走进湛江南站数字电商科技产业园，昔日的候车大厅已被改造为明亮的直播空间，键盘敲击声与订单提示音此起彼伏，取代了往日长途巴士的喧嚣；高速运转的服务器在曾经停满客车的站场中嗡嗡作响……这座焕发新生的产业园，是湛江破解存量工业用地困境的创新实践，更是落实市委部署的生动写照。

    今年初召开的中共湛江市委十二届八次全会暨市委经济工作会议明确提出，要把抓经济作为首要任务。面对全市逾3000公顷工业用地低效闲置的现实课题，盘活存量工业用地成为激活产业存量、强化要素保障的关键突破口。

    在此背景下，湛江积极探索国企主导、政企协同、市场化运作的多元模式，近三年累计供应6874亩工业用地，将“沉睡”的工业资产转化为制造业高质量发展的新动能，为产业发展注入源源不断的“活水”。

    ●邓安祺 陈思亮

    把脉问诊

    为沉睡土地开出“对症良方”

    盘活存量土地，必先精准把脉。随着湛江首次全域工业用地摸底调查的完成，一份清晰的诊断书摆在面前，全市约1.67万公顷工业用地中，超五分之一处于低效状态。

    其中，有近2500公顷土地因不符合规划而“沉睡”，超过800公顷土地效益低下，亩均税收甚至不及4.8万元，远未达到“标准地”要求，还有超过300公顷土地批而未供或直接闲置，资源沉睡状况触目惊心。

    空间布局的失衡同样制约着发展。“东部园区挤破头，西部地块‘晒太阳’。”湛江市自然资源局工作人员用一句话概括空间失衡之痛。在廉江、雷州等地，零星散布的工业地块平均面积不足1公顷，“小散乱”格局让大型制造业项目难以落地。

    而产权复杂、历史遗留问题多，以及传统产业转型面临的资金技术压力，更为盘活工作增添了难度。面对复杂现状，湛江的破题之道，始于一套创新、灵活的政策“工具箱”。

    针对审批流程长的痛点，湛江大力推行“并联审批、容缺受理”，将串联环节优化为同步进行，并为重点项目开设“一事一议”绿色通道，项目落地时间大幅缩短。

    面对企业“不愿改、怕投入”的顾虑，政策给予实打实的激励。对转型升级企业实行5年过渡期，期内可按原用途使用土地；对提高容积率的工业项目，不再增收土地价款，直接降低了改造成本。

    除了在审批和激励上发力，湛江还在规划上做文章，为盘活工作打开空间。通过灵活运用“三旧”改造政策，对连片改造项目给予规划指标奖励，并支持工业用地功能混合利用，以规划的弹性换取发展的高质量。

    此外，湛江还建立了低效用地项目库，实行台账管理，确保盘活工作有序推进，通过分类指导、精准施策，形成了“发现一批、处置一批、盘活一批”的良性循环机制。

    “我们正探索‘弹性年期出让’‘先租后让’等新型供地模式，并建立差异化地价调节机制。”湛江市自然资源局相关负责人介绍，这些举措旨在为不同类型、不同发展阶段的企业提供更精准的土地要素保障。

    点土成金

    旧厂房上演“腾笼换鸟”

    上午9时，湛江南站数字电商科技产业园招商中心逐渐忙碌起来。招商经理陈远智刚放下电话，又接起新的咨询，熟练地介绍着园区的定位、政策与服务。这样的场景，如今已是他的工作常态。

    “我们提供的不只是办公空间。”陈远智解释道，让有货源的企业能找到合适的运营团队，也让成熟的运营团队能不断发现值得推广的好产品，确保供需两端精准、高效地相遇，很多初创团队看中的正是这里的生态。

    陈远智所说的生态，此刻正生动地铺陈在园区的各个角落。

    二楼直播间里，主播正热情展示着新款智能电器的语音功能，几步之外的摄影棚内，摄影师调整着布光，为准备上架的电热水壶拍摄宣传图，开放办公区内，年轻的运营团队正围屏推敲着下一场直播的脚本细节……

    在政策引领下，湛江的存量用地盘活正从试点走向系统。这里正是“国企主导”模式的鲜活样本。

    霞发集团秉持“轻拆建、重赋能”理念，投资近4000万元，将之前的交通枢纽改造为2.3万平方米的农商融合发展基地。目前园区已吸引67家企业入驻，出租率达90%，昔日的车站已蝶变为数字经济的沃土。

    另一边，在旧大天然片区，168文化创意园的转型则展现出更加灵活的市场化路径。它的前身，是一家已然沉寂的纺织厂，厂区内建筑陈旧，土地长期闲置，亟须通过产业升级破解发展困境。

    湛资集团在这里采取了“国企引领、市场驱动、多元共建”的混合机制，更注重引入市场机制和多元化投资，在保持工业风貌的基础上植入新兴业态，体现了市场导向的灵活性和创新性。

