笔者从珠海市自然资源局获悉，《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》（下称《指导意见》）已正式印发，有效期3年。

    新政直面存量危旧住房安全隐患突出、居住品质偏低、改造渠道单一等一系列难题，遵循居民自愿、政府引导、流程公开的原则，允许住户自己出钱，在原住址拆掉旧房重新建房，不用被动等待统一改造，同时推出总计容建筑面积增量不超过30%、地价延迟补缴机制等核心亮点，以制度创新回应居民对生命财产安全的关切。

    ●谢静怡

    拆除新建资金以业主自筹为主

    据了解，珠海现有老旧小区996个，总用地面积13.4平方公里。其中，香洲区2000年前建成的老旧小区达796个，占全市总量七成以上。这批住房建成年代久远、建设标准偏低，房屋老化、设施陈旧问题突出，传统修缮、微改造难以彻底消除结构性安全隐患。

    此次《指导意见》确立“居民自愿、政府引导、程序公正、品质提升”工作原则，明确资金筹措按照“谁受益、谁出资”原则，建立以产权人自筹为主、政策性金融支持、积极争取上级财政补助资金的可持续机制。

    也就是说，危旧房拆除新建不再依赖政府征收或开发商介入，而是由业主自主发起、自筹资金、原址重建。

    在准入方面，《指导意见》要求项目原则上以独立宗地为基本单位，需满足专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，方可推进项目。进入实施阶段后，实施方案还须征得全体业主100%同意，才能最终落地。这一分层表决设计，既充分尊重居民意愿，又兼顾项目推进可操作性。

    资金方面，以业主自筹为主，可提取公积金或申请商业贷款，政府鼓励金融机构提供专项融资，并积极争取上级财政补贴。同时，为保障资金安全，建设资金将纳入共管账户管理，由实施主体、区政府指定部门和银行三方共同监管，确保专款专用，让每一分钱都用在改造的“刀刃”上。改造期间，符合保障性租赁住房条件的居民，各区可提供过渡房源并给予租金优惠。

    此外，低价缴纳留出“缓冲期”。新政明确，住宅产权新增部分面积的地价，可在办理房屋首次登记前按受理申请时点的地价管理规定补缴；未补缴的，在产权证中注明增加面积及保留划拨用地性质，载明该部分面积在房屋转让时再行补缴。这一“延迟补缴”机制有效缓解了居民短期内集中筹资压力。

    危旧房认定需经专业评定

    新政明确适用范围，是在珠海行政区域范围内（不包括横琴粤澳深度合作区）城镇国有建设用地上的拆除新建，不包含独立式住宅和村民自建房屋。

    什么样的房子算危旧房？经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为C级或D级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的住房。

    “不是业主觉得‘旧了’就能拆，必须经专业鉴定确认存在实质性安全隐患。评定工作由业主自行申请开展，费用由业主承担。”珠海市自然资源局相关负责人解释。

    新建可以做哪些更改？

    在规划设计层面，《指导意见》明确项目在不增加户数、不改变原建筑用途的前提下，允许总计容建筑面积增量不超过30%，增量部分主要用于增设电梯、交通必需的公共走廊等配套设施。此外，风雨连廊、架空层、地下停车库等配套设施，在规划中不计入容积率，相当于居民可额外获得这部分公共空间，获得感更强。

    针对小户型，新政规定，原产权建筑面积不超过90平方米的成套住宅，若厨房、卫生间面积小于《住宅项目规范》最低标准（厨房低于3.5平方米，卫生间低于2.5平方米），可适当增加使用面积，厨房约增加至4平方米，卫生间约增加至3平方米。而原产权建筑面积超过90平方米的住宅原则上不得增加套内面积。

    新政还鼓励与周围相邻建筑开展连片集中改造，因客观历史条件限制难以满足现行建筑设计技术标准的项目，在保障公共利益及安全、环境、消防等要求的前提下，可按“不低于现状”原则适度放宽间距、绿地率、建筑退让等指标，为老旧小区改造留出更多操作空间。