采用全过程共同缔造工作机制、收益反哺等机制，成为广州老旧小区工作机制创新的典型项目。

    广船鹤园小区微改造项目在全市率先探索老旧小区出资、连片实施等难题。针对项目资金需求较大，难以完全通过财政性资金和居民自筹解决的困难，积极探索社会资本参与途径，创新地将微改造与旧厂改造相结合的方式。

    改造跳出财政单一投入的传统局限，以片区为单元统筹更新收益与改造投入，依托广船旧厂收储出让地块进行收益反哺，将土地价值红利转化为老旧小区改造的资金来源，老旧房屋自主更新改造依靠产权人筹集资金。同时，引入社会资本参与项目建设运营，让改造资金从依赖“一次性财政投入”转向“片区自我平衡、滚动可持续”，形成“政府政策支持、企业出资建设、业主适度分担”的多元资金格局。

    为了让改造更符合居民需求，广船鹤园小区在全市率先成立共同缔造委员会，推进全过程人民民主，成员范围涵盖社区居民、“两代表一委员”、社区设计师、媒体等，部分成员与设计方一起参与方案编制和实施监督。

    荔湾区先后印发实施《荔湾区老旧小区微改造工作机制》《荔湾区老旧小区微改造共同缔造委员会工作指引》，组织推进广船鹤园小区全覆盖意愿调查，完成入户2527户，改造同意率达99.3%，并梳理分析了居民最迫切希望改造的10项内容。

    近年来，广州市在更大范围上推广原拆原建自主更新，广船鹤园小区率先以片区统筹、分类实施的实践，探索出老厂区宿舍大院的改造经验，和旧厂、旧城联动的改造新模式。自《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》印发试行以来，荔湾区积极破局立新，不断探索存量危旧房改造、提质路径。

    目前，广州市持续探索自主更新改造，不断突破旧有政策壁垒，实现居住整体环境与居住单元舒适度的完美融合，让老旧社区在幸福感提升的同时，归属感也完好地传承下来。改变的是居住空间，保护的是岁月沉淀下来的邻里情。广州市积极发动国有企业，按照“先易后难、分类实施”原则，形成一批批具有示范意义的案例，以点带面激活全市危旧房改造新动能，打造宜居、韧性、智慧的超大城市。

    ■数读

    2026年荔湾区老旧小区改造推进清单

    今年来，荔湾区有序实施老旧小区改造。聚焦民生短板与共建共治，系统推进老旧小区改造。围绕“公共区域优化、城市功能补缺、社区共建共治”三大主线，推进桥中街颐和片区等24个在建老旧小区改造，推动彩虹街成片连片改造等28个小区新开工，谋划白鹤洞街鹤洞片区等36个老旧小区改造，重点解决水电、消防等民生问题，优化公共空间布局，增设便民设施，推广连片改造模式，统筹推进完整社区建设，提升人居环境品质。