    在园区改造现场，服装品牌主理人娇娇正仔细核对着千平方米大店的装修图纸。“我们要打造一个集设计、展示、销售、体验于一体的复合空间。”她指向正在施工的挑高厂房，眼中充满期待。

    娇娇的选择，折射出园区日益凸显的吸引力。在湛资集团“统一规划、分期实施、市场运营”的策略下，园区既保留了工业遗存的历史质感，又为新兴业态的培育提供了丰沃土壤。

    改造后，园区的空间利用率从60%提升至95%，吸引了餐饮、潮玩、攀岩等多元业态密集入驻，在内容与活力上实现了真正的“腾笼换鸟”。

    筑巢引凤

    政企协同打造“示范田”

    “点土成金”的探索，不仅在单个园区开花结果，更在区县层面以“政企协同、连片开发”的模式走向深入。在广东雷州经济开发区A区，一种创新的“厂房代建”模式正为破解企业“用地难、建设慢”的痛点提供全新方案。

    走进广东碧辉眼镜智造园，生产车间内一派繁忙景象。机械臂精准抓取镜框部件，自动化传送带平稳运转，激光雕刻设备在镜腿上刻下精细纹路……这些现代化生产线的高效运转，正是“厂房代建”模式落地的生动注脚。

    作为雷州首家采用“厂房代建”模式的企业，碧辉眼镜智造园从动工建设到投产仅用了不到一年时间，跑出了项目落地的“加速度”。2022年，雷州在湛江首创这一新模式，如今已获得湛江市政府充分肯定并在全市推广。

    “我们为有意在雷州投资的企业量身定制厂房，从选址、设计到建造全流程服务，企业可通过定向租赁、限期回购的方式实现轻资产入驻。”雷州发展投资控股集团有限公司负责人介绍，这一模式由市、区两级政府协同推动，国企具体实施，旨在快速响应优质项目的落地需求，高效激活存量土地。

    “‘厂房代建’不是简单的建筑施工，而是贯穿项目生命周期的系统性服务。”负责人进一步说明，该模式依托政府专项债券等资金支持，通过国企市场化运作，在降低企业投资门槛的同时，也确保了园区建设的标准化与高质量，形成了“政府引导、国企搭台、企业唱戏、多方共赢”的良性机制。

    目前，雷州已有多个项目通过该模式顺利推进，一批标准化厂房正拔地而起，为区域承接珠三角产业转移、培育新兴制造业集群提供了坚实的空间保障。

    从“筑巢引凤”到“为凤筑巢”，湛江在存量工业用地盘活中不断丰富“工具箱”，以国企的“主导”与“引领”为基石，以政企协同的“合力”为引擎，以市场化运作的“灵活”为翅膀，正走出一条“活化存量、提质增效、赋能产业”的可持续发展之路。

    ■延伸

    一天领“三证”

    跑出用地审批“加速度”

    “真是太快了！刚签完土地出让合同，就完成了不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证‘三证’办理。”12月16日，广东老油河科技有限公司在霞山区行政服务中心高效体验了一把开工“零等待”的审批流程，企业负责人手持崭新的证书，对湛江审批服务赞不绝口。

    这并非个例。湛江在建设用地审批领域持续推行“带设计方案”出让模式创新，“快”已经成为高频词。

    为保障重点项目顺利落地，湛江市自然资源局主动作为，推出“优先服务+流程再造”组合拳。该局组织业务骨干深入企业，提供专人对接、全程跟踪服务，将“拿地即开工”审批环节大幅前移至项目策划生成阶段，通过倒排时间节点，为产业项目落地保驾护航。

    同时，该局大力优化审批流程，将用地规划及工程规划部分审批事项从传统的“后置审查”转变为“前置服务”，巧妙利用土地挂牌30天公示的“空当期”，提前介入辅导，开展技术性预审，实现了审批服务的“提质效”。

    如今，“拿地即动工”已成为湛江工业项目建设的常态。2025年度，湛江市自然资源系统共组织带设计方案挂牌出让项目13宗，已成交带设计方案出让项目共13宗。

    ■观察

    从“沉睡”到“唤醒”

    湛江土地资源的“再生实验”

    从昔日喧嚣的车站到如今的数字电商高地，从沉寂的纺织厂到活力的文创地标，再到雷州“厂房代建”的创新实践，湛江的存量土地盘活之路，展现的不仅是空间的“七十二变”，更是一座城市的发展智慧与路径创新。

    这条路径的核心，在于摆脱了对土地增量的依赖，其可贵之处在于，没有固守单一模式，而是构建了“国企主导、市场驱动、政企协同”的多元工具箱，针对不同地块的“病因”精准施策。

    老厂房的“新生”，最终要落脚于产业之“兴”。湛江的实践表明，城市的空间更新与产业升级可以同频共振，关键在于以创新的思维唤醒沉睡的资源，让每一寸土地都迸发出高质量发展的澎湃动能。