●预售房个人房贷须在竣工备案后才发放

    ●个人房贷最长期限从30年延长至40年

    ●开发贷款全面实行主办银行制，项目资金全口径封闭管理

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    8月28日，人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》(以下简称《意见》），金融监管总局同步出台商品住房开发贷、个人住房贷、商业地产贷、城市更新项目贷、房地产信托业务等5项试行管理办法，证监会发布资本市场支持政策。

    原有信贷制度已不适应新形势

    人民银行在答记者问中表示，《意见》从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

    金融监管总局有关司局负责人表示，5部房地产相关融资管理办法与住房城乡建设部和中国人民银行牵头印发的相关制度有序衔接，明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。

    招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼分析，《意见》正是作为商品住房销售制度改革的关键配套制度推出的。他进一步指出，房地产行业正经历深度调整，原有信贷制度已明显不适应新形势：开发贷款期限偏短、与项目建设周期脱节；预售资金大量置换开发贷款导致资金封闭管理落空；个人住房贷款“封顶放款”要求过早，一旦项目逾期交付便造成购房人“没拿房、先还贷”的困境，既损害购房人权益又累积金融风险。为此，系列制度重构旨在通过金融端的制度优化，为房地产业从“高周转、高杠杆”走向“稳建设、保交付”提供金融支撑。

    融资从“看房企”到“看项目”

    过去，房地产融资靠的是“主体信用”，银行看房企资质、看集团担保，钱进了企业可以跨项目调用。这种模式效率较高，但风险也高度集中：一家房企爆雷，旗下项目可能连带受影响。

    金融监管总局在答记者问中明确：合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理。

    新政最具标志性的制度创新，是房地产开发贷款主办银行制。《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。董希淼指出，在开发贷款方面，新规要求单个房地产项目对应一家主办银行，项目存续期间开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部资金均纳入该行账户封闭管理，且主办银行和账户原则上不得变更。

    这一制度改变了过去房企可从多家银行融资、资金跨项目调配的操作空间，项目资金被限定用于本项目建设。贷款期限也大幅延长并与项目周期匹配。董希淼分析，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，且首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后，确保建设期内资金不被抽回。

    偿债比例从55%提升至60%

    放款时点的延后备受关注，所购新建住房实行现房销售的，贷款在销售备案后发放；实行预售的，须在项目竣工备案后发放，并通过受托支付方式直接划转至主办银行账户或预售资金监管账户，确保购房人“能拿房、再还贷”。

    这一变化将银行放款与房屋交付绑定，改变了过去购房人在房屋尚未交付时即开始还贷的情况。

    除放款时点外，还有两项重要调整。一是贷款最长期限从30年延长至40年，提升购房人贷款能力，降低月供压力；二是对暂时失去收入来源的存量房贷借款人，赋予银行更大的债务重组自主权，可灵活采取展期、延后还本等方式，帮助借款人渡过难关。

    新政把收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%。举例而言，原来上限是55%，如月收入2万元，月供上限为1.1万元（2万×55%）。超过限额，银行会拒贷或要求增加首付、缩短贷款年限。

    新政提出偿债比例从55%提升至60%。董希淼表示，此举变相提高可贷额度，帮助购房者应对当前总价较高的市场。这一调整也顺应了近年来居民收入增长趋缓、就业稳定性变化的现实。

    董希淼还指出，《意见》专设宏观审慎管理章节，将首付比例、利率、房地产贷款集中度等纳入工具箱，建立逆周期调节机制，正式取消房地产金融“三条红线”；同时设置兜底条款，允许未来视需要新设贷款品种，为政策持续优化预留空间。

    好项目有望获精准融资支持

    与信贷端形成呼应的，是证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称“政策”），核心是拓宽房企的直接融资渠道。这份政策明确，支持上市房地产开发企业再融资，支持综合运用发行股份、定向可转债、现金等方式收购涉房资产，同时加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券；在资产证券化方面，则进一步鼓励CMBS、不动产ABS，并支持符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或纳入REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。

    从政策内容看，资本市场的支持力度并不小，并且为房企如何获取更多长期资金指明了方向。这也意味着，未来房地产融资将不再主要依赖银行开发贷和销售回款，而是逐步形成“股、债、基、REITs、资产证券化”等多层次融资体系。

    “这份资本市场的政策不能简单理解成对房地产融资进一步‘开闸’，而是融资逻辑发生变化，从‘应急输血’向‘制度构建’转变。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。新政聚焦房地产开发融资模式改革，明确提出要“改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变”。换句话说，好项目有望摆脱对母公司信用的依赖，获得更精准的融资支持，这也与房地产开发贷款“主办银行制”的改革方向一致。

    严跃进也强调，本次政策的最大变化并不在“给钱”，而在“设限”：政策明确要求上市房企在股权融资中，须关注资金管理、拿地拍地、项目建设、销售等环节的内控制度是否健全有效。“堵住制度漏洞，强化合规性，是本次政策的重要转向。”严跃进表示，资本市场的新政策当前的支持政策是“输血”与“堵漏”并重，在提供融资保障的同时，切断违规操作链条，推动企业建立长效健康发展机制。

    ■算账

    贷款最长期限延长至40年意味着什么

    据严跃进介绍，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力，这是实实在在的“减负”。期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。

    南方日报记者 黎华联 张艳